房地產新政對銀行信貸及宏觀經濟的影響

進入2010年以來，房價急劇上漲的趨勢再次引起社會各界的強烈關注。2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。2010年4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對房地產信貸政策實施了嚴格的準入政策。

由于房地產與銀行信貸以及宏觀經濟之間存在唇齒相依的關系，所以我們有必要分析此次房地產新政實施后對銀行信貸及宏觀經濟的影響。

收緊開發貸款:長遠利好銀行

由于房地產企業對銀行貸款具有高度依賴性(自2006年以來銀行貸款在房地產開發資金來源中平均占比達到21%)，收緊房地產開發貸款便可通過控制銀行對房地產商的資金供給來抑制房價的過快上漲。

總體上看，此次房地產新政對銀行開發貸款的影響不大。截至2009年年底，商業銀行發放的開發貸款余額達到2.52萬億元，占全部貸款余額的6.32%，同比增長29.75%。2009年新增房地產開發貸5796億元，占各項新增人民幣貸款的6.02%(見圖1)。一方面，自2009年以來，商業銀行就開始控制房地產開發貸款的發放，所以此次政策收緊對銀行房地產貸款增量影響較小。另一方面，相比于按揭貸款，開發貸款的風險較大，歷年來各家商業銀行的開發貸款不良率都高于貸款總額的不良率水平。因此，收緊開發貸款反而降低了銀行風險，對銀行形成利好。

此外，市場對收緊或者暫停新增開發貸款是否會引起房地產開發企業的財務狀況惡化進而可能影響存量開發貸款的資產質量表示一定的擔憂。但是，從上市房地產企業的財務狀況看，在經歷了2009年和2010年第一季度高企的房價和成交量后，房地產開發商的財務狀況較好，上市房地產企業2009年的凈負債率都大幅下降，因此對房地產企業的資金鏈不必過分擔心(見圖3)。

按揭貸款:增量或有回落，質量勿需堪憂

相比于房地產開發貸款，按揭貸款的規模和影響更大(見圖1、圖2)。截至2009年底，住房個貸余額達到4.76萬億元，占全部貸款余額的11.91%，同比增長41%;新增個人購房貸款1.4萬億元，占新增人民幣貸款的14.5%。在2007年9月出臺“二套房貸”政策之后(二套房貸首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍)，按揭貸款新增量伴隨著房地產成交量的下降而下降。可以預見，此次房貸新政之后，房地產市場短期內會出現一定程度的調整，進而影響商業銀行按揭貸款的增量。

從資產質量來看，房價下跌的幅度將會影響銀行按揭貸款的違約率。如果房價下跌幅度導致抵押房產現值低于貸款余額，客戶就可能違約。2007#12316;2008年我國房價大幅下跌時，商業銀行的按揭貸款違約率并沒有急劇上升，按揭貸款質量保存良好。到目前為止，個人按揭貸款仍然是商業銀行的優質資產。從銀行了解到的情況看，如果房價下跌幅度在30%以內，按揭貸款的質量不會受到太大的影響。

就2010年的情況來看，由于信貸資金供小于求，總體的貸款需求，特別是來自實體經濟的貸款需求仍然較為強烈(見圖4)。因此，按揭貸款增量略減、增速放緩對總體貸款增量與增速的影響較為有限。商業銀行也可以靈活調整零售貸款與對公貸款之間的資產配置來保證全年貸款增量的投放。

房地產新政對房地產投資和宏觀經濟影響有限

以上所做的分析是房貸新政的直接影響。間接來看，則在于房地產新政所導致的房地產市場調整可能會影響宏觀經濟形勢，進而全面影響銀行資產質量。一方面，代表市場經濟投資意愿的房地產固定投資在總投資中占比較高(自2004年以來占比均值在23%左右)，如果房地產市場持續調整，房地產投資增速可能會減緩。另一方面，由于房地產對上下游相關產業的關聯度較大，房地產的調整也會對這些行業造成沖擊。

我們認為，今明兩年出現這種情況的可能性較小。由于國務院決定在2009#12316;2011年通過9000億元住房保障投資來解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題，因此房地產投資的增速不會降低。而每年3000億元的住房保障投資將有效拉動建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等行業增長(見圖5)。在這種背景下，預計房價調整對宏觀經濟的影響較為有限。

房貸新政目的:抑制投機性購房、平抑房價

由于房地產是一個高杠桿的行業，信貸政策對房價和成交量的影響舉足輕重。上一次出臺類似的房貸政策是在2007年9月銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，隨后房地產市場成交量與價格雙雙陷入調整狀態，房地產市場一度低迷。當然，這也與當時金融危機下宏觀經濟走弱有關。從此次房貸新政出臺的背景來看，國務院對于調控房價下了很大的決心，預計房貸新政和隨后的房地產稅收政策都會對房地產市場起到較為明顯的調控作用。但是我們也要看到，政府調控房價的根本目的并不是為了徹底打壓房地產產業，而是為了避免房地產泡沫破裂給實體經濟造成更大的損害。

從國外的情況來看，亞洲金融危機的爆發、美國次貸危機，都與信貸擴張導致房地產過度消費和投資有關。歷數數次金融危機，根源都在于房地產價格的崩潰導致銀行資產受損，近而出現銀行危機和經濟蕭條。因此，我們認為，在房地產泡沫破裂之前，控制房價上漲的幅度，控制投機性購房，有利于維護銀行的資產質量，也有利于經濟的持久健康發展。

因此，我們判斷房貸新政之后，房價會有一定程度的調整，但資產價格出現劇烈、深度下跌的可能性不大。對銀行而言，短期看可能會在貸款增量和資產質量方面遭受一定負面沖擊，但長期看有利于銀行資產質量的穩定健康。不過，鑒于此次房地產新政力度之大前所未有，如果房地產價格調整的時間跨度和深度超出預期，那么銀行的資產質量就會受到嚴重沖擊。后續政策的出臺和資產價格的調整幅度，需要我們繼續保持密切關注和跟蹤。

(作者單位:民生證券研究所)