律師在房產檔案利用中的權限問題

隨著經濟建設的發展和廣大群眾法制觀念的不斷提高，涉及房產方面的民事和刑事案件不斷增多，作為重要的訴訟代理人，律師在房產糾紛中起到的作用越來越大。為此，律師能否查詢房產信息以及具有多大范圍的查詢權限，成為房產檔案管理實踐中亟須解決的重要問題。本文試從以下三個方面展開研究：

1 房產檔案查詢的社會功能與價值

為發揮房屋權屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護房屋交易秩序，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，房屋權屬登記信息的公開查詢勢在必行。但查詢不是無條件的，任何查詢人均必須在法律規定的范圍內，遵循一定的程序與規則，才能進行有限的查詢。由于查詢權限正是界分公益與私益、維護房屋交易安全與秩序的必要前提與利益平衡的結果，因此，權限限制不僅不會影響房產檔案查詢的功能與價值發揮，反而會促進其有如下社會功能與價值的體現：

1.1 為解決房產民事糾紛提供有效的原始依據

隨著法制建設的不斷完善和群眾法制觀念的提高，人們運用法律武器維護自己的合法權益，要求解決房產糾紛的民事訴訟越來越多。法院在受理這類案件時，初始登記時的原始資料成為最具有權威性的依據。不論是法官還是代理律師，都需要檔案管理部門提供幫助。無論是本人的，還是涉及他人的相關材料，都應及時提取出來，以便在庭審時出示。按照“誰主張、誰舉證”的審判原則，當事人只有取得第一手資料才能提供合法證據，而房產檔案管理部門則是唯一能出具合法有效證據的來源渠道。如果不允許查閱房產檔案，許多民事案件將無法受理。因此，提取有力證據，對保護當事人的合法權益、定紛止爭、維護社會安定、構建和諧社會，具有十分重大的意義。

1.2 為檢察機關、紀檢委立案提供房產歸屬方面的證據

檢察機關、紀檢委立案，涉及干部貪污受賄，非法占有房產等方面的問題，也必須從產權歸屬方面取得證據才能定論，如果不允許查閱，就無法核實定論。因此，從黨風廉政建設、刑事案件的偵破取證角度考慮，房產檔案允許有特定職能的部門進行查閱利用。

1.3 為舊城改造、開發企業投資決策提供基本依據

近些年，我國大部分城市都進行了規模性的城市改造，特別是一些城市的老城區，急需拆除低矮、破舊的房屋，改善市民的居住條件和環境，改變城市容貌、提升城市品位。在這項工作中，無論是政府投資建設還是房地產開發企業進行商業運作，都必須對拆遷范圍內的房產底數進行詳細調查、摸底以便進行成本核算，再進行方案設計。這時，就必須到房產檔案管理部門進行調查，同時辦理拆遷凍結手續。

2 律師作為檔案查詢人的功能與角色定位

由于房產管理部門對房產信息查詢實行開放式管理，任何房屋權利人均可按照規定查詢相關房屋信息。作為法律工作者的律師是否具有查詢權限，以及具有多大查詢權限，已經成為房產查詢管理工作中不得不解決的重要現實難題。而要解決此難題，關鍵在于從律師的性質入手，對律師作為房產檔案查詢人進行功能與角色的準確定位。

2.1 律師房產信息查詢的性質屬于私益查詢

律師擔任辯護人行使辯護權或擔任代理人行使代理權，從本質上講，都屬于“私權”(辯護權、代理權)的范圍，是公民“私權”的延伸，這與審判權、檢察權等國家權力(亦稱“公權”)是截然不同的。現行《律師法》將律師定義為“為社會提供法律服務的執業人員”，這意味著中國律師職業的民間性。律師就是為委托人提供法律服務的民間執業人員，維護當事人的權益為其謀利益乃是律師執業的基本理念。類似于法律的民間代言人，律師提供的法律服務顯然屬于“私人物品”而非“公共物品”的范疇。

2.2 按照委代關系，律師原則上不應超出委托人的查詢權限

作為為社會提供法律服務的專門執業人員，律師與公職人員的明顯區別就是這一職業的服務性。服務性是律師區別于政府公務員的管理性和法官、檢察官的司法性的鮮明特點。律師與委托人的法律服務關系本質上是一種有償的民事代理關系，而政府與其他社會主體之間的公共服務關系原則上是一種公共行政關系。可以說，政府公務員提供的行政服務，法官、檢察官提供的司法服務均屬于國家為納稅人提供的“公共物品”，具有消費的非排他性和非競爭性，而律師為委托人提供的法律服務則顯然屬于消費對象特定的“私人物品”。政府公務員、法官、檢察官的職責是向社會提供強制性的法律保護，而律師的職責是向社會提供由當事人自愿選擇的法律服務。

