房地產稅收制度的國際比較及對我國的啟示

摘要：房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一，對市場經濟的長期穩定和持續發展起著舉足輕重的地位，而房地產稅收制度是國家用以調控房地產市場經濟活動的重要杠桿我國現行的房地產稅收體系與房地產市場的發展要求很不適應，不僅沒有發揮稅收應有的功能，而且阻礙了房地產市場的進一步發展。本文通過比較分析西方發達國家先進的房地產稅制，為我國房地產稅制的改革提供一些建議

關鍵詞：房地產稅制；稅種設置；稅制改革

一、我國現行的房地產稅收制度

隨著城市房地產稅的取消，內外資房地產稅制的統一，我國房地產稅制的改革進入了一個新的階段。當前，我國房地產稅制涉及的稅種主要有11個，包括直接以房地產為課稅對象的稅種五個，與房地產緊密相關的稅種也有六個。具體到房地產的各經營流程上分別有：(1)在土地征用的過程中，房地產開發商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅。(2)在開發建設的過程中，開發項目施工企業和裝飾工程施工企業須交納的營業稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。(3)在銷售轉讓環節，房地產開發商須交納銷售不動產營業稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。(4)在保有環節，如果自營，房地產持有者須交納房產稅、土地使用稅；如果出租，房地產持有者須交納營業稅、房產稅、企業所得稅或個人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。

二、國外房地產稅制分析

1 稅種設置。國外房地產稅收體系因經濟體制、稅制以及經濟發展目標不同而有所差別，但都把房地產稅收作為地方政府的主體稅種，其稅種設置基本相同，可以劃分為以下三大稅類。

(1)房地產保有稅。房地產保有稅是在一定時期或一個時點上，對個人或法人所擁有的房地產課征的稅收，其目的在于合理調節政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財產稅，包括了一般財產稅和個別財產稅。現今各國課征的土地稅，以及對土地、房產一起征收的房地產稅或不動產稅，計稅依據為土地、房屋或者不動產的評估價值，對特殊用途的實行減免措施。

(2)房地產所得稅。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收。從各國征收房地產取得稅的實踐來看，一般依房地產的取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼受取得。房地產原始取得其主要的法律事實是新建房屋。對原始取得課稅，開征的稅種主要有：不動產取得稅、登錄許可稅等。房地產繼受取得是通過某種法律事實而取得房地產所有權的方式。對房地產繼受取得征稅依其是有償或無償而有所區別。

(3)房地產流轉稅。房地產流轉稅是指政府在房地產權利發生轉移時，就其所得或增值收益向各方當事人征收的稅賦。從世界各國稅制來看，主要分三類：①征收所得稅。②征收所得稅和資本利得稅。④征收所得稅和土地增值稅。

2 國外先進房地產稅制的基本特點

(1)堅持“寬稅基、簡稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基。一般來說，各國或地區除對公共事業、宗教、慈善機構的不動產實行免稅外，其余的不動產均為征稅對象，同時還包括與房地產相關的一些經濟行為。簡稅種，顧名思義就是簡化稅種，較少地設置房地產稅種。低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，總體稅負水平也較低。在這種原則下，一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅現象的發生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。

(2)在稅收結構上，重視對房地產保有的征稅。大多數國家都比較重視對房地產保有的征稅，對保有階段的不動產價值稅和不動產租賃稅往往確立較高的稅率，這種稅收結構極大地鼓勵了不動產的流動，刺激了土地的經濟供給，既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置。

3 通過稅收優惠或補貼保障社會公平。隨著經濟的迅速發展，房地產市場價格持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。

三、我國現行房產稅制的主要問題

1 稅費種類繁多，且設置不合理。我國現行的稅費體系中存在著稅費設置不合理、重復征稅和收費項目過多等不規范現象，一方面，我國現行稅收制度中涉及房地產方面的稅種達11種之多，遍布于房地產的各個環節，突出表現是對擁有房地產的，既征收土地使用稅，又征收房產稅，對出租房屋取得租金收入的，則按同一金額征收房產稅和營業稅，兩個稅種設計計稅依據完全相同，屬于對統一稅基的重復征收。

