城市房價已現拐點

調查顯示，深圳房屋租售比超過了1∶400，房價與租金進一步背離，部分達到了1∶500甚至更高。業內人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，遠遠高于國際標準。

而深圳是中國一線城市房價的漲跌與租售先行者，深圳房價的走勢代表著中國一線城市房價的走勢。

國家信息中心專家委員會委員高輝清近日表示，樓市今年將迎來二次拐點?！案叻績r使得青年人結婚困難、普通人生活不穩定、生活指數下降，說明房子問題已不是經濟問題，而是民生問題了?！备咻x清表示。

深圳買房已無投資價值

據深圳市國土房產部門統計，自去年3月份以來，深圳商品住房價格開始一路上揚;9月份新房銷售均價達20940元/平方米，創下歷史新高;到了12月份，深圳一手房均價更高達22304元/平方米，較上年同期上漲103%。而深圳市流動人口和出租屋綜合管理辦公室最新公布的《2009年第四季度深圳市出租屋抽樣調查結果》顯示，深圳房屋租售比超過了1∶400，房價與租金進一步背離，部分達到了1∶500甚至更高。業內人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，遠遠高于國際標準。

這意味著深圳房屋已經脫離其居住和投資的基本功能。雖然鑒于中國國情，不能按照國際1:300的標準來衡量，但目前甚至達到1:500，肯定不正常，毫無疑問，這將大大削弱房地產市場的投資功能。

而深圳是中國一線城市房價的漲跌與租售先行者，深圳房價的走勢代表著中國一線城市房價的走勢。

政府保障房規模空前

2010年伊始，保障性住房建設開始了賽跑。

住房和城鄉建設部部長姜偉新提出，2010年保障性住房開工建設的套(戶)數要比2009年增加三分之一，安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍。

“增加各類保障性和租賃住房供應量，增加經濟適用住房、配套商品房、單位租賃住房、公共租賃住房的開工面積，爭取開工面積占到全市住宅年度開工面積的60%以上?！薄氨ＷC至少2000萬平方米的住宅開工面積?！边@是上海市委書記俞正聲對2010年上海住房保障和房地產調控作出的最新指示。這個規模是空前的。

上海并非個案。北京提出，2010年住宅供地的50%以上用于建設居民自住型、改善型等各類政策性住房，預計建設住房13.4萬套。天津宣布，2010年將推出2萬套限價商品房、6.5萬套經濟適用房。

“不管地方政府定下了多大體量的保障房建設目標，最終要看落實完成情況。最關鍵的因素最終都落在‘錢’上?！?月5日，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在電話里向本報記者表示。

若嚴格按照各地有關住房保障的“軍令狀”去解讀未來的樓市，投資、投機的空間已相當逼仄，留給開發商的空間也大幅壓縮，但截至目前，業內的反應平淡，對這種理論上的“狼來了”習以為常。

資金支持政策將陸續出臺?

目前各地保障住房建設的資金供應體系，除了最初的中央、地方兩級財政體系支持外，就是行政色彩較濃的銀行信貸支持，多元化的資金渠道遠未建立。

“自從去年公積金閑置資金試點保障住房項目建設貸款相關文件推出后，各方尤其是一些財政壓力較大的地方政府，對公積金抱有很大期待?！蹦车毓e金管理中心負責人士透露，一些地方政府已進行了多次針對性研討，希望盡快展開相關試點。

“二元化”住房建設體系確立兩年多以來，各地保障住房建設進展普遍落后于計劃，保障任務完成率打折，公積金能否成為資金突破口?

上海市公積金管理中心最新下發的《關于2010年執行住房公積金個人購房貸款政策的通知》祭出了限制貸款上限的調控措施，從緊掌握投機、投資性購房的公積金個貸。規定人均住房面積低于上海全市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元，比此前低了20萬元。相應的個人二套房貸也同樣大幅壓縮貸款限額。

政策的直接矛頭指向投資、投機的購房需求，但同時也產生另一個效果，隨著個貸限額、個貸發放總額減少，公積金的沉淀很可能緩慢增加，在某種程度上，這也為即將有望展開的公積金閑置資金保障住房建設貸款試點做了資金調整準備。

不靠土地，財政靠什么?

在對上海保障住房建設總量的理解上，近日出現了一則花絮:該市房管局新聞發言人糾正了有媒體報道的“上海希望到2012年前，建設60萬套經適房，由于各方面利益協調，最終敲定30萬套的數據”說法，稱2012年建設2000萬平方米、約30萬套經濟適用住房的計劃從未變化過。

眾所周知，土地財政此前扮演著保障建設資金重要來源的角色，若對前者減少依賴，后者又增加體量，在現有地方政府財政體系沒有大變化前提下，后者建設資金何來?

有關人士坦言，若真達到如地方政府宣布的如此高的保障房比例，錢將是主要問題。“土地說到底也是錢的問題，過于依賴土地，原因在于資金壓力?！?/p>

而土地收入對財政的不可或缺，還在加深。方方地產咨詢機構最新發布的《華東土地市場2009年年報》披露，截至2009年12月20日，華東地區共約推出6100萬平方米商品房開發用地，累計交易5450萬平方米，相當于2008年同期的7倍，開發企業投入購地總資金量約3200億元，均創歷史新高。截至2009年12月20日，上海政府共推出商品房用地公告約177幅、988萬平方米，累計交易798萬平方米，比上年同期增加176%。土地交易總資金量約912.8億元，均創歷史新高。

炒房客命系政策執行度

理論上，“各類保障房開工面積占到全市住宅年度開工面積的60%以上”，一旦真正落實并進入房源供應階段，住房保障的覆蓋面也有望大幅擴大，炒房客的市場空間將隨之壓縮，最終沒有剛性需求接盤的商品房炒作，注定將崩盤，炒房客最終炒死的是自己。

一切就看政策的執行力度和地方政府的調整。

有關專家指出，資金是最直接問題，但最大問題卻是地方政府的認識，一旦認識問題解決了，其他問題都能解決。