房產(chǎn)新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

記得是在2009年3月份，在京數(shù)年的我開始準(zhǔn)備在京置業(yè)，因?yàn)檫@是件大事，從2008年我就開始關(guān)注房產(chǎn)金融，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推出、連續(xù)數(shù)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，使我逐漸清晰地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)的回暖不會(huì)是外界傳言的“回光返照”，并于2009年5月9日在通州運(yùn)河核心區(qū)通過地產(chǎn)中介購置了一套二手房，7000多一平的價(jià)格，盡管我可以接受，但仍感覺很高。

大部分人都沒想到的是，北京房?jī)r(jià)開始從2009年5月中下旬快速上漲，等我兩個(gè)月后入住自己家時(shí)，房?jī)r(jià)都逼近9000了。2010年初，通州新城規(guī)劃啟動(dòng)，通州更是領(lǐng)漲北京，至2010年4月初，運(yùn)河沿線二手房都在一萬七八左右，新房更是“超二奔三”。而隨著近期國務(wù)院房產(chǎn)新政的出臺(tái)，似乎是在一夜之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況出現(xiàn)了急剎車的變化。通州房?jī)r(jià)又領(lǐng)跌北京，二手房交易更是銳減。

通州的例子隱隱告訴我們：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并非一個(gè)完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)，而是一個(gè)受政策面影響很大的市場(chǎng)，尤其是二手房。因此，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如何正確判斷經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國家相關(guān)政策，就顯得尤為重要。

關(guān)于房產(chǎn)市場(chǎng)，有幾個(gè)問題我一直很感興趣，也總是困擾著我。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的(潛在)需求力到底有多大?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家總是喋喋不休地告訴我們：第一、中國仍處于高速城市化的進(jìn)程之中，大量人口源源不斷涌入城市，購置房產(chǎn)的需求力當(dāng)然是源源不竭。第二、中國還處于人口紅利時(shí)期，上一個(gè)生育高峰期成長起來的年輕人迫切需要買房子。

但另一方面，我們卻看到，高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了人們的收入水平，國際通用的房屋租售比在京滬等大城市早已達(dá)到令人咂舌的程度。

房?jī)r(jià)這么高，為什么還賣的如此火呢?看似已經(jīng)到頂點(diǎn)的房?jī)r(jià)為什么還會(huì)突破極限、步步攀升呢?

其實(shí)，仔細(xì)分析，我們又發(fā)現(xiàn)兩者之間并不矛盾。

首先，對(duì)于大部分國人來說，房子不是需要品、而是必需品。衣食住行，是百姓生活的四大要素。從理論上說，衣食是解決溫飽、解決生存的，是每個(gè)人最基礎(chǔ)的生活條件?！白⌒小蹦壳皝碚f，主要指房子和汽車，是安居樂業(yè)、是個(gè)人成就及家庭幸福的重要表現(xiàn)。

但在中國，住房被賦予了更多的含義。有房才有家的觀念在中國根深蒂固，甚至在很大程度上，住與衣食一樣，是結(jié)婚、是敬老育子的先決條件。擁有房產(chǎn)不僅僅是所有中國人的渴望，更是所有中國人矢志要得到的。所以，一家?guī)状藭?huì)集資為兒女在大城市買房，這時(shí)候房?jī)r(jià)收入比就不準(zhǔn)確了，而變成幾代人的收入與房?jī)r(jià)的比了。

其次，幾乎所有人都是房產(chǎn)的潛在需求者。在國外，相當(dāng)一部分人其實(shí)是租房住，但在中國，一個(gè)人、特別是一個(gè)男人沒房，就沒有地位，沒有成就感，甚至不可能組建家庭，選種輿論的壓力是驚人的。所以，那些租房住的人99％到最后都要走上買房這條路。夸張點(diǎn)說，在講房子的需求者時(shí)，是應(yīng)該用13億人為基數(shù)來看的。

第三、從國家層面來說，房產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，在沒有找到新的GDP增長點(diǎn)前(未來10到20年都很難替代房地產(chǎn))，國家都不可能把房地產(chǎn)打死，最好的辦法是調(diào)控，在保障民生和經(jīng)濟(jì)增長之間尋找平衡點(diǎn)。

因此，在討論中國房產(chǎn)種種奇怪的現(xiàn)象時(shí)，不能簡(jiǎn)單地跟國外做數(shù)據(jù)上的比較，而應(yīng)該從中國的國情和國人的觀念出發(fā)來看待中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2009年以來房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，到底是需求驅(qū)動(dòng)還是資本驅(qū)動(dòng)?

