中國房地產業的現狀\\問題及原因分析

[摘要]當前我國房地產仍然存在投資規模增長過快、房價居高不下等制約房地產健康發展的關鍵問題，影響了我國城市化進程的加快、人民生活水平的提高、和諧社會的建設。房地產市場宏觀調控不足，房地產市場的供求信息不對稱，政府的短視財政與開發商的利益聯結，中國投資渠道較窄及中國投資者的素質較差等因素是影響我國房地產健康平穩發展的主要因素。

[關鍵詞]中國房地產;現狀;問題

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234(2010)04 — 0030 — 03

近年來，隨著經濟社會的發展和城市化進程的加快，房地產己經成為我國經濟增長的引擎和國民經濟的重要支柱產業，房地產及固定資產投資對國民經濟的貢獻日益顯著。特別是2002年以來，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業蓬勃興起，出現高速增長態勢。但要客觀地看到，目前我國某些大中城市房地產市場存在著整體過熱和一定程度的泡沫。著名經濟學家謝國忠強調:“房地產行業的發展和需求的增長超過了中國經濟可以承受的程度。”為此，國家相繼采取了降溫措施，通過上調存款準備金率、存貸款利率，緊縮房地產開發信貸等宏觀調控政策。同時在一系列行政性措施中，連續出臺與房地產市場相關的多項重大政策，如對房地產項目堅持適度從緊的供地政策;積極調整土地供應結構，加大普通商品房土地供應，限制高檔商品房土地供應;清理固定資產投資項目等。政府的宏觀政策調控，在一定程度上遏制了房地產信貸增長過快的勢頭。然而，我們必須清醒的看到，當前我國房地產仍然存在投資規模增長過快、房價居高不下等制約房地產健康發展的關鍵問題，影響了我國城市化進程的加快、人民生活水平的提高、和諧社會的建設。目前學界對這一問題的研究相當充分，產生了一系列較為系統的理論成果。然而從既有的成果來看，大多局限于一般性的對策分析。因此，分析我國房地產發展過程中存在的主要問題，探尋房地產的科學發展之路，無疑具有重要的理論意義和現實意義。

一、我國房地產發展的現狀

當前，我國經濟增長已經進入新一輪上升期。投資穩步增長，消費結構保持升級勢頭，從2002年開始，我國GDP增長率已經穩定在8%以上。在我國經濟增長勢頭強勁的帶動下，房地產市場擺脫了之前徘徊不前的局面，出現高速增長態勢，2003和2004年房地產業更是達到高峰，顯現整體過熱的特點。

以房地產投資開發為例。從房地產業的投資增長速度來看，我國房地產業的開發投資規模與全行業的發展步調是一致的。1992年到1993年是房地產開發投資的高峰時期，1994年以后隨著全行業步入調整時期，房地產業的開發投資呈現出增速減緩的態勢，1998年房地產逐步走向復蘇后，房地產業的開發投資增長率也走向回升。從1999年到2009年全國房地產開發投資累計完成投資106874.4億元，年均完成10687.44億元。我國房地產的投資從1999年到2009年期間增長了近6倍，尤其是2000以后，中國房地產的投資出現了一個高速增長的時期。更具體的有關投資額與增長速度的描述可以從下表得到。

可以發現，2000-2009年期間，中國房地產投資的增長速度幾乎都在20%以上，遠遠超過了中國的國民生產總值的增長。據統計，2010年一季度的1-2月，全國完成房地產開發投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中，商品住宅完成投資2233億元，同比增長32.8%，提高32.0個百分點，占房地產開發投資的比重為71.0%。長期供應方面，2010年一季度中的1-2月，全國房地產開發企業完成土地購置面積2407萬平方米，同比增長11.2%，去年全年則是下降18.9%;完成土地開發面積1567萬平方米，同比下降40.8%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應有望逐漸跟上?？偟膩碚f，我國房地產的開發投資在近年里經歷了一個高速增長的時期。

二、當前我國房地產發展過程中存在的主要問題

我國房地產在高速發展的背后，存在著不容忽視的諸多問題，主要表現在以下幾個方面。

(一)房地產供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價是影響房地產需求的主要因素。我國房地產作為一種產業，與其他產業相比較，存在著嚴重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現象。產品市場化與要素非市場化之間嚴重不對稱。造成這種非對稱的一個重要原因，在于作為房地產供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。因而，土地的供給不能像其他生產要素的供給那樣，按照市場的信號不斷地提供到市場上來，因為嚴格保護耕地是我們的基本國策。對于一般商品來說，當市場上出現供不應求，價格上漲，就會吸引生產資源轉移到這種商品生產上來，直至這種商品出現供大于求，價格下跌。然而，房地產商品則不是這樣。盡管房地產價格上漲了，其所必須的生產資源(這里主要指土地)卻不可能無條件地轉移到這個領域。土地的空間特性決定可供利用土地資源的稀缺性。而隨著經濟社會的發展和人口的增加，對土地的需求又存在著不斷擴大的趨勢。因此形成了越來越突出的房地產供給和需求的矛盾。

