《北京市居民供熱采暖合同(按面積計費版)》示范文本解讀

為貫徹落實《北京市供熱采暖管理辦法》的有關規(guī)定，規(guī)范本市的居民供熱采暖交易關系，公平維護采暖用戶和供熱單位的合法權益，減少交易糾紛，北京市市政市容管理委員會和北京市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，共同組織制定了《北京市居民供熱采暖合同（按面積計費版）》的示范文本，于今年7月1日起推行使用。

一、示范文本制定的過程

由于供熱采暖交易關系著廣大市民群眾的切身利益，涉及的主體和具體情況極為復雜，因此在文本起草過程中，兩部門本著“合法、公平、可行”的原則，廣泛聽取了社會各界的意見和建議。

首先通過召開座談會、研討會、書面征求意見等形式，先后征求了市消費者協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、市人大代表和政協(xié)委員、供熱專家和法律專家、供熱協(xié)會以及供熱單位的意見。

為保證文本質量，兩部門于2010年3月24日至3月31日，通過“首都之窗”網站，向社會各界公開征集對文本的完善意見。期間共收到網上留言286條，電子郵件84封。這也是近年來合同示范文本網上征求意見過程中，收到建議最多的一次。兩部門根據(jù)征集上來的意見，組織有關專家對文本做了大幅度調整，其中重大修改達23處。

兩部門又于2010年4月20日，再次共同邀請有關當事人、消費者協(xié)會、供熱協(xié)會、法律專家等各方代表，召開了示范文本的公開論證會，對文本內容進行了集中討論。“首都之窗”網站對論證會進行了全程網上直播。

公開論證會后，兩部門再次組織力量對各方意見比較集中的室內溫度標準、雙方違約責任、供熱單位免責條款、合同有效期等問題，作了進一步的修改和完善，其中重大修改為14處。

這次正式發(fā)布的示范文本共12條。文本在總結北京市近年來供熱采暖管理工作經驗的基礎上，根據(jù)有關法律規(guī)定，結合現(xiàn)實中發(fā)生的供熱投訴和訴訟案例，明確了采暖用戶和供熱企業(yè)各自享有的權利、應當履行的義務以及相應的違約責任，并充分體現(xiàn)了供熱采暖作為基礎性公共事業(yè)的特點。

二、關于供熱溫度標準的規(guī)定

供熱溫度標準是文本中最核心的條款，也是各界意見最集中的環(huán)節(jié)。文本明確，采暖期內，在正常天氣情況下，對符合現(xiàn)行國家住宅設計規(guī)范要求的住宅，或經過建筑圍護結構和供熱系統(tǒng)改造的住宅，供熱單位應當保證用熱人臥室、起居室的溫度不低于18℃；未經建筑圍護結構改造或供熱系統(tǒng)改造的住宅，當室外平均氣溫在－7℃以上時，臥室、起居室溫度應當不低于18℃，當室外日平均氣溫在－7℃以下、－9℃以上（含）時，臥室、起居室溫度應當不低于16℃。雙方對實際溫度有爭議時，任何一方均可以聘請有資質的第三方進行室溫檢測。雙方委托不同的檢測機構測溫時，以用熱人委托檢測機構的檢測數(shù)據(jù)為準。經檢測，溫度符合標準的，檢測費由用熱人承擔；溫度不符合標準的，檢測費由供熱單位承擔。

三、關于供用熱雙方的權利和義務

供熱企業(yè)應當按照約定的時間、地點、溫度標準提供安全、穩(wěn)定的供熱服務，保證用熱人室內溫度持續(xù)達標。供熱企業(yè)要公布值班和報修電話，在采暖期內安排人員24小時值守，電話錄音要保存到下一采暖季開始前，以便發(fā)生糾紛后提取證據(jù)；對電話報修要在1個小時之內給出答復，在緊急情況下要立即處置。因所維護管理的供熱設施發(fā)生故障、事故等情況影響用戶正常采暖的，應當及時公告，并迅速采取有效措施，及時消除影響。

