基于模糊層次分析法的連鎖門店選址決策分析

[摘 要] 模糊層次分析法是將層次分析法和模糊綜合評價法的優點進行有機融合，用層次分析法確定各影響因素的權重，用模糊綜合評價法確定各方案指標，提高了決策的效率。本文通過對連鎖門店選址決策的影響因素進行分析，利用模糊層次分析法建立了連鎖門店選址決策模型，并通過實例分析說明此方法在連鎖門店選址決策中的有效性， 為連鎖門店選址提供借鑒。

[關鍵詞] 模糊層次分析法 門店 選址 決策

一、引言

自二十世紀九十年代以來，我國連鎖業一直蓬勃發展，特別是進入二十一世紀，年增幅都超過30%，隨著規模的擴大，規范程度提高，業種增多，業態逐步完善，中國連鎖商業企業日趨走向成熟，像國美、蘇寧等一批本土連鎖企業呈現出較好的發展勢頭。但是，我們在對本土連鎖企業的研究中發現:本土連鎖企業仍在追求速度、規模的擴張，尋求“量”的做大，而忽視了“質”的發展，在變大的同時并沒有變強，開新店的同時又被迫關閉舊店。快速開店與關店并存的現象，一方面說明連鎖企業良好的發展愿望與實際經營存在著巨大落差;另一方面說明連鎖企業在選址過程中帶著明顯的盲目性，缺乏科學性。實踐證明，對于連鎖企業而言，選址是實現健康發展的第一步，也是提高門店運營質量至關重要的一步，為把企業有限的資源花在刀刃上，選址決策必須科學，方案必須合理。

二、連鎖企業門店選址決策的影響因素分析

連鎖企業因為擬新開門店的類型不同，如便利店、超級市場、百貨店、家電專業店等，涉及選址的因素會有所不同。筆者主要探討選址決策的共性影響因素，具體主要有以下6個方面。

1.目標顧客。目標顧客是影響門店選址的重要因素。連鎖企業必須分析當地的人口總數、人口密度、人口分布及年齡結構、購買力水平、消費習慣等。人口最多的區域產生最多的潛在目標顧客，未來人口成長的趨勢決定著商店的發展規模。因此，選址首先應了解商圈內人口的增長情況、新婚家庭的增加、人口年齡結構等。

2.競爭對手分析。商店周圍的競爭態勢對企業經營的成敗會產生巨大影響，如果不能有效建立高于對手的競爭優勢，就不可能在該地區站住腳，因此，在門店選址時必須分析競爭對手，對直接和間接競爭對手了如指掌，如它們為消費者提供商品和服務的種類，其市場占有率和營銷策略等。對競爭對手的分析主要包括以下內容:競爭店的數量;競爭店的目標定位，目標顧客層次特點;競爭店的商品結構和經營特點;競爭店的實力和管理水平等。

3.交通地理條件。交通是否便利，地理位置是否優越，也是選擇店址的一個重要因素。具體分析內容有: 交通的便利性;街道特點和地形特點等。

4.周邊環境。店址周圍的環境將對連鎖企業經營的成功與否產生巨大影響，任何一家新建門店，即使規模大的足以支配其環境，也必須對店址周圍環境諸如建筑、治安、衛生等情況進行仔細分析。此外，當地居民的教育水平、宗教信仰、經濟狀況、年齡等都對人們的購買習慣有影響，在選擇店址時，必須予以注意。

5.物業情況。商店的租賃和購買成本，對連鎖企業具有決定意義。如果物業成本與銷售潛力不相上下，就不值得去開發。物業面積和形狀也要與零售商的設計思路相吻合。此外，建筑面積、使用壽命、建筑的長寬高度(進深、層高、卸貨通道(消防通道)寬幅)以及停車場的面積等也要符合連鎖企業設計思路。

6.城市發展規劃。城市建設的長遠規劃也會給商店將來的經營帶來重大影響，有些地點從近期來看，可能是店址的最佳選擇，但隨著城市的改造和發展可能會出現新的變化而不適合開設門店;相反，有些地點近期看可能并不理想，但從規劃前景看有可能很有發展前途。因此，要求在選擇新店址時，一開始就應從長遠、發展的角度著眼，要詳細了解該區的街道、交通、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設和改造項目的規劃。

三、基于模糊層次分析法的連鎖超市門店選址決策

1.模糊層次分析法的基本原理。模糊綜合評價法是應用模糊集理論對系統進行綜合評價的一種方法。特別是當評價對象很多、評價精度要求不高時， 它是一種適用性更強的決策方法。在運用此方法時，我們可以直接用模糊綜合評價法給各個對象評分，然后計算其相對隸屬度值;而對于各因素的權重，則要用層次分析法來確定。對于連鎖店的選址，運用模糊層次分析法可以更好地分析各個因素對于總目標的影響程度， 并在過程中， 通過計算機的計算， 并進行一致性檢驗， 在最大程度上確定了連鎖店選址的最佳決策。

