海南省海口\\三亞兩市房地產泡沫程度分析

摘要:近年來，海南省房地產市場呈現出迅猛發展的態勢，特別是作為海南省經濟發展龍頭的海口，三亞兩市，其不斷攀升的房價導致居民購房壓力大，購房困難。各方人士針對房價的高漲勢頭及由此可能產生的“泡沫效應”展開了熱議。本文采用國際上判斷房地產價格是否合理的若干指標，結合2003-2008年海口和三亞兩市的統計數據進行分析，結果顯示出海口市與三亞市的房地產市場已存在泡沫跡象。政府部門應未雨綢繆，積極出臺相應的政策法規，防止房地產泡沫破裂的損失再次發生。

關鍵詞:海口;三亞;房地產泡沫;分析

中圖分類號:F831 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)03-0034-04

近年來，海南省旅游經濟得到了高速發展。投資資金不斷向海口與三亞兩大旅游城市投放，就業崗位增加，城市人口聚集度擴大，人們的收入水平得到大幅度提升，這一切都引起了房地產價格，特別是住宅價格的上漲。然而，正當房地產的發展處于空前繁榮的狀態時，人們對海口市，三亞市房地產市場的健康狀況產生了疑問。本文采用綜合指標法和比較分析法對海口市和三亞市房地產泡沫作出判斷及對比，得出海口市與三亞市的市場存在不同程度的房地產泡沫結論，并提出了相應的對策建議。

一、關于判斷房地產價格合理性的指標

選擇并運用各種綜合統計指標可以從具體數量方面對現實社會經濟總體的規模及特征進行概括和分析。世界范圍內常用的判斷房地產價格合理性的指標主要指標有房地產投資增長率/GDP、房地產開發投資/全社會固定資產投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋的空置面積與空置率、房價收入比、房屋租售比、房價與物價指數比、房地產類貸款的增長率、房地產貸款占銀行全部貸款的比重、新增房地產類貸款占全部銀行新增貸款的比重、個人中長期消費貸款與城鄉居民儲蓄存款比。

結合海南省實際情況及數據的易收集程度，本文選取以下四個指標對海口、三亞兩市房地產泡沫存在的可能性進行初步的判斷和分析:一是房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重，該指標說明某一地區當年有多少資金投入到房地產業，是反映投資結構是否合理的基礎指標，是衡量房地產業發展持久性、穩定性的重要指標。二是房價收入比，該指標被定義為一個城市的住房價格與城市居民家庭年收入之比。本文中住房價格是指某一地區一套平均水平的商品住房的銷售價格;收入是指城鎮居民人均可支配收入。房價收入比的計算公式為:房價收入比=商品住房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。三是房價與物價指數比，該指標說明貨幣供給在實體經濟部門和資產部門的分配情況。四是個人中長期消費貸款與居民儲蓄存款比，該指標反映出居民的負債情況及還款壓力。[1]

二、海口、三亞兩市房地產價格的泡沫性分析

(一)兩市房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重

房地產開發投資額與全社會固定資產投資額的比例可反映房地產在城市固定資產投資結構中的合理性，同時衡量出整個房地產業的發展規模。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等。房地產投資比重過大說明其投資過度，導致對基本建設和更新改造的擠出效應明顯，基礎性建設改造滯后，進而經濟發展不平衡，最終無法保證經濟在平穩中前進。

在發達國家，房地產投資占固定資產投資的比重指標一般為20%-25%。由于我國是一個處于高速發展階段的發展中國家，投資有其至關重要的地位，房地產投資需求自然非常旺盛。因而，在評價我國是否存在房地產泡沫時，可將該指標適當提高。

表1顯示，2003-2008年海口市房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重一直維持在25%的高位之上，尤其是2008年達到最高值35%。表2顯示，三亞市房地產開發投資額占全社會固定資產投資比重從2003年的32%一路上揚至2008年的50%，即三亞市已幾乎動用了該市一半的資金進行房地產開發建設。同時，根據資料顯示，海口、三亞兩市指標數據均高于同期全國指標數據， 這預示著兩市房地產市場均出現不同程度的過熱現象。再進一步針對表1、表2計算得出，海口、三亞兩市的房地產開發投資額年平均增長率分別達到17.67%和44.49%，遠高于其各自的全社會固定資產投資年平均增長率12.54%和34.09%。這表明各房地產開發商對兩市房產市場的信心過于高昂，開發勢頭過于強勁，特別是三亞市的房產市場對其他基礎性投資建設的“擠出效應”已相當明顯，若不加控制，就很可能影響到全社會經濟的持續性發展，嚴重時將會造成經濟的突然癱瘓。