用熱人要配合供熱企業(yè)做好充水、試壓、排氣及試運行等工作。針對現(xiàn)在較為普遍的裝修時拆改室內共用供熱設施、擴大采暖面積或增加散熱設備等問題，根據(jù)“誰作為誰負責”的原則，明確用熱人不得因此影響他人利益，并要承擔由此帶來的法律后果。文本還明確用熱人應當按合同約定的期限、方式和金額支付采暖費，并應當對室內自用采暖設施進行管護，對超出使用年限、影響采暖質量、存在安全隱患的自用采暖設施應當及時更新、改造；接到供熱單位發(fā)出的自用采暖設施隱患整改通知后，應當及時采取措施消除隱患。

四、違約責任的約定

文本第7條是對違約責任的約定。文本詳細說明了在不同情況下供熱單位的退費責任，列有相應的計算公式，方便雙方計算退費金額。如規(guī)定室內溫度低于約定溫度2℃之內的，退費比例為40％；室內溫度低于約定溫度2℃以上、4℃以下的，退費比例為60％；室內溫度低于約定溫度4℃以上的，退費比例為100％。文本從公平角度出發(fā)，規(guī)定供熱單位除了退還熱費外，還要承擔其他相應責任。此外，文本也規(guī)定了用熱人的違約責任。如規(guī)定用熱人有因室內自用采暖設施泄露、擅自拆改室內供熱設施產生泄漏或影響其他用熱人采暖、未按合同約定履行應當由其承擔的設施管護義務、私自取用供熱系統(tǒng)用水、拒絕供熱單位入戶作業(yè)、拒絕供熱單位提出的設施隱患整改建議等行為的，造成自身、其他用熱人、供熱單位或公共利益損失的，除承擔自身損失外，還應當承擔相應的賠償責任。

五、暫停用熱的約定

文本規(guī)定在條件允許的前提下，雙方當事人可以約定由供熱企業(yè)予以暫停供熱，用熱人在此期間只需繳納基本費用即可。主要因為：一是熱能具有輻射性和傳導性，單個用戶停熱后，熱量還是會通過四鄰的墻體、樓板向該房屋進行傳熱，這就是戶間傳熱。單個用戶停熱后，相鄰用戶要保持正常采暖勢必增加熱能消耗。二是單個用戶的采暖設施也是供熱系統(tǒng)整體的一部分，要求停熱的用戶仍然占有著供熱資源。這部分資源并不因單個用戶暫停用熱而發(fā)生轉移或重新分配。三是單個用戶暫停用熱后，供熱單位的服務責任并未終止，供熱單位仍然承擔著管理的責任，以及在事故狀態(tài)下的搶修責任。四是供熱單位的基本運行成本不因單個用戶暫停用熱而有明顯減少。綜合考慮采暖用戶和供熱單位雙方的承受能力，結合國家有關政策文件精神，文本約定：價格主管部門對基本費用有規(guī)定的，執(zhí)行其規(guī)定；沒有規(guī)定的，單個用戶要求暫停用熱暫按采暖費總額60%的比例繳納基本費用。

六、合同的生效、變更、爭議解決等內容的約定

《北京市居民供熱采暖合同（按面積計費版》示范文本的出臺，為公平維護采暖用戶和供熱單位的合法權益提供了法律支持和保障。示范文本作為對《北京市供熱采暖管理辦法》的細化和補充，有很多法律法規(guī)中所尚未包含的內容，如室內溫度標準問題、供熱單位不提供發(fā)票用熱人有權拒繳采暖費問題、供熱單位保存報修錄音問題、供熱單位退費比例問題、供熱單位的免責條款問題等等。因此，廣大供熱單位和消費者只有積極使用示范文本簽約，才能真正維護自身的合法權益。北京市市政市容管理委員會和北京市工商行政管理局繼續(xù)積極履行監(jiān)督職能，依法對示范文本的推行、使用情況進行跟蹤檢查。北京市市政市容管理委員會還將會同有關部門陸續(xù)出臺有關室內溫度測量方法、室內溫度達標管理規(guī)范等方面的配套文件，還將公布室溫檢測機構名錄等，從而推進《北京市供熱采暖管理辦法》和示范文本條款的貫徹落實。

（責任編輯：文雪峰）