2 稅制結構不合理。輕保有稅，重流轉稅。從征稅環節來看，我國現行房地產稅收主要集中在房地產的流通交易環節，而在房地產占用、保有期間設計的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面，房地產交易環節的稅費過于集

中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動整個房地產市場的上揚，另一方面，房地產占用、保有環節的稅費種類過少，使得大多數使用者近似無償取得土地，土地閑置和浪費的現象日趨嚴重。

3 計稅依據和稅率設計不科學，導致稅負不公。我國現行房產稅的計算依據分為從價計征和從租計征。從價計征是房產原值減除10％～30％的余值按1.2％的稅率計征，這種折余價值依據的是歷史成本，并不能反映房產的市場價值，從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。

四、國外房地產稅制對我國的啟示

1 規范稅費征收，嚴格控制房地產行業的收費規模。“稅為主，費為輔”是各國稅制的共性，國外一般要繳納的房地產規費僅占房地產價值的2％左右。并充分遵循“誰受益，誰納費”的公平原則，我國應改革現行行政事業性收費體制，根據市場經濟要求科學地協調稅費關系，建立合理的租、稅、費體系。首先，加快稅費調整，改變稅費體系混亂的局面。保留補償性、資源性和證照性的收費項目，對一部分納入國家預算、管理比較規范的基金和收費項目亦可考慮保留，實行基金化管理。

2 全面調整稅基、稅種、稅率，建立稅負公平的房地產稅制體系。“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則對改革我國房地產稅制有積極的借鑒意義。在稅基方面，自我國住房分配制度和公用住房制度改革以來，城市個人購房規模增大，且大部分公房已轉變為個人財產，按照寬稅基的原則，城市自有居住用房、事業單位用房都應納入征稅范圍。稅種方面，應按照少稅種的原則，借鑒國外的稅種制定方法，合并、刪除某些稅種。稅率方面，我國稅率偏高，稅負過重。商品房交易中，單位購房或個人購買非住宅用房要繳納契稅、印花稅，合計稅率為3.03％；二手房交易中，單位售房或個人轉讓高檔住宅及非住宅要繳納營業稅及其附加、印花稅，合計6.05％。

3 科學設置房地產各環節的稅負水平。根據國際上“重保有稅，輕流轉稅”的成功經驗，我們一方面可通過減少開發及轉讓環節的稅種來降低該環節的稅負水平，另一方面對保有階段的稅種進行調整并重新設置。具體可以在以下幾個方面著手：(1)降低取得及流轉環節稅負水平。針對房地產開發費用負擔過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整。(2)重新設計合理的保有環節稅收。將原來的房產稅和城鎮土地使用稅合并，在房地產保有階段統一征收，以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收；采用規定的稅額標準每年征收。

4 建立科學的房地產稅收征管制度。科學的征管制度是發揮房地產稅收經濟杠桿作用的重要保證。首先，要合理設定房地產的計稅依據。其次，完善房地產信息收集機制。目的是充分發現和監控新的房地產、未納入登記的房地產。因此，建立部門信息交換機制，形成部門管理的合力，是提高房地產稅管理效率的一個關鍵環節。

5 完善房地產行業的稅收優惠政策。因為稅收本質上是國民收入的第二次分配，起著縮小貧富差距，彌補初次分配不足的作用，而稅收的優惠政策在這一點作用更為明顯，我們要重視并積極完善房地產稅收的優惠政策，首先，應繼續保持和進一步加大開發經濟適用房等社會急需房地產品的優惠力度，而對開發高檔住宅或別墅等社會上過剩房地產品的項目應在一定程度加重其稅收負擔，以限制其超期發展。