CapMark：豪門貴女破產忙

就在美國房地產漸漸回暖之時，反應滯后的商業地產竟然崩潰。

2009年10月25日，美國最大的商業房貸發放機構嘉邁(Capmark Financial Group)金融集團無奈向特拉華州聯邦破產法庭申請破產保護。嘉邁是美國面向寫字樓、購物中心、酒店和其他商業房地產投資者和開發商的最大放貸機構之一，資產超過200億美元，是不折不扣的商業地產金融服務巨頭。

嘉邁的倒閉，讓華爾街陷入新一輪恐慌。

東風直送上青云

嘉邁出身不凡，原是豪門貴女。在2006年之前，歸屬通用金融服務公司。

1919年，美國通用汽車公司建立金融服務公司(GMAC)，專門經營汽車貸款業務，為美國人擁有汽車立下汗馬功勞。繼而，各大汽車公司紛紛設立金融服務公司。

1985年，通用汽車開始實施多元化戰略，旗下GMAC在1985年購進承辦抵押貸款業務的諾文斯特公司，不僅將借貸業務延伸到其它金融服務業，還大舉進軍房地產信貸市場。

房地產借貸是一個資本密集型行業，GMAC憑借自身的資本實力，借助上世紀80年代末和90年代的房地產高潮，到2000年已經超越雷曼兄弟銀行，成為美國最大的商業借貸服務提供商。

GMAC勇闖第一的秘訣有兩點:第一，質量勝過數量。GMAC背靠大樹好乘涼，因為驚人的資本實力能夠為大客戶的資金需求提供服務。雖然貸款的數量不多，但勝在每一筆交易的金額夠高，動輒數十億美元，因此仍然能夠在貸款總數上排名第一。第二， GMAC祭起了并購武器。在上世紀90年代后期，由于州際金融業經營限制的放寬，美國金融服務業掀起一股并購潮流，包括J.P. Morgan和大通曼哈頓的合并。而資本豐富的GMAC不甘落后，通過一系列地域兼并擴大了全國市場份額。

賣身救父落凡塵

美國在遭遇9#8226;11襲擊之后，采取經濟刺激政策，房地產市場日益火熱，GMAC的房地產信貸業務也蒸蒸日上。到2005年，GMAC創造了29億美元利潤，占到通用汽車當年利潤的80%。

然而，此時的通用汽車陷入巨額虧損，GMAC內部多年積累的次貸危機也開始爆發。到2005年底，通用汽車負債總額已達1960億美元，大部分來源于原本是利潤核心的 GMAC。

為了拯救所謂的主業汽車，董事長兼CEO瓦格納決定賣掉GMAC，以籌集資金救主。按照瓦格納的邏輯，通用汽車當時只有GMAC是盈利業務，要賣就趁早。

2006年3月，KKR、高盛資本合伙公司以及對沖基金五英里資本公司組成的財團以15億美元的價格和承擔73億美元負債的條件，買下GMAC的商業地產貸款業務76%的股權，并更名為Capmark。

Capmark這個名字的意義是房地產和資本市場的結合。在他們眼中，違約率只有不到0.5%的商業地產絕對是優質資產。

2007年，商業地產十分瘋狂，黑石巨資購買了EOP，嘉邁也獲利巨大。2007年2月，嘉邁金融還曾與中國的中銳地產集團在上海簽約，宣布向后者在無錫的一個大型地產項目投資3000萬美元。

然而，由于高失業率以及高空置率，自2007年以來，商業地產的需求持續萎靡。當美國房地產市場2008年大跌之后，商業地產反應滯后，只跌去15%。而從今年2月起，新一年度的就業降低和公司縮減預算，將危機之火直接燒向了商業地產。

目前，美國商業地產物業的價格已經下跌35%至40%，且下跌勢頭不減，導致為商業地產提供金融服務的公司和銀行紛紛落馬。業務單一，嚴重依賴商業地產的嘉邁更是雪上加霜，資產證券化率高達50%，再加上從通用帶來的慣性，資金來源依賴銀行，導致債務負擔沉重。

2009年第二季度，嘉邁虧損16.2億美元。截至6月30日，嘉邁集團擁有201億美元資產和210億美元負債。在與主要債主花旗和摩根大通協商未果后，最終走向破產。巴菲特一度有意出手，但嘉邁已經沒有時間等待股神的猶豫。