近百樓盤“沖鋒陷陣”布局秋后樓市

又到一年收獲時。時下“金九銀十”的臨近，再一次讓開發商充滿了希冀。回顧去年“金九銀十”因全球金融海嘯的爆發而慘淡收場。如今，房地產市場在經歷了低谷到狂熱，再到因政策不明朗而導致的微妙時期，今年“金九銀十”的成交目前還讓人無法看透。

但從供應來看，未來大有“井噴”之勢。因為，本想“捂盤借售”的開發商，卻因為市場監管的從緊而無奈加快推盤。據本刊市場研究部統計，年底之前，將有近一百個樓盤推出新品房源。

新、老項目平分秋色

進入下半年以來，純新盤、老項目后期均加快了入市步履，搶占市場先機。據本刊市場研究部監測顯示，下半年將有近100個樓盤入市，其中，新老項目各占50％。

據記者了解，上半年熱銷的遠洋一方、鴻坤理想城、中信城、首城國際中心等老盤，下半年均將推出新品樓座。此外，首開幸福廣場(幸福村)、領海天使灣、萬年花城、太陽星城、天倫錦城、新景家園、融科·香雪蘭溪、大西洋新城等項目，亦將在下半年加推新房源。

就純新盤而言，北京華貿城、合立方、珠江摩爾公元、擎峰、龍湖·蔚瀾香醍、正源·金融世家華苑、合生·世界村、珠江拉維小鎮、美立方、中糧·祥運國際生活區、大悅公寓、紫薇天悅、屯三里、詩景長安等，都將于下半年進入市場。其中，北京華貿城、合立方已開始提前排號。(詳見附表)

住宅產品占九成以上

據焦點別墅網統計，2009年上半年北京累計新增別墅780套，與去年同期相比基本持平，新增供應面積22.9萬平方米，同比去年大幅下降22.6％。可以看出，受別墅用地限制的影響，北京別墅產品逐步調整，新增供應套型面積逐漸縮小，別墅、洋房將成為市場的稀缺產品。鑒于目前樓市尚處于調整期，在上半年成交量的推動下，下半年預計有lO余個別墅項目開盤，比起上半年，開發商推盤入市的態度較為謹慎。

下半年入市的別墅項目分別是藍岸麗舍、納帕·爾灣后期、北京灣、保利壟上、御香山、北美佳苑，尚東庭、江南山水。此外，龍湖·蔚瀾香醍、香悅四季兩項目，規劃中亦有別墅產品。

整體來看，別墅項目僅占下半年入市新盤的不足10％。而住宅及公寓則占總體供應的九成以上。在住宅產品中，戶型面積適中的產品逐漸增多。大戶型產品如中關村板塊龍湖·唐寧one的瘋狂熱銷，北四環板塊遠洋·萬和城上半年均出現瘋狂熱銷，但由于土地資源的稀缺，該類產品將難成市場主流。下半年，除上述兩個項目外，僅位于東南四環的華瀚國際和西四環的中堂等為數不多的項目在售。

下半年入市的住宅項目中，還有一個較大的特點，即約20多個住宅項目含有公寓產品，如正源·金融世家華苑、合立方、銀河灣，首開幸福廣場(幸福村)、大悅公寓、香悅四季、金澳國際、伯朗峰、雅世·合金公寓等。記者調查發現，一些項目規劃有公寓是出于豐富產品形態，提升整個項目的品質，而大部分項目則是出于無奈，由于其規劃用地中有辦公及商業用地，開發商考慮到所在地理位置不適合商業及辦公物業，于是紛紛做成公寓產品。

五環外樓市繼續升溫

縱觀北京樓市布局的發展，跟北京的交通路網一脈相承，即呈網狀并向外輻射型。近年，隨著市中心土地的日益稀缺，曾經的城鄉結合部，如今已經是高樓林立，就連過去被人們視為不毛之地的五環外，如今也開始如火如茶。

從下半年入市的新盤來看，位于三環內或三環路沿線的樓盤，共18個，占總體新增供應不足20％。其中包括位于珠市口的前門前、北三環馬甸橋西北角的金澳國際、馬連道的第三區、二環左安門橋龍潭湖南側的璞理工體北路與春秀路交會處的屯三里、西外大街德寶飯店對面的金貿中心和宣武門外大街的四合上院。

四環路沿線及周邊的樓盤逾20個，占總體供應逾20％。包括位于西四環中路的紅庭、西四環南路的香榭寓所(設計師廣場)、北四環的遠洋·萬和城、位東四環慈云寺橋東北角的凱德錦繡等。

五環外成為新增供應的“主場”，占總體供應的一半以上。下半年五環外形成幾個熱點板塊，首當其沖的是位于中央別墅區的后沙峪板塊，中糧·祥運國際生活區、遠洋·LA VIE、中景·江山賦、2U·香花畦，均將于今年下半年浮出水面。五環外第二個熱點區域即潮白河森林別墅區，該區域下半年除納帕爾灣將推出后期產品外，富力灣、波特蘭花園繼續在售，而香悅四季、藍岸麗舍兩個純新盤下半年入市。而龍湖在該板塊的新項目，亦可能在年底前露出其廬山真面目；五環外第三個熱點板塊即大興，因幾塊地王的誕生，大興樓市正在全新崛起。目前在售的項目有鴻坤理想城、領海天使灣、藝苑桐城。此外，華潤置地·翡翠城新項目不久或將面市。

地鐵沿線LOFT受追捧

地鐵沿線從來都是購房人熱衷的居住板塊，特別是現在年輕人置業，不僅考慮房子的品質、售價，還注重小區的交通是否便利，于是開發商了解到這一需求特征，自地鐵規劃方案公布那一刻起，便開始打出“地鐵概念”，借勢漲價。真可謂“地鐵通、房價升”。

現在的地鐵有1號線、2號線、13號線、八通線、5號線、10號線，為人們出行提供了便捷，然而卻遠遠不夠滿足人們對地鐵樓盤的需求。隨著2009年4號線的開通以及M15號線、大興線、6號線的施工建設，一張新的北京軌道交通網正在形成，由此帶來的新興居住板塊一個個崛起。6號線使朝青樓市再度升溫，連接順義新城和北京城的M15號線催熱了順義新城，而4號線、大興線則令馬家堡、大興黃村等居住板塊成為明日之星。

就下半年地鐵沿線的板塊而言，北苑及立水橋備受關注。位于13號線北苑站附近，占地40多萬平方米的華貿城項目近期開始排號。無獨有偶，位于5號線立水橋站附近的合立方，同樣于近日開始接受預定。而臨近立水橋和北苑的美立方項目，亦將于下半年入市。該三個項目均包含LOFT產品。

近年，北京LOFT樓盤大量上市，并且越來越受到年輕置業者的青睞。據統計，2009開盤的LOFT項目數量為15個。達到3000多套，面積2007~平方米左右，均為非住宅立項用地，產權為40年或50年LOFT一般位于軌道交通周邊，項目大多采取“買一層送一層”的銷售策略，售價略高于周邊平層項目，但在均衡之下，LOFT的單層價格和總價都具有一定優勢。