北苑及立水橋板塊新盤探營

從下半年入市純新盤的分布來看，北苑及立水橋板塊無疑是一大熱點。不僅因為有兩條軌道線路交會于此，更緣于占地40萬平方米的華貿城，以及華貿城和美立方三個純新盤即將亮相。

為了探秘該區(qū)域新盤的優(yōu)劣，記者第一時間走進如上項目，并集納業(yè)內資深人士觀點，以期給購房人提供置業(yè)參考。

第1站 合立方合立方位于昌平區(qū)立水橋站西北300米處

◆記者探營

8月15日上午，記者首先來到位于5號線立水橋站附近的合立方。按照售樓人員指引的路線，沿北苑路一直向北到龍德廣場后向西即可到達，記者計算了時間，從北四環(huán)到項目約用了半個多小時。

未進售樓處，記者便被售樓處內部熙熙攘攘的人群所吸引。進去之后方得知，人們是在排隊等著參觀樣板間。售樓人員解釋：“由于樣板區(qū)空間有限，所以，限制每次進去的人數(shù)，這樣更有利于工作人員介紹產品，也更有利于你們了解我們的項目。”

排了半個多小時隊，記者隨同幾個購房人一起進了樣板間。首先參觀的是53平方米的兩居，樓下是起居室、衛(wèi)生間、廚房，樓上是兩個臥室和一個衛(wèi)生間。整體感覺比較緊湊，尤其是5.3米的層高，分成兩層，使得單層層高較低，感覺有些壓抑。但其戶型設計并不是沒有亮點，如此小的面積，卻實現(xiàn)了明衛(wèi)，在小戶型樓盤中較為少見。

第二個參觀的戶型是77平方米的四居。一層設有起居室、衛(wèi)生間、廚房和一個臥室；二層是兩個臥室、兩個衛(wèi)生間，中間還隔著一個書房。這個戶型看起來比前一個戶型顯得寬敞、舒適。衛(wèi)生間同樣也是明衛(wèi)。

◆開發(fā)商拷問

參觀完樣板間，售樓人員向記者介紹價格，即53平方米的房子總價在80萬元左右，77平方米的戶型總價在120萬元左右。記者自語：“單價15000多元”。售樓人員隨即解釋：“因為我們是買一層送一層，所以折合下來，單價也就8000元左右。”

隨后，記者又問詢了交房標準、產權等相關細節(jié)。售樓人員介紹，交房標準為毛坯。由于土地屬性是商業(yè)用地，所以，產權是40年，也就是說，這里的房子以后可以注冊公司。對方還向記者強調：“盡管我們是40年產權，但能實現(xiàn)民用水、民用電。”

◆業(yè)主質疑

走出售樓處時，記者和一同看房的幾個人聊了起來。得知張先生和李小姐買房主要是為了結婚。他們在中關村上班，覺得合立方項目靠近地鐵站，以后上班比較方便。

而一同看房的陳先生，在參觀完樣板間之后明確告訴記者他放棄了購買。 “我本來想買77平方米的LOFT辦公帶自住，現(xiàn)在決定不買了，因為有幾個方面讓我不滿意：一是40年產權，二是層高較低，40年的LOFT層高可以做到6.1米，而這里僅5.3米，三是開發(fā)商承諾的民用水電會不會實現(xiàn)，尚不好預測；四是按行政劃分，這里算是昌平區(qū)，以后如果開公司，聽起來不太好聽；五是開發(fā)商說目前周邊兩居室的月租金為2000多元／套，未來合立方兩居室的月租金能達到4000多元／套，因為是租給公司，租金能高一些。但如果沒人愿意在這里開公司，租金怎么能保障。”張先生說。

置業(yè)提示：切毋一葉障目

合立方的開發(fā)商北京新城時代房地產開發(fā)有限公司，是隸屬于北京城建集團的全資子公司，實力毋庸置疑。單就產品而言，位于地鐵沿線，東西兩側分別是北苑路、安立路，交通較為便捷。周邊生活配套亦較為齊全，有家樂福、百安居、星巴克、國美電器、翠微百貨、萬達國際影城、屈臣氏、紙老虎圖書廣場等，未來生活應該比較方便。

