乍暖還寒

被一系列救市信號喚醒的中國房地產市場仍未度過冰川期。

剛剛享受了半年多“上帝”感覺的購房者再次陷入了忐忑不安的境地——春節過后，售樓處第一個迎來了春天，人流如織的場面經由媒體深深刺痛了舉棋不定的人們——校正房地產10年持續上揚的調整就此結束了嗎?

各種數據似乎給出了有力的注腳：3月份的頭半個月，北京商品房期房成交環比翻了一倍，接近2月整月的銷售量；2月份，深圳新房和二手房成交規模分別同比翻番；根據易居研究院的數據，上海商品房市場同月成交量環比增加近四成。在全國范圍內，2009年頭兩個月全國主要城市的住房成交量同比增長6.1％。而最為敏感的當屬股市，今年以來，上證地產指數已經上漲五成，超過上證綜指平均漲幅近1倍。

更令購房者感到緊張的是，從珠三角到上海再到北京，一些樓盤已經開始小幅度提價。比如，位于北京西四環的遠洋沁山水從去年底至今，單價已經上揚了近20％。2月份中國房屋銷售價格同比下降1.2％，為自去年12月首次出現同比下降后，連續第3個月下跌。如果市場走勢就此翻轉，那么此次被寄予厚望的價格調整只不過維持73個月。

“從長期來看，北京、上海肯定會有所回暖。”中關村不動產商會會長楊建平告訴《環球企業家》，必須承認房地產迎來了一波回暖。不過，易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭提醒《環球企業家》，上述幾個城市在去年的成交量出現巨幅下跌，如上海的就下跌了近六成。從技術層面上，已經形成了類似股市的“超跌反彈”臨界點。

至于具體樓盤的提價，楊建平更傾向認為這是開發商大幅度降價后的自然反應。仍以遠洋沁山水為例，其緊鄰地鐵1號線，又處北京傳統居住熱地的西部，但其開盤價每平方米1萬元的價格僅相當于2006年該地區的平均水平，即使在市場極度低迷的2008年，也頻頻出現排隊的火爆局面。

“與其說反彈，不如說去年壓抑的需求的自然釋放。”融科置地執行總裁鄭志剛向《環球企業家》分析，在其遍布全國的十幾個樓盤中，以90平米以下的兩居小戶型和130以上的大戶型最為暢銷。究其原因，鄭志剛發現，去年壓抑了多半年的婚房需求已經無法繼續等待，這些年輕人普遍選擇了小戶型住房；而大戶型的購買者多是中年人的改善性需求。與此相對應的是，100平米左右的夾層戶型幾乎滯銷——這通常是投資者而非自住者偏愛的戶型。

“如果投資客不進入市場，真正的回暖就不能確認。”鄭志剛指出，10年來房地產的興衰與投資者的多寡成正比。但至今為止，市場上罕見住宅投資者，反彈隨時可能中止。

庫存出清

不過，在一個原本是淡季的時間出現的小陽春，并非剛性需求能夠完全解釋。甚至，這還不是最重要的原因。

“去年一聽開發商貸款，銀行就說免談。”北京城建投資集團顧問吳坤嶺告訴《環球企業家》，從年初開始，信貸政策已經完全松動，這給一度被逼到懸崖邊上的開發商以極大的回旋余地。接受本刊采訪時，他剛剛送走卜家銀行的信貸員。

去年底，國務院首次態度鮮明地表示，要“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務”。事實上，2009年頭兩個月連續高增長的信貸資金很大程度上流人了房地產。恒大地產集團有關負責人透露，各家銀行給該集團的授信額度都較去年提高。而一度傳出資金鏈緊張的龍湖、富力、陽光100等開發商也都獲得不同程度授信額度和原有貸款的展期。

與此同時，各地都在最大限度地給開發商輸血，試圖重新活躍萎靡不振的土地市場。一位開發商透露，為了鼓勵一級土地開發，北京原本以月計的審批被強行縮短至一周，各種聽證和環評也大大削減；而在3月份，深圳拍賣了第一批“分期付款”的土地，這種做法曾一度被明令禁止，決策層對此采取了默認的態度。

至此，開發商突然發現壓在身上的幾座大山都一一去除了。但高興也還為時尚早。在房地產界為未能進入“產業振興計劃”而倍感失落時，摩根士丹利3月份發布研究報告稱，“振興計劃”旨在通過政府的引導，實施有序的產能壓縮。而事實上，自去年雷曼破產之后的，一系列降息、信貸開閘和土地款緩繳等政策，皆為擴大房地產的供給，這不符合“振興計劃”的主旨，同時也揭示了上述輸血隱藏的風險——供給恰恰不是房地產商亟需解決的問題。

據易居中國房地產研究院的研究，以近半年來35個典型城市的市場平均消化能力計，全國住宅市場的消化周期將達33.84個月。而在更長的時間軸上，過去10年間，全國范圍內用于房地產開發的土地購置面積，仍有近四成，約12億方米的土地滯壓于開發商手中。

瑞銀對建設活動的追蹤顯示，重壓之下，新開工面積則在繼續下跌。楊紅旭也注意到，2月份全國土地成交量同比繼續大幅下跌三成。根據國家統計局的數據，今年1到2月份房地產投資實際同比增速由20％以上下滑為5.1％，達到歷史低位。

“國內房地產開發商認為至少在下半年前，國內樓市還很難看到復蘇；近期房地產交易量的上升也不證明市場已經見底，穩固的房地產市場依然遙不可及。”高盛最近發布的報告稱。

“這是一個過剩的時代，解決問題的方法不是增加供給，而是加快銷售。”SOH0中國董事局主席潘石屹向《環球企業家》指出，當務之急是在流通環節上，取消層層政策壁壘。直至今年初，決策層才祭出消減二手房交易環節稅收、貸款利率七折等促進流通政策。而業內一直呼吁的放開第二套房——解放投資和改善需求一的政策依然沒有明確。

不過，開發商也不必繼續等待政策的援手——兩會期間建設部明確表態稱，近期不再出臺房地產的相關救市政策，并重申去年12月份國務院131號文件的主旨：根據市場變化的需求主動采取措施，通過合理的價格促進住房銷售。

潘石屹提醒同行，對于房地產這樣如此資金密集的行業而言，即使手握百億資金，如果沒有現金流保障，也會在短時間內消耗干凈。他警告說，如果獲得輸血的房地產商還是過去的老思維，坐等“兔子撞死在樹上”，將錯失活命的良機。