直擊海南樓市泡沫

在迪拜已經破產的神話，在三亞又重新開始上演，滑稽的是，三亞項目多有模仿迪拜之處

《財經》記者 慈冰

“我們的策略是每十天漲5000元”，在報出每平方米7萬元的售價之后，三亞金中海藍鉆的售樓員說。金中海藍鉆是一座位于三亞灣的樓盤，以公寓房為主，最大的賣點是面朝大海。

2009年10月，它的開盤價為每平方米1.25萬元。也就是說，在其后三個月的時間里，其價格上漲了600%。上漲速度如此地快，以至于網站更新都來不及:記者在搜房網上看到，其最新報價的更新時間為1月20日，價格為3.3萬元。

資金搶灘

海南現有商品房的總價值不過600億，而各地蜂擁而至的資金多達數千億

在海南，類似金中海藍鉆售樓員這樣漫天報價的情況并非個案。在遭遇1月4日前后的“搶購潮”之后，“捂盤惜售”已成為開發商普遍心態。

來自海南住房與城鄉建設廳的數據顯示，當下，全海南主要城市可售商品房總共有大約600萬平方米、5.8萬套。自從1月4日以來，全國各地的買房客蜂擁而至，其中有不少動輒一出手就是10套、20套。

以均價1萬元計算，600萬平方米的總價值不過600億元，這對于人均GDP遠低于全國平均水平，總人口不到800萬的海南來說，也許是個大數字，但是，對于洶涌而至的全國買家來說，就算不上什么了。

賣家一看風向變了，立刻換上一副面孔:加價、惜售。

在其他地方見到買家就像見到財神一般的售樓小姐，在海南卻牛得鼻子朝天:“早都賣光了”是她們對房價問詢的暗含著得意的常見回復。

“作為開發商，我們都有點不知所措了。”國瑞地產海南公司副總經理齊志輝不禁連連感嘆。

在海口，以前一個月賣不出30套房的項目，現在一天就能賣30套;此前定價6000元/平方米的一個項目，開發商“咬咬牙”調高至8000元，結果呢，300套房源一天售罄!

在海南地產商的圈子里流傳一個神話，這個神話是由海口寶安江南城創下的:在短短一個月的時間里，其單價從1.6萬元暴漲到3.5萬元，足足翻了一番還要多!

近幾天，海南省主要領導在不同場合多次表態:海南房地產泡沫的歷史不會重演。

不過，新近出臺的“兩個暫停”(暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發)顯然加劇了人們對土地供應緊張的恐懼，滑稽的是，這“兩個暫停”出臺的原因據說是為了吸取上世紀90年代房地產泡沫潮的教訓，從土地控制的源頭上加強管理。

按照政府的說法，控制住了土地的源頭，并加大對保障性住房的建設力度，就既能發揮房地產支柱產業的作用，又能避免房地產業過亂、過熱局面的出現。

1月15日，海南省政府宣布，在海南國際旅游島建設總規正式獲得國家審批前，暫停土地出讓和審批新的土地開發項目。

按照計劃，2010年海南將新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，今后逐年增加。

但這仍未能打消人們的擔心和顧慮。在1月24日至29日海南省“兩會”召開期間，兩會代表們最關心的熱點問題就是國際旅游島的建設，這其中，對房地產泡沫的擔心又占了大多數。

海南省政協委員、中國南海研究院院長吳士存對《財經》記者表示，國際旅游島概念熱得太快，投資者蜂擁而至，他們有的是真正來投資的，也有的則是來“囤地”“炒房”的。

“如果政府在這一輪開發熱潮到來的時候，不能及時處理好各方關系，不能真正調控好房地產，仍然是過分依賴‘土地財政’的話，那房地產泡沫的風險就依然存在。”

另一方面，嗅覺靈敏的各路投資者正在迅速“搶灘”。不同的是，大的投資者覬覦的是土地(有報道說，目前，已經有近5000億元資金涌入海南，到處找地)，中小投資者瞄準的是房子(炒房者一夜暴富的故事最吸引老百姓的眼球)。但他們的邏輯是相同的——賺錢就要“跑得快”——不論是面對機遇，抑或是風險。

瘋狂的房子

“除非政府痛下決心，否則炒房將愈演愈烈。”

1月26日中午，三亞福灣項目現場，幾位來自吉林的投資人小聲商量著，很快，其中的劉女士決定買一套60平方米的公寓房，單價為3.5萬元/平方米，一年前，福灣項目的售價為1.5萬元/平方米。價格的變化是如此之大，劉女士不得不現場調整自己的購房面積。

與劉女士一樣，這個冬天的三亞，擠滿了來自全國各地的“購房游客”。1月10日，原本是抱著度假游玩心態的唐山張女士，在同行伙伴的勸說下，以6000元/平方米的價格購買了海口濠江花園一套99平方米的房子。