開發(fā)商提出買一層送一層的銷售策略，亦較有吸引力，的確值得初次置業(yè)的年輕人考慮。但需要提醒的是，每個樓盤都有優(yōu)點也有缺點，開發(fā)商在宣傳時，都會放大自己的優(yōu)點而弱化缺點，所以購房人一定要擦亮雙眼，從未來居住的角度出發(fā)，謹慎選擇。比如需考慮開發(fā)商承諾的民用水、電能否兌現(xiàn)，如何兌現(xiàn)的問題；另如冬天取暖靠燃氣，由此所造成的生活成本問題；再如小區(qū)屬商業(yè)用房，未來居住、辦公的人都有，能否承受噪雜的問題。此外，最關鍵的一點，即商業(yè)用房無法申請住房公積金貸款，而商業(yè)貸款是50％首付，10年還清，還不是按照第一套住宅優(yōu)惠30％利率算，而是基本利率的1，1倍，因此，對于工作不久，積蓄尚薄的購房者而言，未來還款壓力會比較大。

第2站 美立方

美立方位于朝陽區(qū)北苑路5號線立水橋南站南約200米路東

◆記者探營

從合立方出來，記者來到位于朝陽區(qū)北苑路大羊坊6號院的美立方項目。施工現(xiàn)場正在挖坑，項目圍檔還沒有出來。經向工人打聽得知該項目售樓處位于北苑華堂商場旁，記者遂又趕到售樓處進一步了解情況。然而，卻沒有找到。

無奈之下，記者只能拔通網上剛剛公布不久的美立方銷售電話。據(jù)售樓人員介紹，美立方售樓處將于8月底對外開放。9月20日樣板間開放，到時購房人可以選戶型。正式開盤時間定為10月下旬。

項目包括70年產權的住宅和50年產權的公寓。一期將各推一部分，具體推多少，還沒有最終確定。主力戶型為36～86平方米的零居、一居和兩居。其中部分戶型為LOFT結構。交房標準為毛坯。

◆開發(fā)商拷問

當記者問及未來的售價范圍時，銷售人員回答還沒有確定。但業(yè)內普遍猜測，該項目售價或將在15000元／平方米左右。因為從周邊新入市項目的售價來看，合立方售價15000多元／平方米，華貿城首期開盤價12000～15000元／平方米。美方立未來的定價，必將以周邊項目為參照。據(jù)此預判，其開盤售價也將與周邊項目旗鼓相當。

合立方銷售人員告訴記者，他們的案名公布不久，“美立方”的案名便在業(yè)內傳開。因此，他們戲稱美立方是善于“抄襲”。

◆業(yè)主質疑

在美立方施工現(xiàn)場，記者采訪了同樣從合立方出來繼而探班美立方的購房人賈女士。她表示，目前來看，更傾向于購買合立方。因為它已經開始排號并選戶型了，房子也已經蓋到了10層左右。而美立方剛剛開始動工，售價等很多信息都不太確定。不過她告訴記者，如果她近期要買不了房，那么，未來不排除會喜歡美立方，畢竟它有70年產權的住宅，地理位置也屬于朝陽，比合立方位置更好一些。

置業(yè)提示：適合的才是最好的

從生活便捷程度來看，美立方亦較為方便，周邊有華堂、物美、易初蓮花等。就其公寓而言，屬辦公立項，50年產權。在此，買家同樣需考慮到未來的居住成本問題。

開發(fā)商為中國水電建設集團房地產有限公司，該公司是在原北京中環(huán)房地產開發(fā)有限公司基礎上增資擴股成立的新公司，注冊資本3億元，是一家國有獨資企業(yè)，是國資委管理央企下的二級法人公司。盡管知名度不及城建，但應該值得信賴。

與合立方對比，很多方面都有相似。在這種情況下，購房人往往會側重于比較價格。如今美立方價格設定，但估計不會低于合立方。因此，建議買家還是應該結合自身需求，通盤考慮，比如兩個項目行政劃分不同，因此，需考慮到子女就學問題等。

