英國共有產權房制度的啟示

江蘇淮安推出“共有產權”住房模式引起了全國關注。政府出50％或者30％和你湊份子，并按出資比例擁有對應的產權，5至8年之后，你只要將政府出的那筆錢還了，房子就全歸自己了。在國務院發展研究中心組織的研討會上，有專家提出值得向全國推廣。(據3月1 7日《重慶晚報》)

共有產權房制度在我國可能還是一個新鮮事物，但在英國卻已經是一個成功的實踐。為了幫助家庭困難群體實現“居者有其屋”的夢想，英國政府干2005年推出7“新居者有其屋計劃”，其方式就是讓購房者先購買部分產權，然后逐步購買完全產權。英國的這項制度很快產生了示范效應。2009年3月6日，美國政府正式宣布啟動名為“居者有其屋”的第二代房屋援助計劃，目標是通過共有產權房制度讓900萬家庭圓夢。

細細比較我國江蘇淮安和英國的做法，照顧弱勢群體、共有產權是相同之處，但也有一些不同的地方。我認為，這些不同之處，正是我們需要向英國學習和借鑒的地方。

首先，在購房者首期可以購買的產權比例上，英國比我國江蘇淮安更加靈活。江蘇淮安購房者首期享有的產權只有50％或者70％兩個比例。英國開始推行的時候，購房者享有的產權可以在25％、50％或75％三個比例中選擇，后來變得更加靈活了，購房者可以在25％-75％之間自主確定比例，更多地考慮了購房者的不同情況，更加以人為本。購房者首期享有產權比例的可選擇性越小，這項制度適應的群體也就越少，受惠的群眾也就越少。

其次，在購房者完全享有產權之前。在如何對待政府的產權上，英國和我國江蘇淮安有很大的不同。在江蘇淮安，購房者只需要在5年之后還清政府部分的款項即可。期間不需要支付任何成本，5年之后如果不能購得完全產權，可以申請延長3年，而這3年需要支付利息。8年之后仍無法購得完全產權，政府就白送給他住。而在英國，購房者獲得完全產權沒有具體的時間限制，但在購得完全產權之前，政府會向購房者收取共有產權部分的租金，從而有效提高了公共資源的使用效率，也提高了購房者購得完全產權的積極性。

第三，在可以購房的范圍方面，江蘇淮安只能買政府指定小區；而在英國，卻沒有具體范圍的限制，購房者如果購買的是非政府指定小區，只需向共有產權房制度的實際操作者——“住房協會”申請即可。雖然江蘇淮安說不讓人感覺是“窮人區”，但由于只能購買指定的小區，而讓指定小區成為了實際上的“窮人區”，英國通過不限制購房的范圍，則有效避免了這個問題。

第四，在共有產權房的處理方面，中國江蘇淮安和英國也存在一些差別。從新聞來看，江蘇淮安的共有產權房在購房者完全購得產權之前，似乎是只能住，或者允許賣，而不允許出租。而在英國，不僅允許賣，而且只要購房者征得“住房協會”以及提供貸款機構的同意，就可以將住房全部甚至部分出租給他人。只不過出租的價格必須是市場價，出租的收益需要按照享有的產權比例進行分配。在購房者取得完全產權之前，也可以出售房屋，只不過政府有優先購買權，必須按照市場價出售，出售的收益也必須按照享有的產權比例進行分配。

第五，關于房屋的維修義務方面，江蘇淮安似乎沒有規定，但英國是有明確規定的，不論購房人擁有房屋多大比例的產權，房屋的一切維修費用均由購房人承擔。其中，房屋內部的維修由購房人自己委托專業機構來進行。費用個人承擔。房屋的公共部分可以由住房協會來維修，也可以委托專業機構來維修，但費用要最后分攤給每個購房人家庭。

第六，政府享有產權部分的資金運作方面，江蘇淮安是從土地出讓金中拿出一部分來實施。而英國是專款專用，在政府撥付一定啟動款項后，由住房協會按照基金的形式來運作，從而保證這一筆賬始終是清楚的，也保證了基金的保值增值。

一項制度的好壞，取決于它設想的初衷；一項好的制度能否很好地實施，能否收到理想的效果，則在于它的細節。共有產權房制度作為我國保障性住房建設的新探索，要能夠穩步地走下去，能夠在全國推廣，細節的注意是必須的，而英國先行的經驗也許可以為我們提供一些借鑒，英國遇到的問題與困境，也提醒著我們想辦法克服和超越。