15天之后，該項目售價已達1萬元/平方米。算下來，半個月的時間，40萬元已經賺到了。

為了滿足“購房游客”在海南購房度假的需求，有聰明的商家專門開辟了“海南購房游”專線。線路包括三亞購房一日游，陵水東海岸購房一日游，海口、瓊海、五指山、保亭購房游等等，基本涵蓋了海南所有的熱點房地產項目。

但讓這些“游客”失望的是，不是所有項目都可以買到自己心儀的房子。

在《財經》記者暗訪的幾個項目售樓現場，聽到最多的是“房子已經賣完了”的說法。

在魯能三亞灣新城、雅居樂清水灣、三亞海韻度假酒店項目，售樓處多是冷冷清清，只有三兩個業主在跟售樓員聊天。而金泰山嶼湖項目售樓員已全部撤出，只留有一名保潔人員。

三亞灣鳳凰島項目是三亞的明星項目。這個仿造迪拜棕櫚島的項目對外最高報價達8萬元/平方米。項目企劃負責人吳磊對《財經》記者表示，自1月11日開盤之后，第一期700套房子已經全部售完，均價為6.5萬元/平方米。該項目第二期將在2月份推出。不出意外的話，將會又一次創造出天價。

在迪拜已經破產的神話，在三亞又重新開始上演，滑稽的是，三亞項目完全是模仿迪拜的項目。

面對驚人的銷售業績，最應該高興的開發商一點都高興不起來:房子是賣一套少一套，沒有后續土地儲備，項目賣完之時便是企業關門之日。有的開發商甚至開始心疼巨資裝修的售樓處:花了100多萬元建設裝修的售樓中心，一個月不到便結束了使命，是不是太過可惜?

“在這個市場形勢下，不漲價都說不過去。不漲價說明你的項目有問題。” 今典集團董事長張寶全對《財經》記者說，“我要求今典的項目不要漲得太快，不要冒進。本來我們計劃是漲3000元，結果還是多漲了一些，漲了5000元。”

學電影導演出身的張寶全是少數在上一輪海南泡沫中全身而退的地產商，今典在海口和三亞都有投資項目。

買家的情況又如何呢?

根據偉業顧問銷售人員分析，在三亞市場的投資客中，以前的東北客戶比較多，隨著價格上漲，來自浙江、山西、甚至香港的買房客開始進場。

偉業顧問海南總經理王澎來自北京，他向《財經》記者透露，三亞樓盤的項目銷售大多由本地企業來操作，很少找外地的代理機構，“想賣多少錢就賣多少錢，想怎么賣就怎么賣”，像交付定金、炒房等不規范情況多有出現。而如果像在外地一樣，在銷售時候搞正規的排號選房模式，也會惹來客戶非常大的不滿。

1月18日，海南省住建廳組織各市縣規劃局、房產局負責人召開會議，提出八方面確保海南居民住房問題，其中強調，對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產開發企業，責令3天內整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

同時，未獲得預售許可的，不得以“內部認購”“預交誠意金”“發放VIP卡”等任何含有預訂款性質的名義或方式進行促銷，一經查實，即列入黑名單。

但記者在三亞的一些項目看到，所有樓盤均被預定，要想購買，只能等到開盤當日去碰運氣，看是否有前期預定的業主退訂，而且，預交訂金也很普遍，記者看到的兩個樓盤要求預付50萬至100萬元不等的訂金。

按照業內人士的介紹，三亞的售樓員都是互相串聯，他們相互介紹客戶，共享售樓提成。而種種不規范的操作，都給炒房留下了空間。“除非政府痛下決心，否則炒房將愈演愈烈。”這位業內人士對《財經》記者說。

地產商逐鹿

新游戲規則下，土地為王，拿到地，就穩賺

2005年前后，魯能地產、雅居樂地產(03383.HK)、中糧地產等大型企業進入海南。作為先行者，他們以較低的價格在海南取得了大片土地。

以雅居樂地產為例，它的公開數據顯示，截至2009年4月14日，該公司在海南陵水擁有土地985.4萬平方米，成本大約折合18.2萬元/畝。

陵水位于三亞東北方向，與之相距大約70多公里。當地經濟比較落后，不過，現在看來，這是一個劃算得不得了的投資。

后來者則要付出更多的代價。2009年12月15日，在三亞的一場土地招投標中，中鐵置業在10分鐘內擊敗18家開發商，奪得三亞市迎賓路一幅住宅用地。該地塊共112畝，起拍價為230萬元/畝，中鐵置業最后的成交價為每畝1500萬元。

當時，人們都覺得中鐵置業出了“天價”，現在看來，只要拿到地，就是穩賺。

國瑞地產的齊志輝介紹，目前海南東線區域已基本被開發商占滿，西線區域目前基礎設施和交通配套比較落后，尚不具備開發條件。很多開發企業到海南投資，東線是首先考慮的地點，之后才會去考慮海口、三亞市中心的地塊。“只要能在東線拿到一塊地，收益肯定不會低。”