(二)房地產供給市場化不足下的“房屋空置”怪象

供給方面市場化不足而需求方面市場化過度時，應該是商品的供不應求，而我國的房地產市場現狀卻是恰恰相反:房地產供不應求的情況下卻出現了房屋空置怪象。對這一問題，可用房價與人均收入的對比進行解釋。

房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。目前業界比較公認的套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。2007年中國商品房年平均銷售價格為3885.40元/平米，而2007年全國城鎮居民人均可支配收入為13786元，三口之家的家庭可支配收入是41358元，按每100平方米計算，2007年房價收入比是9:4，即使按每居戶80平方米計算，2007年的房價收入比是7:5。因而，當前的商品房價格己經遠遠超出了大多數普通市民的收入承受能力。當然，用房價收入比來衡量供求矛盾或是房地產泡沫，有很多學者對此方法的科學性提出質疑。但經濟的實際數據表明，近幾年來房價的增長速度超過了人均可支配收入的增長速度。兩者之間的矛盾是存在的。而此矛盾正是導致房屋空置的原因之一。同時由于房地產既是消費品又是投資品的特性，隨著新一輪房產行情的到來，許多房地產開發商預期房價將會不斷上漲，所以故意捂盤不賣。因此出現了以下怪象:一邊是大量的房屋空置，一邊是大量的需要房屋的工薪階層和普通百姓住不上房、買不起房、買不到房。

(三)供給與需求的區域不平衡的矛盾

我國的基本國情是區域經濟發展的不平衡性，東部與西部地區經濟之間的差異特別大。表現在我國房地產的供給與需求上也是如此。盡管當前房地產形勢總體上是好的，但也有一些地區不同程度地出現了投資增幅過大、投資結構不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發展中不斷消化同期上市的商品房。

(四)房地產市場運行監管和協調調控體系不完善，房改制度改革有待深化

當前有的開發企業經濟實力和市場競爭力不強，房產開發交易行為不規范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務和物業管理中違法和違規行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產市場調控和監督有待進一步加強。同時，我國的市場化程度還不夠高，房地產市場機制不夠完善，住房供應體系還不健全，房地產市場的服務體系還遠遠不能適應居民住房消費需求，房地產中介服務市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。

三、制約我國房地產健康發展的因素分析

(一)我國房地產市場宏觀調控尚存不足

近年來，我國政府針對房地產領域出臺的一系列措施，對房地產市場的健康發展起到了一定的作用，房價上漲速度有所減緩，房地產投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是，由于經濟社會形勢的快速變化，政府在制定房地產宏觀調控政策時，相關決策存在著一些誤區，政策執行中發生了一些偏差，客觀上導致調控政策并沒有達到預想的效果，城市土地價格持續攀升、房價偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產行業一些深層次的結構性問題更加突出。主要表現在:

1.住房保障制度不盡完善，保障的重點不突出。目前，中國住房保障制度建設己經起步，但與住房市場進程相比，住房保障體系不盡完善，保障的重點不突出，導致國家對住房需求的調控效果不好。住房保障體系不健全，沒有完全涵蓋不同收入的人群，住房保障制度建設明顯滯后于住房市場發展，缺乏有效措施激勵開發商參與保障型住房建設。

2.房地產宏觀調控手段單一，“一刀切”現象嚴重。目前中國房地產宏觀調控手段比較單一，突出表現為行政手段運用較多，經濟手段和法律手段則運用較少。從近幾年出臺的房地產政策可以看出，政府試圖用行政權威、部門通知來調控房地產市場。但是由于房地產市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠傳統的幾家單位發文調控房地產的做法往往會出現逆向調控，即調控的目標和措施背道而馳。同時，政府在調控方式和調控手段的運用上，對不同群體采取“一刀切”的現象嚴重。比如，為了打擊投機性需求，央行連續幾次提高住房貸款利率。這種無差異的加息政策雖提高了投機炒房資金成本，同時也增加了首次購房或自住購房者的負擔，影響宏觀調控的效果。

3.缺乏對各方利益博弈的考慮和協調，使政策效應大打折扣。隨著改革的不斷深入，經濟的持續增長，中國社會利益多元化趨勢日益明顯。在中國房地產宏觀調控的過程中，由于多方利益群體博弈的存在使得調控的效果大打折扣，主要體現為中央政府、地方政府、房地產開發商三方的利益博弈。作為中央政府，制定的宏觀調控政策往往從全局性和綜合性的角度出發，考慮的是整體利益;而地方政府和房地產開發商在執行時往往要考慮其自身的局部利益。正是這種整體利益與局部利益的差別，制約著房地產宏觀調控政策的效果發揮，使得宏觀調控在相當程度上流于形式，調控效果大打折扣。