既然屬于私人物品，按照委代理論，代理人享有的權限原則上不應超過委托人。作為代理人的律師，根據此理論，在房產檔案信息查詢權限上，原則上也不應超越委托人。

2.3 律師的獨立性特點與專業素質，決定了律師的查詢權限具有適度放寬的可能性

獨立性是律師職業的一大特點，保持職業獨立是律師業良性發展的基本保證。律師的獨立性，意味著律師應當獨立地處于相對強勢地位而又有可能濫用、擴張潛在習性的公權力，這就要求律師保持自身的相對獨立性，有權拒絕聽命于任何來自依仗權勢干預其獨立執業的指令；意味著律師應當獨立于當事人，律師是當事人的委托代理人而不是喪失獨立人格的唯命是從的附庸，律師應當有意識地與當事人保持適當的職業距離。律師的這種獨立性特點與專業的法律素養、職業操守，使律師具備了優于當事人的法律訴訟權限，如會見犯罪嫌疑人、查閱復印案卷資料等。與此相適應，給予律師高于當事人的房產檔案信息查詢權限是符合法律的基本精神的。因此，律師的房產檔案查詢權限具有適度放寬的可能性。

綜上所述，律師所提供的服務雖屬于私人物品范疇，應當忠實于委托人，但是律師的獨立性特點，決定了律師不同于一般的代理人，其應該在堅持基本的法律精神的前提下，為委托人提供最好的法律服務。因此，對于房產信息查詢權限來說，律師應定位于房產權利人與公權力機關之間。換句話說，律師可以具有適當寬于房產權利人的查詢權限范圍。

3 律師房產檔案查詢權限的現實分析

在房產檔案信息查詢管理實踐中，單位和個人可以公開查詢的權限范圍的主要法律依據是2006年建設部制定的《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》。由于律師身份特殊，規范律師查詢權限的還有《中華人民共和國律師法》。按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第八條規定，房屋權利人、國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監察部門、證券監管部門、公證機構和仲裁機構等均具有一定范圍的查詢權限。然而，該條并無律師查詢權限的直接規定。但根據《律師法》第34條、第35條規定，受委托的律師自案件被人民法院受理之日起，有權查閱、摘抄和復制與案件有關的所有材料。律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。房產檔案信息往往是律師承辦的訴訟或非訴訟法律事務中的關鍵依據，是與案件直接相關的事實認定材料，因此，根據《律師法》規定，律師應該具有房產信息查詢權限。那么，接下來的問題便是《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》如何與《律師法》銜接，以確定律師查詢的權限范圍。從法律的效力角度分析，《律師法》是全國人大常委會制定的法律，而《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》是建設部制定的部門規章，《律師法》的效力等級應高于《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》。為此，《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》中有關查詢權限的規定不得與《律師法》的相關規定相抵觸，否則，抵觸部分無效。既然《律師法》已經授權律師具有相應的查詢權限，那么，《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》不應禁止。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》雖未直接規定律師的查詢權限，但也無禁止性規定。根據該法第十條之規定，房產檔案信息可以委托查詢。從律師與當事人建立的委托代理法律關系出發，律師應具有委托查詢權限。在房產檔案管理部門實踐中，律師接受委托，具有該法第八條第五款之仲裁事項、訴訟案件的當事人相同的查詢權利，而此條此款并無律師在房產檔案查閱利用權限的相關規定。

總之，律師由于其法律服務性質，可以享有委托查詢權限，但律師之獨立性特點在《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》中并未體現，因此，律師之自行調查取證權在《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》中出現了嚴重脫節。如，一些民事訴訟案件，原本訴控雙方矛盾激烈，雙方都想經法院立案判決，但經律師斡旋調查取證后，雙方同意調解，不再上訴。但此前當律師在房產檔案管理部門調查取證時，只能根據建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第十一條第五款之規定：仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，方可調查取證。如若沒有在法院、仲裁機關立案，律師想要實施調解方案，提前取證，由于缺少相關法律部門案件受理的證明，即不能調查取證。正是由于《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》對律師受委托查閱、取證權并未表現出來，在實際工作中造成工作人員操作上的兩難境地。為構建和諧社會的發展，排解矛盾、減少爭端，最大限度地在第一時間為產權人生產、生活保駕護航，我們依照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第十條，結合《律師法》第34條、第35條之規定，在實際工作中采取了自律師接受案件受委托之日起，持律師執業證件和律師事務所單位證明，即可查詢復制與案件有關的房產檔案的方法。這樣既及時為化解社會矛盾提供了條件，也排解了房產檔案部門與律師的摩擦與碰撞，從而營造了良好的社會氛圍。

為了使《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》與《律師法》對房產檔案信息查詢權的規定相互銜接，建議建設部在未來時間里進行相關修改時，應明確規定律師的查詢利用權限，以免在實際工作中造成操作上的不便，出現房產檔案管理及運用的混亂現象。