第3站 華貿城

北京華貿城位于北苑城鐵站北300米

◆記者探營

看完美立方，已近上午11時。記者隨即又趕往此次探營的重中之重——華貿城。之所以說華貿城是如今北苑板塊的重頭戲，主要緣于其開發(fā)商國華置業(yè)在CBD成功打造華貿中心，開啟了CBD東移的大門。如今，其北上造城，自然備受關注。

8月15日上午11:10，記者來到位于地鐵13號線北苑站北側的華貿城項目。施工現(xiàn)場正在挖坑。

從位置來看，華貿城屬于朝陽，并靠近城鐵及北苑生活區(qū)和奧林匹克森林公園，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。但從周邊配套來看，仍有繼續(xù)改善的空間。前期可借助北苑生活區(qū)的成熟配套，后期隨著占地40萬平方米的城市綜合體——華貿城項目的落成，自身擁有7萬平方米的商業(yè)街，包括時尚購物、餐飲、休閑娛樂于一體，滿足社區(qū)居民日常所需的同時，亦將提升整個國奧板塊的商業(yè)配套。

為了進一步了解華貿城，上午11:50左右，記者來到位于大望路華貿中心西區(qū)二層的華貿城售樓處。據(jù)售樓人員介紹，原定一期推出的5號樓、6號樓已內部認購一空。目前推的是11～14號樓，近日開始排號。售價12000～15000元／平方米。

◆業(yè)主質疑

聽完銷售人員的介紹，記者和剛剛看完房的孫女士聊起項目的情況。孫女士告訴記者，合立方、美立方和華貿城三個項目她都看過了，購買意向最大的是華貿城。因為孫女士認為，一方面，國華置業(yè)屬大企業(yè)，所開發(fā)產品比較令人放心；另一方面，華貿城體量比較大，項目本身就足以對整個區(qū)域產生帶動。再者，比較于潤澤悅溪近20000元／平方米的售價，華貿城目前的售價較有優(yōu)勢。

但她同時也表示了自己的擔心。“華貿城周邊有很多高壓線，我怕長期在那里居住，對人體有輻射。另外，帶底商的項目如果控制不好，可能以后生活環(huán)境會比較噪雜。還有更關鍵的一點，即12～14號樓沒有天然氣，需要自己收房后另行安裝。”孫女士說。

◆開發(fā)商拷問

帶著孫女士的疑問，記者再度向銷售人員咨詢，對方一一進行了解答：“第一，高壓線距離小區(qū)60米之外，對人體的輻射是非常小的，其輻射強度甚至要小于家里的電視、電腦對人體的輻射。第二，關于環(huán)境問題完全不用擔心，國華置業(yè)是大企業(yè)，并成功開發(fā)了CBD的高端項目華貿中心。因此，在產品方面肯定會控制得比較好。再者，物業(yè)顧問為第一太平，也給項目后期的物業(yè)服務提供了保障。第三，部分樓座之所以沒有天然氣，是響應國家有關規(guī)定。因為該部分樓座全部為小戶型，按照國家規(guī)定，戶型面積、采光等指標達不到一定要求，是不允許通天然氣的。”

置業(yè)提示：自住、投資兩相宜

國華置業(yè)一直倡導做“生活方式”的提供商，在產品中將更關注細節(jié)，力求讓最苛刻的人也較少能挑出產品的毛病。如此看來，開發(fā)商至少有做精、做細的信心和決心。從這一點來看，該項且是比較值得期待的。

另外，從產品本身來看，占地40多萬平方米的項目，無異于一次大規(guī)模的造城運動。而如今，北苑板塊居住及商務氛圍整體仍有待改善。集居住、商業(yè)于一體的華貿城落成之后，必將使整體區(qū)域面貌大為改觀，從而拉動區(qū)域住宅的升值。華貿城一期12000～15000元/平方米，較有吸引力，二期必然提價。

從項目的交通出行來看，周邊有地鐵5號線、13號線及規(guī)劃中的14號線。主要道路有京承高速、北苑路、北五環(huán)等。未來生活在此，出行應該比較便捷。