派生二元經濟下我國房地產業發展態勢探究

[摘要] 近幾年來我國房地產高速發展，房地產過熱已經成為公眾關注的焦點。本文將具體闡述我國房地產業在派生二元經濟環境下的發展態勢，并對其提出筆者自己的看法和建議。

[關鍵詞] 派生二元經濟房地產發展態勢

一、我國經濟是特殊的派生二元經濟結構

二元經濟是對發展中國家早期發展階段的一種描述，是指經濟從完全依賴于農產品的生產狀態向生計農業部門與現代非農產業并存的二元狀態的轉變。二元經濟是在物物交換的自給自足經濟中引入貨幣經濟，其發展取決于貨幣經濟的擴展，當經濟發展到一定程度，二元結構逐漸轉化為一元。我國經濟在發展過程中也不可避免地出現二元結構。

然而，我國的二元經濟結構有其特殊性。在傳統的二元經濟結構下，社會資源在非農產業部門的分配極不平衡，從而派生出新的二元結構——過熱的產業部門和過冷的產業部門。由于農業GDP占我國GDP的比重持續下降，2005年農業部門所創造的GDP僅占我國GDP的11%。我國GDP的組成是扭曲的，超過一半的GDP是固定資產投資所創造，消費拉動創造的GDP不到35%。我國經濟經歷這么多年的高速發展，GDP年均增長率高達10%，可是農業部門，以及非農產業的過冷部門對GDP的貢獻率遠低于過熱部門對其的貢獻率，這是派生二元經濟的過熱部門所致。其實，我國經濟不是過熱，而是在三七開的派生二元經濟環境下，過冷和過熱同時存在。過冷的是中小民營企業，過熱的則是對短期GDP增長有強大拉動作用的行業，房地產業就是一個典型例子。

二、派生二元經濟下我國房地產經濟扭曲發展

自2005年以來，我國房地產開發投資持續高速增長，房價一直高企不下，2007年下半年達到頂峰。以京滬深三地為例，2005年以來三地的房價不斷飆升，2007年房價上漲幅度達30%以上，深圳房價更是高達14000元每平米，增幅達40%，可是三地經濟增幅不可能達到30%以上，而我國GDP增長率也只有11.4%，房價漲幅與經濟增長率的差別之大，這個現象顯然不合理。

對于2005年以來的那一輪房價上漲，大多數學者認為是流動性過剩所致。我國的宏觀調控也一直以抑制流動性過剩為目標，央行多次上調存款準備金率，最高達16%，金融機構為此紛紛調高一年期貸款基準利率。然而，并不是一個簡單的“流動性過?！本湍芙忉屵@些現象的。其實，在派生二元經濟環境下，央行的做法無疑是我國房價飛漲的“幕后”推手。

我國經濟經歷30年的改革開放，其高速增長是由投資、消費和出口三駕馬車所拉動的。但我國的經濟結構是畸形的，超過一半的GDP是由固定資產投資所創造，在我國第二、第三產業部門中，存在不少過冷部門，比如中小民營企業。近些年來，中小企業的經營環境不斷惡化。這與人民幣升值和利率上調有著密切聯系。2005年7月21日起，我國實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。短短幾年，人民幣兌美元匯率由8.01∶1升至6.82∶1，導致出口型中小企業的利潤嚴重縮水，生存環境惡化。然而，央行為了防止經濟過熱，連續抽緊銀根，這對中小企業而言更是雪上加霜。2007年9月，我國一年期貸款基準利率提高到7.29%。中小企業要發展，要壯大，需要資金。但是，中小企業往往是通過銀行貸款籌資，融資渠道十分單一，它們要獲得超過7%的利潤，難度很大。

為此，中小企業只好將資金投向股市、樓市等虛擬經濟上。2005年以來，為了控制房地產開發投資規模，防止經濟泡沫，央行采取了調高存款準備金率的措施。這是一元經濟環境下西方發達國家所普遍采用的應對經濟過熱的貨幣政策。然而，畢竟我國還處于市場化初期，尤其是在我國特殊的派生二元經濟環境下，一味照搬發達市場經濟國家的調控政策，對我國經濟并不一定起效。在此，筆者暫且將流入我國房地產市場的資金劃分成三類:第一類是中小企業轉移的資金，第二類是我國居民手中的資金，第三類則是國際熱錢。其中，第一類資金規模十分龐大。企業的大量資金從實體經濟涌向房地產市場，導致房價累創新高。然而，這些年來我國宏觀調控打擊的對象都是對房價上漲不起決定性作用的第二類和第三類資金。這導致企業的經營環境進一步惡化，它們只能繼續把經營的錢投向虛擬經濟上，不斷推高樓市，形成惡性循環。這就是前一輪房價上漲的主要誘因。

三、促進我國房地產業健康發展的實施策略

1.優化產業結構，改善國內的投資經營環境。地方政府不能一味“以GDP為綱”，為了追求短期的GDP增長，而極力推動房地產的大規模建設。政府應該把重心放在優化產業結構上，優化社會資源在各產業部門中的配置，改善企業的投資經營環境。因此，政府必須出臺更多積極措施，比如提高出口退稅率等，降低企業的生存壓力，為防止資金從實體經濟流向樓市等虛擬經濟筑起一堵防護墻。

2.加快住房保障體系的建設，構筑住房領域民生安全網。房地產業的特殊性，加之我國房地產市場的欠成熟，以及我國尚處于人均收入比較低下的發展階段，這些因素共同導致了市場化與住房保障之間日益凸顯的矛盾，也一定程度上助長了房價的飛速上漲。我國應借鑒新加坡和我國香港地區的經驗，加快住房保障體系的建設，建立多層次的住房體系，平衡房地產市場的需求和供給，這將給房地產市場的良性發展打了一劑強心針。

3.堅定推進市場化改革，促進經濟結構從二元經濟向一元經濟轉變。由于我國市場化改革比較晚，目前我國經濟仍處于市場化初級階段，政府應該運用多種手段，消除惡性的派生二元經濟結構，并進一步推進市場化改革，使經濟結構成功轉變成一元結構，我國房地產市場才能獲得健康發展的大環境。這將是一個很漫長的轉變過程。

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