資料來源:筆者根據2003-2008年《海口統計年鑒》相關數據計算整理得出。

資料來源:根據根據三亞統計信息網http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相關數據計算整理得出。

(二)兩市房價收入比

房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔能力，比值越高，支付能力就越低。如果某地區房地產價格猛漲，而居民收入水平保持穩定，致使該指標持續增大，則表明該地區房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。若市場中的“房價收入比”一直處于高位并超過臨界值，而房產市場不存在萎縮跡象，說明群體性投機行為已較為嚴重，房地產泡沫很可能已經產生。

根據聯合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4-6倍之間較為適當。也即是說，假如家庭年收入為1，合理的房價應當是家庭年收入的4-6倍之間。房價收入比高于6倍，就難以形成買方市場。要使人們買得起房，房價收入比最好要在4以下。

從表3可看出，2003-2007年海口市的房價收入比均瀕臨國際警戒值上限，并有超越的趨勢，2008年達到6.59，已處于警戒值之上，這說明海口市房地產市場已存在泡沫跡象，但尚不明顯，有關部門應加大重視，遏制房產泡沫的蔓延。再對比表4，三亞市的房價攀升速度遠高于收入增長速度。2003年房價收入比已處于10.6的高位水平，之后不斷膨脹，最高達到15.10，這表明三亞市居民的生活水平與房價水平間差異相當大，房地產市場過熱，房地產市場泡沫成分比較嚴重。究其原因，可能是由于三亞市良好的生態環境及濱海優勢所帶來的巨大商機，使得三亞的房地產市場已不再局限于該市，而成為一個全國性的房地產市場，吸引大量的島外人士投資參與，過于強勁的勢頭致使人們出現各種非理性的預期及投機操作。相關部門需要提高警惕，防范可能爆發的泡沫危機。[2]

資料來源:筆者根據2003-2008年《海口統計年鑒》相關數據計算整理得出。

資料來源:根據根據三亞統計信息網http://www.systats.gov.cn/09ydsj.bhp#2003-2008年相關數據計算整理得出。

(三)兩市房價與物價指數比

房地產部門作為重要的資產部門必須配合整個社會的協調發展，因而，要恰當控制貨幣供給在實體經濟部門和房地產等資產部門間的分配，“一枝獨秀式”的非均衡發展給長期健康運行埋下了隱患。房價與物價指數之比恰好反映出了經濟的平衡狀況。當貨幣更多地流向房地產等資產部門，造成房產價格上升，而其他商品的價格保持平穩，說明市場泡沫因素加大，相關部門應積極控制貨幣資金大量涌入房產市場的態勢。

從表5和表6可得出，兩市房價與物價指數比始終大于1，說明海口、三亞兩市的房價上漲始終快于物價上漲，對房地產市場的高投入導致對其他行業的擠出。同時，根據兩市的資源情況，“海景房”已成為兩市房屋的一大亮點，當大量流入兩市房地產市場的資金被用于建設豪華型度假型住宅時，一方面會引起土地價格上漲，中小套型住房供應總量不足，房間攀升致使大量居民購房困難，另一方面還會造成房地產市場的結構性矛盾加劇，房地產市場內外發展均出現問題。

資料來源:筆者根據2003-2008年《海口統計年鑒》相關數據計算整理得出。

資料來源:筆者根據2003-2008年《海南統計年鑒》相關數據計算整理得出。

(四)兩市個人中長期消費貸款與城鄉居民儲蓄存款比

近幾年，由于國家對住房分配的改革以及房屋價格的不斷上揚，銀行的個人住房貸款業務發展迅速，個人住房貸款已逐漸成為普通家庭消費貸款的主要構成部分，其比例大約占90%。介于海口、三亞兩市個人住房貸款額數據采集困難，本文選取海口、三亞兩市個人中長期消費貸款額作為數據源，計算個人中長期消費貸款與城鄉居民儲蓄存款的比值。該指標可反映居民的負債情況及還款壓力，同時也折射出銀行的信貸業務運行狀況。虛高的房價會引發居民對住房貸款的依賴性增強，家庭負債狀況惡化，而銀行大面積放貸又有可能導致銀行的呆壞賬增加，銀行信用體系出現問題，最終爆發泡沫危機。