事實上，海南市場也給這些開發企業帶來了豐厚的回報。雅居樂地產最新公布的數據顯示，截至2009年12月31日，海南清水灣項目合約銷售額約64億元，約占全部銷售額的45%。而該企業2008年全年的銷售金額不過93.26億元。此前曾退出該項目的美國Aetos Capital投資管理公司董事總經理謝昭平表示，接下來會與雅居樂地產積極溝通，繼續尋找合作機會。

三亞的克拉碼頭項目，開發商原本在跟一位浙江商人進行整體銷售的談判，就在談判過程中，國際旅游島政策出臺，開發商立刻決定自主銷售。在短短半個月時間，100多套房子銷售一空，銷售回款3.6億元。

現在，火熱的開發場景在海南隨處可見。1月26日，《財經》記者在三亞海棠灣看到，在這片被三亞市政府命名為“國家海岸”的沙灘上，包括凱賓斯基、香格里拉、逸林希爾頓、喜來登、費爾蒙在內的多家高檔海景酒店一字排開，已投入緊張的施工建設。這些項目，最小的也有300畝。

按照三亞市政府的規劃，海棠灣濱海一線開工建設的酒店有15家，計劃總投資144.8億元，2010年至2013年陸續開工。

至于國際旅游島對開發企業的影響，海南魯能廣大置業常務副總經理孔令廣表示，根據國際旅游島的規劃，魯能正在做開發策略上的調整。

今典集團董事長張寶全表示，三亞灣紅樹林度假酒店正在加緊修改規劃，在考慮增加一些博彩方面的功能。“像以前的球場現在要變成散打、拳擊的賽場，在客房里可以看到現場轉播，直接投注、下注。同時也在考慮增加賽狗場和斗雞場，并另外預留了一些功能空間。”

被透支的未來

“項目先行”的土地出讓模式有很多變數

中國南海研究院院長吳士存在接受《財經》記者采訪時表示，新一輪的“淘金熱”確實存在，但經過了上一輪的泡沫破裂之后，政府已經比較冷靜了，頭腦也很清醒。

“很多項目盡管很誘人，但政府會按規矩辦，不會被蒙蔽。像上世紀90年代初畫一個藍圖就可以圈到地的情況不會再出現了。”

他認為，目前海南省政府的思路很明確，一方面加大對現存閑置土地的清查和處置，另一方面，省政府已要求各市縣進行保障性住房人群的普查，加大保障性住房的供應力度。

擔憂同時存在。海南省“兩會”召開期間，兩會代表對很多市縣過分依賴土地財政，缺乏規范和引導房地產市場的主觀動力提出了疑問。

1月25日，海南省統計局、國家統計局海南調查總隊公布了2009年海南省經濟和社會發展統計公報。

公報顯示，2009年，海南省房地產開發投資額287.90億元，增長44.3%;房屋施工面積1992.78萬平方米，增長32.8%;房屋銷售面積560.34萬平方米，增長50.5%;房屋銷售額351億元，增長73.2%。而2009年，海南全省全口徑一般預算收入376.4億元，地方一般預算收入178.21億元。

吳士存表示，省委省政府已提出暫停土地供應，在總的規劃沒有出來之前，以行政命令禁止出讓土地，抑制了市縣土地財政新的沖動。

1月25日，海口市出臺了《關于嚴禁非法占用、買賣集體土地等土地違法行為的通告》。提出要堅決打擊非法占地、買賣集體土地等土地違法行為。

“其實，土地方面更大的問題在于，上世紀90年代，很多農用地已經轉化為城市建設用地，大部分都掌握在開發商和企業的手里了，這部分土地的規模有多大，現在還不得而知。”一位接近海南省政府的知情人士透露。

該人士指出，這就造成政府對目前海南土地的供給總量無法控制。如果在這個源頭上調控不了，出現新泡沫的可能是存在的，出現房地產無序開發的情況也是不能避免的。

另一方面，在海南，“項目先行”仍然是大規模土地出讓的主要途徑。這種模式往往是開發商策劃出一個商業項目規劃，報送政府審批，如果政府同意就正式立項。接下來政府或該企業會對項目用地進行土地整理和一級開發，然后在二級市場上進行掛牌交易。

因為項目是特定企業的，土地是與這個項目掛鉤的，其他開發商很難參與競爭。土地定價的基礎不是市場拍賣，而是政府的評估。

齊志輝對《財經》記者表示，海南開發商的社團“海南地產聯盟俱樂部”希望能在春節后展開一次集體行動，以抑制過快上漲的房價，目前這個漲法，已經透支了市場未來兩年的預期。

不過，他本人對此并不樂觀:“水壺的溫度太高，只能扔兩個冰塊。這只會是干預，不能完全降溫。”

而在海南專業炒房的張羽沖則認為，海南市場的潛力巨大，他暫時不會選擇其他區域的市場。“在海南，你要學會看未來!”他說。■