買房的需求一直都是存在的，據(jù)說，七成的80后到現(xiàn)在還沒有自己的房子。不是不想買，而是買不起，但房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，又推動(dòng)大家去買房子，因?yàn)榕乱院蟾百I不起”。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也會(huì)吸引投資和投機(jī)的人更多進(jìn)入。于是，形成一個(gè)漲漲不休的循環(huán)。

所以說，房地產(chǎn)火爆的時(shí)期，都是房?jī)r(jià)上漲或者大家普遍預(yù)期上漲的時(shí)期。2009年來，為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國家出臺(tái)了很多房產(chǎn)利好政策。有關(guān)于房產(chǎn)投資方面的，也有關(guān)于房產(chǎn)交易方面的，這些都推動(dòng)了房產(chǎn)開發(fā)和一二手房市場(chǎng)的火爆。

同時(shí)，國家適度寬松的貨幣政策，使開發(fā)商資金鏈充裕，也使地方政府有了高價(jià)賣地的沖動(dòng)。土地和資金，這兩個(gè)拴在地產(chǎn)商頭上的緊箍咒一松動(dòng)，不差錢的地產(chǎn)商就一路高歌，上演漲價(jià)的加速度。其實(shí)，適度寬松的貨幣政策沒有錯(cuò)，問題是，寬松真的過了頭，信貸泛濫了，資本尋租、權(quán)利尋租，都瞄上了房地產(chǎn)。信貸泛濫也助長了通脹預(yù)期，加劇了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。本來觀望的需求，因?yàn)轭A(yù)期紛紛入市，投資也蜂擁而至，于是，房子被爆炒，房?jī)r(jià)再次暴漲。

在2009年這輪房?jī)r(jià)暴漲中，我發(fā)現(xiàn)，京滬深等一線城市漲幅最大，有的熱點(diǎn)區(qū)域甚至翻番，而在二三線城市(比如鄭州、石家莊等)，漲幅相對(duì)來說都不是很大。這似乎也佐證了一線城市有更多的資本在炒作樓市，因?yàn)橘Y本更青睞于更安全、收益高的項(xiàng)目，無疑，在當(dāng)時(shí)看來，投資一線城市風(fēng)險(xiǎn)更低，是最好的選擇。

總之，很難判斷，是需求起的作用大還是資本在作怪。也可以說，是需求吸引了資本的介入，資本又推動(dòng)了需求的放大。兩者相輔相成，共同推動(dòng)了房產(chǎn)牛年的瘋狂。今人都把批評(píng)的焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)地方政府和開發(fā)商，事實(shí)上，中央政策也有很多不當(dāng)?shù)牡胤健?/p>

2010年房產(chǎn)新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么樣的走勢(shì)?

2010年一開始，國家就提出要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，但春節(jié)過后，一線城市房?jī)r(jià)又開始瘋漲了。投資變成了恐慌性的購買。二手房出現(xiàn)了“多人搶房”的現(xiàn)象。我同住的老鄉(xiāng)天天去看二手房，越看越買不起，最后只好放棄。

所有人都認(rèn)為樓市有泡沫，但大家又都樂此不疲要把泡沫吹大，如果不加控制，泡沫破了，危害將是驚人的。

國家戰(zhàn)略是一貫的，希望房?jī)r(jià)漲，不希望暴漲，希望健康溫和的上漲，這樣對(duì)經(jīng)濟(jì)有利，對(duì)民生有利。但樓市的瘋狂讓國家不得不出重拳。二套房首付一半，可暫停三套房貸，傳聞開征房地產(chǎn)稅，很明顯都是針對(duì)投資及投機(jī)性購房的，雖然也部分扼殺了改善性需求，但大局之下，只能祭出殺手。

地產(chǎn)“政策市”的特征再次顯現(xiàn)，首先，人們的“預(yù)期”變了，人們看到國家是動(dòng)真格了，開始觀望，又開始期盼房?jī)r(jià)回調(diào)。其次，投資投機(jī)的成本高了，資本開始撤出，去尋找新的價(jià)值洼地。第三、已經(jīng)開始逐步收緊的信貸也使地產(chǎn)商感覺到了寒意。

于是，我們看到二手房成交出現(xiàn)銳減，樓盤打折促銷“重出江湖”，難道樓市又會(huì)重現(xiàn)2008年下半年的場(chǎng)景。

可以肯定的是，如果這次政策執(zhí)行的到位，投機(jī)性需求會(huì)被大量擠出，觀望氣氛下，開發(fā)商會(huì)面臨嚴(yán)峻的資金鏈危機(jī)。如果期間政策不會(huì)出現(xiàn)大的松動(dòng)，房?jī)r(jià)在半年甚至一年內(nèi)都很難有上漲的動(dòng)力，特別是前期上漲過快的一線城市、價(jià)格背離價(jià)值的熱點(diǎn)區(qū)域(如通州)，房?jī)r(jià)還可能出現(xiàn)回調(diào)。