4.片面強調住房自有率，導致市場的結構性矛盾加大。目前中國大部分地區整體上住房自有率偏高，超過了應有的經濟發展水平和經濟發展階段。特別是由于中國居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有住房。此外，房地產開發商為謀取暴利，加大對高端樓盤和商用樓盤的開發力度，使針對高收入者的大戶型商品房和商業用房比例過高，而針對中低收入者的中小戶型普通住宅嚴重短缺，從而導致市場的結構性矛盾突出。住房消費本來應遵循梯度變化規律，但是這個規律在中國卻受到了嚴重的挑戰。最近幾年，住房購買普遍講究“一步到位”或“盡快到位”，這種過度消費和超前消費導致需求膨脹，刺激房價上漲，加劇了居民的經濟壓力，同時加劇了金融風險。

(二)房地產市場的信息混亂、信息不對稱，房地產利用資源優勢釋放錯誤市場信息，進行價格技術干預

在信息不對稱普遍存在的情況下，會引起“逆向選擇”。目前房地產市場上糾紛事件頻出，相當程度上就與這種信息不對稱有關。例如，杭州退房事件就是典型。開發商自己買賣自己的房屋，造成供不應求，騙取銀行的資金，并利用這種優勢，吸引客戶跟進，等銷售行為發生后，購房者已經是無可奈何了。再比如說，發展商利用信息的優勢，事前不予告知就更改規劃，廣告打時間差，隱瞞先天性缺陷，物業公司不公布賬務等等不一而足。而在目前的情況下，業主與開發商、物業公司又缺乏溝通渠道和溝通的誠信。其他的諸如房子質量問題、拖期交房、面積縮水、面積分攤、過頭承諾、無證銷售等。凡此種種，都會釀成令人煩惱的樓市糾紛。

(三)地方政府的短視財政與開發商的利益聯結在一起，成為利益共同體

近年來，地方經濟嚴重依賴房地產市場是個不爭的事實。據國務院發展研究中心“中國財政課題組”的研究，在當前土地開發市場政府壟斷的情況下，土地收入占地方財政收入的一半以上，“土地財政”成為許多地方政府財政的真實寫照，而這也是房地產行業間接成為地方政績的快速體現。房地產是城市經濟增長的推動因素，也是體現地方官員政績的形象工程。因此，為了避免造成地方政府財政收入和政績的下降，政府必須對房地產行業進行扶持。從2008年開始，很多地方政府都推出了“救市”政策。南京政府推出了“房產新政20條”;成都市政府對開發商的信貸進行政策扶持，延長地價款付款期限，不計滯納金等;杭州的24條政策減免購房稅費、緩和開發企業財務負擔和加強服務支持，甚至規定“對起價總額在5億元以上或規模較大的地塊，其出讓價款支付期限最高可達18個月等政策對房地產企業的扶持，體現了地方經濟對其的依賴性。對于地方政府財政與經濟的發展，西北大學經濟管理學院副院長趙守國認為，房地產業的暴利已使地方政府、銀行和房地產開發商組成利益共同體。目前的體制性因素使地方官員本能地趨利避害，靠房地產賺快錢是以任期內政績為出發點作出的必然選擇。

(四)中國投資渠道較窄及中國投資者的素質較差，作為民生資源的房地產成為市場的投資品種

我國自1998年實行住房貨幣化改革以來，居民的自有住房率已經超過50%，住房市場化讓很多居民改善了住房條件。但在一些城市，由于對房地產宏觀調控的力度不夠，帶有投機性質的炒房行為屢禁不止，造成房價虛高，很多中低收入家庭難以承受過高的房價。炒房一般有三種形態:炒樓花、出租、轉手買賣?！俺礃腔ā笔侵纲I家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉手賣給別人，套取高額訂金，從中賺取差價。購房出租者是相對保守和實力不強的投資者，他們的投資策略是以租養房。轉手買賣是指在上海、北京等房價上升較快的一線城市，在房屋預售時以較低的價格買進，當所買的房屋成為現房后，房價已有了不小的漲幅，再轉手賣出去。在這三種炒作手段當中，尤以炒樓花的危害最大，因為它不僅會造成住房緊缺的心理恐慌，最重要的是使真正想買房的人只能付出更高的代價來取得別人已簽訂的房屋認購資格，無形中使房價嚴重背離它的真實價值。鑒于炒房的諸多危害，專家呼吁，政府部門應進行適當的調控。我國炒房近幾年非常厲害，起源于溫州，后來全國蔓延，造成全國資產泡沫化。原因是我國的投資渠道較窄，當老百姓有了余錢以后，無其他的投資渠道，習慣性地去買房，是這助長房地產價格上漲的重要推手。

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〔責任編輯:程學軍〕