促進房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 與城鎮(zhèn)化進程和諧共贏

摘要：本文從房地產業(yè)的發(fā)展同城鎮(zhèn)化進程的關系入手，分析目前房地產業(yè)存在的問題及對中國城鎮(zhèn)化進程的影響，并提出促進房地產業(yè)健康發(fā)展，與城鎮(zhèn)化進程形成和諧共贏局面的建議與措施。

關鍵詞：房地產；城鎮(zhèn)化；發(fā)展

中國的房地產市場近年來的發(fā)展勢頭令世界矚目。但是目前中國房地產市場的發(fā)展并不是與城鎮(zhèn)化進程同步和相互促進的，其中房價過高嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化進程的現象和問題，如何在中國持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程中，保持房地產業(yè)的健康發(fā)展，以促進中國城市化的進程，使房地產業(yè)和城鎮(zhèn)化進程相互促進，對于政府的宏觀調控及房地產企業(yè)來說，都有著重要的意義。

一、城鎮(zhèn)化進程與房地產業(yè)的發(fā)展息息相關，互相影響促進

1 房地產業(yè)的發(fā)展提高了城鎮(zhèn)化的吸引力

房地產業(yè)是國民經濟的重要部門，與百姓生活息息相關，自從住宅市場化以來，房地產業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。從有關抽樣調查資料看，中國人均居住面積隨著房地產業(yè)的發(fā)展而逐步提高。健康發(fā)展的房地產業(yè)不僅為城鎮(zhèn)化居民提供了寬敞舒適的住房，也同時提高了城鎮(zhèn)化的吸引力。

2 城鎮(zhèn)化進程為房地產業(yè)的發(fā)展提供了空間與動力

中國有十三億人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，則意味著有一千多萬人口進入城市。這一千多萬人的住房需求，為房地產業(yè)的發(fā)展提高了需求與動力。同時，城鎮(zhèn)化進程的加快，可以提供房地產開發(fā)所必須的土地資源。大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，也為房地產市場的發(fā)展提供了較大的空間。

3 城鎮(zhèn)化的鞏固也為房地產健康發(fā)展不斷提供持續(xù)的后盾

目前，中國城鎮(zhèn)人口已經占總人口的40％以上，一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20％，約有48％的居民提出在兩三年內愿意換購住房，已購房戶中有67％希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。這些都為房地產市場的發(fā)展源源不斷提供支持與后盾。

4 房地產業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程處理不妥，也會產生利益沖突

目前房地產業(yè)已經表現出阻礙城鎮(zhèn)化進程的趨勢。一些大城市的房價過高，投資與投機住房過熱，一方面給房地產市場的發(fā)展帶來了風險，另一方面，又有阻礙城鎮(zhèn)化進程。以房價與家庭年收入比來看，中國已經遠遠超過國際上公認的6這個合適比例，北京一些大城市，比例甚至在20左右。這讓一些新進入城市的大學畢業(yè)生、農民工等在城市中居無定所，影響城鎮(zhèn)化進程。

5 房地產業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程是兩個不可逆轉的趨勢

改革開放三十年及住房取消福利化以來，中國房地產的發(fā)展，也伴隨著中國城鎮(zhèn)化速度的加快而加快。總的來說，房地產業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程，是兩個不可逆轉的過程。在這其中，它們會互相影響，互相促進，如果處理不好二者的關系，就會互相阻礙，互相抑制。

二、在城鎮(zhèn)化進程背景下，房地產業(yè)面臨的形勢和問題

從目前情況看，在城鎮(zhèn)化背景下，中國房地產業(yè)面臨的形勢與問題主要有以下幾點：

1 未來十年，中國房地產行業(yè)將持續(xù)發(fā)展

中國房地產在10年內將進入較快的發(fā)展階段。這是由未來中國經濟增長和城市化發(fā)展的現實需要決定的，中國的城鎮(zhèn)化還遠遠沒有達到發(fā)達國家水平，甚至和巴西等一些發(fā)展中國家相比，也還有一定的差距。所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。這也是中國經濟不斷增長，人民居住條件不斷改善的一種體現。

2 房價將逐步回歸理性，房地產業(yè)的競爭將體現出品牌的競爭

目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，未來繼續(xù)大幅上漲的局面應該不會出現。借鑒外國的經驗，相信中央政府相關調控政策會及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現平穩(wěn)的過渡；呈現平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。而“樓歪歪”、“樓脆脆”、“樓倒倒”等不良現象也提醒廣大消費者，要更加注意房地產商的信譽與品牌。從關注價格為主到關注品牌與質量為主，這也會促使房地產商更加注重品牌的積累。