但是我們也發(fā)現(xiàn)，國家也是不希望房產(chǎn)“被管死”的，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不是很穩(wěn)固的情況下，房產(chǎn)的支柱性作用難以動(dòng)搖。因此，很有可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，在數(shù)月之后，在房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到遏制之后，國家會(huì)對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)，讓樓市回到市場(chǎng)化的軌道上來。但從長期來看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)是不變的。到2011年，隨著2009年寬松貨幣政策滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)，通貨膨脹將會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，當(dāng)然，我們希望這種上漲是溫和的，這樣于國于民都有利。

因此，新政之后，如果執(zhí)行到位、大勢(shì)不變，樓市大概會(huì)經(jīng)歷“小幅回調(diào)——回暖——重拾漲勢(shì)”這樣一個(gè)拋物線。這應(yīng)該是最好的一個(gè)過程。

房產(chǎn)新政之后，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化?

二手房市場(chǎng)是房產(chǎn)政策的“晴雨表”，歷次調(diào)控基本上都遵循這樣的規(guī)律，政策的效應(yīng)先在二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)，又從二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

我想，房產(chǎn)新政可能會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)造成以下幾個(gè)方面的影響。

第一、二手房交易降溫，市場(chǎng)由火爆回歸理性與平穩(wěn)。在房?jī)r(jià)過快上漲預(yù)期消失的情況下，恐慌性需求基本絕跡，投機(jī)性需求撤場(chǎng)，剩下的自主性需求也不會(huì)急于出手，而是觀望或者貨比三家，只有剛性需求會(huì)選擇立即出手購買。數(shù)月內(nèi)，二手房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展將是必然。

第二、炒樓資本從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)增長潛力更大的二三線城市。以北京為例，四環(huán)內(nèi)三四萬的單價(jià)，即使郊區(qū)每平基本上也過萬了，因?yàn)閮r(jià)位已經(jīng)很高，短期內(nèi)再度暴漲的可能性已經(jīng)很小。盡管新政的影響是全國性的，但二三線城市，在過去一年內(nèi)，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上一線城市，成長空間相對(duì)就更大些，炒作的成本也較低。一線城市房產(chǎn)成本過高，也使生活在大城市的人更多的選擇去二三線城市買房，最近地方巨頭紛紛在二三線城市跑馬圈地，說明大家都開始把目光轉(zhuǎn)向二三線城市。內(nèi)外因素疊加，二三線城市自然會(huì)成為下一輪房產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

第三、市區(qū)中高端物業(yè)保值增值價(jià)值更加凸顯。以北京為例，四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)沒有多少可供開發(fā)的土地，要在四環(huán)內(nèi)置業(yè)，以后的主要方式就是購買二手房。而核心地段的高端房產(chǎn)，本身就很稀缺、房屋品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又比較高，受政策面及市場(chǎng)波動(dòng)的影響相對(duì)較小，具有無與倫比的保值、增值價(jià)值。

第四、大城市住宅郊區(qū)化趨勢(shì)日益明顯。隨著市區(qū)開發(fā)潛力的飽和，市場(chǎng)開發(fā)及交易的熱點(diǎn)開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如通州、順義、亦莊、大興等，越來越多的人在郊區(qū)居住，因此郊區(qū)住宅產(chǎn)品交易相當(dāng)活躍，甚至超過了城八區(qū)。而隨著新城商務(wù)及配套建設(shè)的完善，高端商務(wù)及住宅項(xiàng)目也會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)并受到追捧。

第五、“一房定終身”逐漸成為歷史，改善性需求將持續(xù)不斷活躍二手房市場(chǎng)。在美國，一個(gè)人一生要搬數(shù)次家，買幾次房。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流是二手房市場(chǎng)，而不是新房市場(chǎng)。而在中國，傳統(tǒng)觀念中，祖屋是不可舍棄的。但在城市，一輩子固守一套房子顯然是不切實(shí)際的。特別是近年來房?jī)r(jià)飛漲，第一次置業(yè)就十全十美幾乎是不可能的事。更多的人選擇先有房住，經(jīng)濟(jì)條件允許再改善住房條件。我身邊很多人都是先購買一居，等結(jié)婚生子后，再考慮購買二居，甚至更大的房子。可以想象，未來改善性需求將會(huì)成為常態(tài)，二手房經(jīng)紀(jì)公司正好滿足了人們不斷追求更加美好生活的需求，買賣之間，人們獲得了更多的幸福感，二手房經(jīng)紀(jì)公司也會(huì)迎來更加廣闊的成長前景。