打擊囤地不能只耍花拳繡腿

面對樓市異乎尋常的回暖，地產商喜出望外，消費者愁云慘淡，政府喜憂參半。

政府的難處在于“投鼠忌器”：高房價不得民心，可全面打壓樓市需求，又怕房地產市場重歸低迷，與擴大內需的宏觀目標相悖離。于是，近期中央和地方的主要應對之策是，避開需求這一敏感環節，轉而從增加供給上發力。一方面，按去年既定目標推進住房保障建設；另一方面，增加普通住宅用地供應。比如，近期上海市市長韓正在給人大會議的報告中表示：最近一段時間房價上漲趨勢明顯，我們將采取有力措施，保持房地產市場穩定與健康發展。加大保障性住房和中低價普通商品房的供應力度；加大普通商品住宅用地的供應；加快新盤上市供應節奏。

上海的做法在地方政府中具有很強的代表性。從市場經濟的基本規律分析，房價上漲的直接原因是供不應求。今年以來，全國商品房市場供不應求現象明顯，1-7月。全國商品房銷售面積為4.18億平方米。同比增長37.1％，而房屋竣工面積為2.54億平方米，同比增長24.7％，銷竣比創歷史新高，供需緊張程度超過樓市紅火的2007年。

增加住宅用地的投放，有助于緩解供應緊張的局面。相比2003-2005年緊縮“地根”從而加劇市場失衡的錯誤做法。此舉堪稱措施得當。然而，光靠增加土地，并不能保證房子供應充足。如果開發商拿地后不按規定時間開發的現象更加嚴重，政府推再多的地。也無法形成有效的房屋供應。

這絕非杞人憂天。日前，北京、廣州、武漢等眾多城市皆曝出2007年的“地王”閑置現象。如廣州，2007年拍賣了50塊住宅用地，樓面價高于當年平均樓面價4620元／平方米的地王共有27塊，其中20塊至今沒有動工，還有5宗地王居然還在拖欠土地出讓金。

近些年，清查房地產商閑置用地的文件可謂三令五申，要點包括：對一年之內不開發的征收土地閑置費，兩年不開發便無償收回：對于雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準而中止開發建設滿一年的，也要按閑置土地依法進行處理。2007年又規定：未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

結果讓人嗟嘆而無奈。閑置土地項目好像“刺猬”，地方政府想吃卻沒法下口。事實上，土地閑置的原因有多種，包括拆遷難、用地規劃調整、企業出現危機、當前房價水平無法支撐當初的拿地價格、企業捂地待漲(少數為了炒地)等。其中，由于企業原因導致的閑置，地方政府往往不能痛下決心按規定收回或罰款，因為很多地產商與房地部門關系不錯，甚至與某些官員有灰色交易。

瘸子里挑將軍，廣州國土房管局的表現相對還算不錯。近兩年，廣州已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里，成為全國處置閑置土地最嚴厲、收回閑置土地最多的城市之一。廣州市國土房管局稱，已回收27塊高價閑置地中的一塊，并處罰了開發商中萊投資有限公司。沒收其競買保證金8000萬元，禁止其繼續參與該地塊競拍。此外，還對5宗拖欠出讓金的“地王”將分類進行處罰。

也許有人會為房地產開發商辯護，2008年全國樓市遭遇低迷，許多地產商為了保命而收縮經營，緩工停建項目甚多，政府不應再落井下石，逼其開工2007年高價拿的地王，罰款或收回就更不人道了。那么，中央的政策、法規就該棄若蔽履嗎?

今年樓市重歸繁榮，絕大部分開發商重返小康、富裕生活，是否就該嚴厲查處閑置地塊了呢?再退一步，如果說2007年樓市的火爆與2008年的低迷皆屬異常，那么，1998-2008年，全國房地產開發企業土地購置面積達31.3億平方米，而開發量僅為19.4億平方米，約12億平方米的土地被閑置，且近十幾年來，每年的土地開發量都少于購置量。年年如此，又何來2007-2008年例外之說?如果政府只是出于好意積極推地，忽視了逼出存量用地，令其動工，進而轉變成可以出售的房屋，根本無法改變全國房屋供不應求的大勢。在此情況下，想要抑制房價，無異于癡人說夢。

有趣的是，今年8月18日，廣州市公開出讓的10塊商住用地中，一塊規模最大的住宅用地此前曾被業界看好，可能成為區域性“地王”，結果僅溢價4.8％成交，與5月以前很多一線城市優質地多超100％溢價率的情形成強烈反差。可以看出，地產商對于廣州國土部門嚴打閑置土地的態度給嚇著了。實際上，只要各地都能認真落實中央清查閑置用地的法規，根本不用大量推出新的住宅用地，就能化解商品住宅供不應求、價格飛漲的危局。

在輿論和行業進一步的壓力下，政府查處閑置用地必然會“硬起來”。果不其然，8月23日央視《新聞聯播》報道，國土資源部明確表示：下半年各地除堅持更加嚴格的用地審批外，還要開展對已審批用地的核查、監管行動，重點查看用地比率，是否存在囤而未建現象。

中央再次表態誠可嘉，但查處囤地之事，還須地方國土部門真刀真槍，切莫像以前那樣只耍花拳繡腿。

博主簡介：上海易居房地產研究院綜合研究部部長