論物業(yè)管理的法律關(guān)系

摘要：物業(yè)管理中的法律關(guān)系錯綜復(fù)雜，既存在物權(quán)關(guān)系，也存在債權(quán)關(guān)系，同時還存在人的行為。本人就物業(yè)管理中的法律關(guān)系談幾點(diǎn)個人看法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；法律關(guān)系

中圖分類號：D922.181 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1000-8136(2009)36-0069-02

物業(yè)管理中的法律關(guān)系是錯綜復(fù)雜的，既存在物權(quán)關(guān)系，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有的建筑物中的專有所有權(quán)及共有所有權(quán)的支配權(quán)，以及排除他人不法侵害的權(quán)利等；也存在債權(quán)關(guān)系，即通過合同關(guān)系約定各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，平等協(xié)商地處理物業(yè)管理中的各項(xiàng)事務(wù)；同時還存在人的行為，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有的建筑物中的成員權(quán)的行使及進(jìn)行的管理，以及各區(qū)分所有權(quán)人之間內(nèi)部自治管理的行為等。綜合歸納起來主要存在以下幾種基本的法律關(guān)系：

1 物業(yè)管理當(dāng)事人之間的合同關(guān)系

物業(yè)管理合同主要有兩種表現(xiàn)形式，一是開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)管理合同，二是全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)管理合同。對于合同關(guān)系的處理，主要是依據(jù)《合同法》的規(guī)定以及合同約定的權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容來確定。在前期物業(yè)管理中，存在兩個合同法律關(guān)系，即開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同關(guān)系，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間的房屋買賣合同關(guān)系，其中也包含有物業(yè)管理的內(nèi)容，即開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的臨時業(yè)主公約、服務(wù)合約等。在成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，即應(yīng)由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理合同。……