2.基于模糊層次分析法的連鎖門店選址的實現步驟

(1)建立指標體系的層次結構模型。通常按目標層、準則層、方案層來確定指標體系的層次結構，其中準則層可依情況再劃分為子準則層、次子準則層等，見圖1。

(2)用層次分析法計算各準則層指標的權重。運用層次分析法計算各準則層指標的權重，并檢驗一致性，直至通過檢驗為止。這里由專家采用“背對背”式打分的方式建立比較矩陣，通過5標度法，能夠得到較為準確的比較矩陣。對于子準則層的各指標的權重，用環比評分法確定各指標的權數分配。由于客觀因素太多，不能一下子評出優劣，可通過環比評分法進行兩兩對比，具體計算過程如下:①由上而下將相鄰兩個評價要素進行對比評判，將上面一個評價因素的對比評判結果作為暫定重要性系數。②對暫定重要性系數進行修正。把最后一個評價因素即政策法規指定為1.0，由下而上定出所有各評價因素的修正重要性系數。③計算所有評價因素的修正重要性系數的總和，分別用各評價因素的修正重要性系數除以這個總和，即得到各因素的重要性權數。

3.用模糊綜合評價法確定各方案指標的隸屬度。首先給出不同方案(備選門店)各個指標的評價值，然后由評價值建立單評價指標的相對隸屬度的模糊評價矩陣。設有n個評價指標組成對全體m個方案的評價指標樣本集數據，各指標值均為非負數。確定單指標的相對隸屬度的模糊評價矩陣時，為消除各評價指標的量綱效應，使建模具有通用性，本文借鑒指標滿意度的方法，通過求解各因素滿意度來解決這個問題。定義單個因素最優值的滿意度是1，最劣值得滿意度是0，中間值用插值法求得。那么，對于越大越優型指標的滿意度是:

對越中越優型指標，可以根據指標值和中間最適值的關系轉化為越大越優型或越小越優型指標，由于連鎖門店選址問題一般不涉及這種情況，所以在此不單獨列出。對于越小越優型指標的滿意度是:

以這些值為元素可組成單評價指標的相對隸屬度的模糊評價矩陣。

4.方案排序。用隸屬度合成的方法計算方案的最終評價值，從而確定方案排序。最終評價值等于各方案各指標相對隸屬度的值與相應評價指標總權重值的乘積之和，最終評價值越高，方案越合理。

四、模糊層次分析法在連鎖門店選址決策中的實例分析

某連鎖企業準備建一門店，現有4個備選地址，即方案1，方案2，方案3，方案4，按圖1的評價指標體系選出最優方案。

1.計算準則層各指標對于目標層的權重。用層次分析法計算權重，首先要構造判斷矩陣，如表1所示。

采用求和法求解并進行一致性檢驗如下表2所示。

2.用環比法計算子準則層對于目標層的權重。以A1、A2、A3、A4為例，其計算過程如下表3所示。

因此A1、A2、A3、A4對于目標層的權重為其各自的重要性系數乘上指標A的權重:

A1=0.2 x0.397=0.079

A2=0.4 x0.397=0.158

A3=0.2 x0.397=0.079

A4=0.2 x0.397=0.079

由于篇幅有限，其他子準則層指標對于目標層的權重計算的方法相同，其結果如表4所示。

3.隸屬度的計算。各方案的評價指標值如表4所示(其中A1、E1為原始值)。

其中B1、E1為越小越優型，其他都為越大越優型。通過指標滿意度的方法無量綱化處理后，按隸屬度評價矩陣的處理方法計算，其結果如表4所示。

4.確定方案排序。通過隸屬度合成，各方案的最終得分為T(方案1)=1.4986、T(方案2)=1.3586、T(方案3)=1.4421、T(方案4)=1.394。因此方案的排序為方案1、方案3、方案4、方案2。

五、總結

連鎖企業在門店選址決策中運用模糊層次分析法，是將層次分析法和模糊綜合評價法的優點進行有機融合，用層次分析法確定各影響因素的權重，用模糊綜合評價法確定各方案指標，既可以克服主觀的臆斷，較好地分析并確定各因素對決策目標的影響程度，又可以提高決策的科學性和效率。這種方法對于連鎖企業門店選址具有較大的參考價值和實踐意義。

參考文獻:

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