房地產(chǎn)信托成投資新寵

房地產(chǎn)信托，是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并對(duì)其進(jìn)行管理和處分，為受益人獲取一定收益的投資方式。房地產(chǎn)是中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著城市化進(jìn)程的不斷深化和通脹預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)，該行業(yè)將在今后一段時(shí)期內(nèi)步入平穩(wěn)快速的發(fā)展期。因此，能夠從中獲取較高收益的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，近年來受到了各方青睞。

兩因素展現(xiàn)利好

一方面，近年來銀行對(duì)于房地產(chǎn)類信貸資金控制日趨緊縮，對(duì)貸款資格和貸款額度都有了嚴(yán)格規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的門檻和難度大增。目前我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20％，同時(shí)又受到房地產(chǎn)開發(fā)成本高，回款周期較長等因素的制約，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)階段的資金短缺成為了一種長期狀態(tài)，對(duì)于方便快捷、穩(wěn)定安全的資金需求加大。

另一方面，由于2008年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，股市起伏振蕩，銀行存款利率大幅下調(diào)，社會(huì)上的大量資金迫切需要一條穩(wěn)定的投資獲利渠道。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)不但豐富了資本市場的投資品種，更為廣大投資人提供了一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本年第二季度規(guī)模排名前10的信托計(jì)劃中有8個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)，并且收益率排名前10的信托計(jì)劃中有7個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)。目前房地產(chǎn)信托的投資方基本上以國內(nèi)資質(zhì)較高的開發(fā)商為主，投資者對(duì)還款和兌現(xiàn)預(yù)期收益率的能力很有信心。

三方式各有優(yōu)劣

房地產(chǎn)信托的投資方式主要分為股權(quán)類、債權(quán)類和權(quán)益類等。股權(quán)投資是指將信托資金投入項(xiàng)目公司，由信托計(jì)劃成為項(xiàng)目公司的股東，實(shí)現(xiàn)投資收益。根據(jù)信托計(jì)劃持股比例和對(duì)項(xiàng)目公司的控制程度，股權(quán)投資又分為控股型和參股性。股權(quán)投資方式的最大優(yōu)點(diǎn)是靈活性，不受銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的各種限制，但是股權(quán)投資對(duì)信托公司自身的專業(yè)能力有較高要求，需要在工程、財(cái)務(wù)、銷售和經(jīng)營管理等方面具備專業(yè)能力。

債權(quán)投資是指信托公司將信托資金直接以信貸資金的形式借給開發(fā)商或項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃作為債權(quán)人，到期收回資金本息。這種形式相當(dāng)于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款。和銀行貸款相比，信托公司債權(quán)投資的優(yōu)點(diǎn)在于決策程序便捷，且不受銀行信貸額度和年底周期的限制。

收益權(quán)投資是指信托公司以一定的物業(yè)收益作為投資對(duì)象。一般投資對(duì)象都是具有升值空間或者發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)收益，包括這些物業(yè)的租賃權(quán)、租金收益權(quán)等。

合格投資者可享較高收益

房地產(chǎn)信托計(jì)劃分為單一信托和集合信托。前者的委托人一般是機(jī)構(gòu)投資者，后者的對(duì)象可擴(kuò)大到自然人。根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》的規(guī)定，集合信托的投資者必須是合格投資者，指能夠識(shí)別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的投資者。

投資一個(gè)集合信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣。一個(gè)信托計(jì)劃中，投資金額在100萬～300萬元的自然人投資者不得超過50人；投資金額在300萬元以上的自然人被視為機(jī)構(gòu)投資者，不受50人數(shù)量限制。

房地產(chǎn)信托的投資收益率和投入的資金額度有關(guān)。一般來講，投資額越大，收益率越高。投資額100萬～300萬元，年化收益率約為7％～8％；投資額300萬～800萬元，年化收益率約為8％～9％；投資額800萬元以上，年化收益率通常在9％～11％。