資料來源:筆者根據2003-2008年《海口統計年鑒》相關數據整理得出。

資料來源:筆者根據2003-2008年《海南統計年鑒》相關數據整理得出。

從圖1和圖2可看出，5年間海口和三亞兩市的個人中長期消費貸款分別以18.48%和20.17%的年平均速度增長，遠高于各自的城鄉居民儲蓄增長率。特別是三亞市的個人中長期消費貸款年平均增長速率是相當驚人的，這說明居民購房基本依靠住房貸款，負債壓力巨大，很容易出現還貸違約問題。再結合兩圖中的折線趨勢，海口市自2003年的8%逐步上升到2008年的14%;三亞市則幾乎是直線上揚，最高達到19%，這進一步說明了隱藏在房價高漲背后的信貸資產泡沫是不可忽視的。金融監管部門應高度重視這一問題，防止由房地產市場波動引發的金融風險。[3]

三、結論與建議

通過以上的計算分析，結果顯示出海口、三亞兩市的房地產市場均存在不同程度的泡沫。如果兩市的房價繼續上漲，將有可能重蹈海南省歷史上樓市“急漲長跌”的覆轍。海口、三亞兩市目前家庭戶均年收入不足5萬元計算，而三亞一套100平方米的公寓房價達100萬元以上，房價收入比已超過20倍。這與人們依靠現有收入，甚至部分貸款都難以承擔購房壓力的現狀是完全吻合的。加之某些統計數據存在缺陷，導致實際情況可能比計算得到的結果更嚴峻。可以肯定的說，海口、三亞兩市的房地產價格已處于一種嚴重透支的狀態。[4]

通過考察海南省實際情況可發現，由于近年來海口、三亞兩市逐漸成為全國著名的旅游城市，其明顯的自然生態資源優勢吸引了大量外來人口入住，房地產市場相當景氣，于是大量資金被置入房地產市場，導致其他產業被嚴重擠出，房價居高不下，加之投機現象嚴重，泡沫成分加劇，給居民的經濟生活造成了嚴重的困擾，甚至擾亂房地產市場乃至整個社會的正常運轉。

從國家角度來看，房地產沉淀的社會資金越多，對其他領域的發展越不利，沒有一個國家因房地產發達而成為世界強國。靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟增長是不可持續的，并可能使整體經濟和社會受害，最終榨干社會財富。因此，海南省各級政府要認真總結上個世紀末海南省曾因房地產泡沫破裂而遭受嚴重拖累的教訓，真正貫徹中央“以民為本”的執政理念，堅持科學發展的可持續發展理念，合理調控資金流向，加強商業性房地產信貸管理，嚴格房地產開發貸款管理和住房消費貸款管理，嚴格制定并實施有關管理房產投機操作的法規，避免“一哄而上”的狀況發生，逐步緩釋房地產泡沫效應，將房產經濟引向健康發展的軌道上，實現海南島生態島、健康島、宜居島、國際旅游島的戰略目標。

參考文獻:

[1]郝登攀.基于指標法的蘇州房地產泡沫實證分析[DB/OL].論文之家，http://www.papershome.com/Economic/Profession/5998.html，2009-09-28.

[2]朱軍.三亞市房地產金融風險分析與防范[J].海南金融，2007(12).

[3]葉開范，姚蕓，王一波.淺析海口市房地產住宅市場發展趨勢[J].中國房地產金融，2003(4).

[4]劉慧.我國房地產泡沫的實證研究[J].經濟縱橫，2006(2).

The analysis of the real estate bubble level of Haikou and Sanya of Hainan Province

Wang Li-ya，Li Jia

(College of Economics， Hainan University， Haikou570228， China)

Abstract: In recent years， the real estate market of Hainan takes on a rapidly developing trend， particularly in Haikou and Sanya， which lead the economic development in Hainan， for the ever-growing housing prices contribute much to the over-increasing pressure and difficulties of the residents. The over-rising housing prices probably lead to a \"bubble effect\"， which is been discussed continuously and fiercely by the people. In this paper， some international indexes people used are employed to analyze and confirm the reasonableness of the real estate prices， conjugated with the statistics of Haikou and Sanya， 2003- 2008. The results we can conclude are as follows: The sign of the bubbles have been observed to some extent in the real estate markets of the two cities， Haikou and Sanya. Approaches and precautions should be taken by the government to prevent the loss of the real estate came into being by the bubble burst once more by means that certain appropriate policies and regulations should be positively put forward.

Key words: Haikou; Sanya; The real estate bubble; Analysis