3 中央對房地產的宏觀調控會逐漸加強，促進房地產業(yè)健康發(fā)展

由于住房關系到千家萬戶，也關系到國計民生，故中央對房地產的宏觀調控會逐漸加強。從中國房地產當前的形勢看，存在著房地產投資和投機，房價過高，房地產泡沫逐步擴大的問題。

4 房地產業(yè)重要支柱產業(yè)的地位不可動搖

房地產投資和消費對拉動內需具有長遠性。美、英等發(fā)達國家走過的路都已證明房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展，尤其在工業(yè)化，城市化進程中的主導性地位和重要作用毋庸置疑。由于目前全世界經濟危機的影響，房地產對于擴大需求，促進經濟發(fā)展有著重要作用，其支柱地位短期內看，不可能動搖。

5 房地產市場存在市場監(jiān)控力度不夠、供需結構失衡等問題

目前，相關部門對有關房地產政策的貫徹落實和房地產市場開發(fā)經營管理的監(jiān)控力度不夠。出現了部分樓盤開盤前就已售空或排隊、搖號認購的情況，少部分地區(qū)有期房銷售火爆、炒樓花和市場冷熱不均等現象。同時，房地產存在比較嚴重的供需結構失衡，新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而大面積住房卻供給過剩，廉租房供給很少，覆蓋面小。

三、促進房地產業(yè)與城鎮(zhèn)化進程和諧發(fā)展的措施及建議

為保持房地產業(yè)健康快速發(fā)展，同城鎮(zhèn)化進程和諧相容，建議從以下幾個方面人手：

1 認真執(zhí)行國家的宏觀調控政策

國家出臺的調控房地產市場的相關宏觀政策措施，是從整個國民經濟健康發(fā)展的角度出發(fā)，也兼顧了房地產企業(yè)自身的利益。在此情況下，房地產行業(yè)應該全面落實國家、省、市促進房地產市場健康發(fā)展的若干政策規(guī)定，保證實際操作中不走樣，不變形。

2 注重塑造房地產業(yè)的品牌

房地產業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。越來越多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續(xù)經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。

3 房地產企業(yè)要注意防范城鎮(zhèn)化進程中的可能風險

房地產企業(yè)要發(fā)展，必須注意防范可能存在的風險：一是要避免城鎮(zhèn)區(qū)域不明確，缺乏長遠、科學的總體規(guī)劃。二是防范戰(zhàn)略風險，避免進入易出現城市化泡沫的城市。三是要避免發(fā)展過程中可能出現的財務風險，2009年，一些城市“地王”頻出，有些甚至出現“面粉貴過面包”的現象，這給一些房地產企業(yè)的經營帶來了極大的財務風險。

4 積極借鑒國外的先進經驗與做法

中國的房地產市場實行市場化的時間不長，相比歐美一些發(fā)達國家的房地產商來說，還有許多不完善的地方。為避免重復走彎路與錯路，要積極借鑒歐美國家房地產商的先進經驗與作法，同時，也吸取一些失敗的經驗與教訓。發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，促進房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

5 房地產業(yè)的發(fā)展要注意解決好城鎮(zhèn)化進程中出現的利益沖突問題

城鎮(zhèn)化的利益沖突是指在城鎮(zhèn)化進程中，因利益因素產生的阻礙城鎮(zhèn)化進程，使城鎮(zhèn)化目標不能順利實現的客觀困難、阻力的總和。目前各地出現的暴力拆遷、拒遷自焚現象給房地產業(yè)的發(fā)展提醒了警鐘。雖然房地產的開發(fā)離不開土地，但如何和諧拆遷，保護拆遷人員的相關利益，避免出現不應發(fā)生的可怕后果，是房地產開發(fā)商中應該注意的一個問題。因此要處理好以下幾個方面的利益沖突：(1)城鎮(zhèn)化與農業(yè)、農村、農民的利益沖突；(2)城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)工業(yè)生產的利益沖突；(3)城鎮(zhèn)化與區(qū)域間的利益沖突，(4)城鎮(zhèn)化與政府的利益沖突，(5)城鎮(zhèn)化與其他利益相關者的利益沖突。促進城鎮(zhèn)化進程中的房地產業(yè)健康發(fā)展。