婚姻盡頭,房產(chǎn)如何了斷

在離婚訴訟中，房產(chǎn)分割常常成為財(cái)產(chǎn)爭議的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，離婚訴訟中的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)的法律和政策有一定的了解，以免訴訟進(jìn)程中出現(xiàn)難以解決的障礙。

婚后共付房產(chǎn)余款 房屋分割按份折價(jià)

案例:侯先生與李女士于1999年12月登記結(jié)婚。1996年侯先生付了首付款20萬元，以按揭的方式購買了一套商品房。結(jié)婚前，侯先生已償還了銀行貸款30萬元。婚后，雙方共同償還了剩余的銀行貸款10萬余元。2006年10月，侯先生取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，登記所有權(quán)人為侯先生。后雙方因生活瑣事產(chǎn)生矛盾，感情惡化，2006年11月侯先生訴至法院，要求與李女士離婚。侯先生主張房屋系其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李女士則認(rèn)為房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方對(duì)此爭執(zhí)不下。

分析:本案所涉房屋所有權(quán)證是在婚后取得，應(yīng)屬婚后共同財(cái)產(chǎn)，但侯先生在婚前已交付房款50萬元，該50萬元是侯先生婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)這樣的房屋應(yīng)如何進(jìn)行定性和處理呢?

先看房產(chǎn)分割。房產(chǎn)分割通常有兩種方法。一是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，將房產(chǎn)確定為一方所有，由取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。未取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方在一定的時(shí)間里難以找到另外的住處時(shí)，可以由雙方協(xié)商或法院調(diào)解、判決，由取得房屋的一方允許其暫時(shí)居住，暫住方在該期限內(nèi)原則上要交納與房屋租金相當(dāng)?shù)氖褂觅M(fèi)及其他必要的費(fèi)用，并且暫住期限一般不超過2年。二是共同居住。這是在雙方均無其他住房，且經(jīng)濟(jì)困難無力購買其他房屋的情況下，可以由雙方各自居住一部分，客廳、廚房、衛(wèi)生間、走廊等由雙方共同使用。

本案中，侯先生婚前交付房款50萬元，這50萬元房款系侯先生婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也就是說夫妻共同財(cái)產(chǎn)中包含一方婚前財(cái)產(chǎn)份額。具體分割應(yīng)采用第一種方法。在分配這種性質(zhì)比較特殊的夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，先將一方的婚前財(cái)產(chǎn)析出，然后再分配夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分。本案中，有關(guān)部門評(píng)估房屋現(xiàn)值為100萬元，法院判決房屋歸侯先生所有，扣除侯先生婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)50萬元后余下的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此侯先生在占有房屋后須付李女士財(cái)產(chǎn)折價(jià)款25萬元。

承租公房共同買下 當(dāng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)

案例:1982年，韓先生所在單位分配給其一套二居室，承租人載明為韓先生。1995年，韓先生與王女士登記結(jié)婚。2000年，韓先生所在單位將房屋出售給個(gè)人，韓先生與王女士交納購房款3萬元取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證，登記所有權(quán)人為韓先生。2005年，韓先生與王女士發(fā)生矛盾，韓先生將王女士訴至法院要求離婚，并主張房屋系其單位分配，應(yīng)為其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

分析:對(duì)這類房產(chǎn)的處理要視購房款的性質(zhì)而定。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第十九條明確規(guī)定:由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。韓先生與王女士用于購房的3萬元系婚后共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)最高法院的司法解釋，該房屋雖然在婚前由韓先生個(gè)人承租，并且房產(chǎn)證登記所有權(quán)人為韓先生，但是由于系在婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買，因而應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

本案中，法院最終按共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)分割了該房產(chǎn)。雖然根據(jù)房屋的來源、性質(zhì)，判決房屋歸韓先生所有，但同時(shí)也判決韓先生給付王女士相應(yīng)的房產(chǎn)折價(jià)款。

拆遷安置重新獲房 定性須辨取得時(shí)間

案例:1991年，周先生承租公房一套，1995年周先生與張女士登記結(jié)婚，婚后一直在該房居住。2004年，房屋所在地區(qū)拆遷，周先生與房地產(chǎn)公司簽訂拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議上被拆遷人為周先生一人，拆遷補(bǔ)償款共計(jì)40萬元。當(dāng)年，周先生使用拆遷款購買二居室一套，登記所有權(quán)人為周先生。年底，張女士使用剩余的拆遷款購買了只具有使用權(quán)的房屋一套。后雙方發(fā)生矛盾，感情破裂，到法院要求離婚，周先生主張兩套房屋均應(yīng)歸其所有。

分析:拆遷安置房的處理分兩種情況。雙方均是被拆遷安置人口的，該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn);僅有一方為被拆遷安置人口的，判斷是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，只要該房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，就應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但后一種情況下，在分割時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮房屋的來源，一般將所有權(quán)判歸被拆遷安置人，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。盡管被拆遷房屋系周先生的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但鑒于拆遷款系婚后取得，雙方所購買的房屋亦在婚后取得，故兩套房屋均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十一條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。”當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟 。

經(jīng)評(píng)估，周先生購買的二居室現(xiàn)值40萬元，張女士購買的具有使用權(quán)的房屋現(xiàn)值20萬元，法院判決二居室歸周先生所有，只具有使用權(quán)的房屋則歸張女士承租，同時(shí)周先生給付張女士折價(jià)款10萬元。■