２００９房?jī)r(jià)階段性頂部揭秘

房?jī)r(jià)天花板之京東

No.1八通沿線及通州

觸頂價(jià)13500元／平方米

八通沿線及通州因多個(gè)樓盤房?jī)r(jià)漲價(jià)幅度達(dá)到30％以上而領(lǐng)跑京東房?jī)r(jià)上漲。(詳見(jiàn)表1)

8月8日，位于八通沿線管莊附近的某樓盤開(kāi)盤當(dāng)天發(fā)生業(yè)主維權(quán)糾紛，“導(dǎo)火索”便是房?jī)r(jià)由此前承諾的11000元／平方米上漲到了13000元／平方米。

此前，樓面地價(jià)6265元／平方米的通州九棵樹(shù)地王的誕生，讓八通沿線朝陽(yáng)段及通州樓盤“歡呼雀躍”。加之越來(lái)越多的買房人被高房?jī)r(jià)擠逼到這里，于是在今年樓市逆轉(zhuǎn)中，八通沿線及通州也展開(kāi)了一場(chǎng)漲價(jià)接力賽。

八通沿線朝陽(yáng)段今年在售樓盤主要為管莊的遠(yuǎn)洋一方、北京新天地，雙橋的金隅可樂(lè)+、C ross朗廷，不過(guò)Cross朗廷目前銷售已接近尾聲。而作為早于2006年就開(kāi)盤的“老大哥”北京新天地來(lái)說(shuō)，其漲價(jià)幅度也最高，目前銷售價(jià)格已達(dá)到15000～16000元／平方米。

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)體現(xiàn)的是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，而成交價(jià)一定程度上是市場(chǎng)的可接受范圍。這幾個(gè)樓盤今年前8個(gè)月的整體成交均價(jià)為9544元／平方米，而目前的平均報(bào)價(jià)達(dá)到了12666元／平方米。

這些樓盤是否將一路上漲無(wú)阻?“京東與京西、南、北不同的是，各個(gè)區(qū)域之間的關(guān)聯(lián)性非常緊密，城區(qū)內(nèi)的房子形成了高價(jià)壁壘，于是需求就從三環(huán)傳遞到四環(huán)再到五環(huán)外，而一旦城區(qū)價(jià)格回調(diào)，位置地段更靠近郊區(qū)的樓盤房?jī)r(jià)也應(yīng)聲而落。北京中原房地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱認(rèn)為這些樓盤受市場(chǎng)波動(dòng)比較大，對(duì)漲價(jià)反應(yīng)敏感，價(jià)格回調(diào)時(shí)也最為敏感。

從目前的態(tài)勢(shì)看，八通沿線朝陽(yáng)段除個(gè)別樓盤外，整體的觸頂價(jià)將為13500元／平方米。

八通沿線再往東便是通州，亞豪機(jī)構(gòu)曾代表某開(kāi)發(fā)公司參與過(guò)通州地王的競(jìng)拍，因此詳細(xì)研究過(guò)通州的市場(chǎng)。“現(xiàn)在從通州九棵樹(shù)甚至往東供應(yīng)量非常大，我覺(jué)得競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

目前通州樓盤形成了兩大陣營(yíng)，一部分新盤的價(jià)格在8000元／平方米左右，這部分樓盤普遍距離地鐵相對(duì)較遠(yuǎn)，而另外一部分新盤的價(jià)格在10000～11000元／平方米，作為通州的代表樓盤，龍湖花盛香醍，7月份已售完的房源價(jià)格達(dá)到了13500元／平方米。這部分樓盤主要特征是距離軌道交通近，或者樓盤有獨(dú)特賣點(diǎn)。

高姍認(rèn)為，通州交通比較便利的樓盤年底前的房?jī)r(jià)頂部能達(dá)到11000～12000元／平方米。但是由于區(qū)域在售樓盤較多，加之，今年通州地王6000多元／平方米樓面地價(jià)，未來(lái)售價(jià)肯定要在12000～13000元／平方米，很有可能推高品質(zhì)或者現(xiàn)房產(chǎn)品。因此，拼品質(zhì)是通州各個(gè)樓盤必須做的功課。

典型樓盤

北京新天地

作為2006年就開(kāi)盤的近62萬(wàn)平方米大盤，今年北京新天地以50％的漲價(jià)幅度位列周邊樓盤首位。該項(xiàng)目現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)以及交通都支撐其漲價(jià)，不過(guò)與八通沿線和通州其他樓盤比較，該樓盤板塔結(jié)合為主，容積率高也是其短板。該樓盤今年前8個(gè)月1433套的銷售業(yè)績(jī)位列周邊樓盤首位，并且還有7棟樓代售，未來(lái)的6號(hào)線開(kāi)通還會(huì)為其漲價(jià)帶來(lái)?xiàng)l件。不過(guò)從目前來(lái)看，其漲幅已過(guò)快，高出周邊樓盤近2000元／平方米，一旦與周邊樓盤價(jià)格偏差過(guò)大，將影響其銷售。

龍湖花盛香醒

龍湖花盛香醍目前已改稱為花墅香醍，主推疊拼別墅。洋房所推房源已于7月份售完，儀剩一棟樓于明年開(kāi)售。龍湖花盛香醍是龍湖北京東進(jìn)的第一個(gè)項(xiàng)目，1.4的窖積率也是通州地區(qū)少有的低密度花園式住宅，2008年5月開(kāi)盤起價(jià)就達(dá)到了13000元/平方米。然而最終該樓盤未逃脫去年市場(chǎng)低迷大勢(shì)壓力。去年下半年部分房源曾一度降價(jià)低至6800元／平方米。并因降價(jià)引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)。今年市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)后。龍湖花盛香醍也從年初的9000元/平方米一路走高至13500元/平方米，洋房達(dá)到了該樓盤今年的房?jī)r(jià)頂部。

從來(lái)都不缺少“地王”的廣渠路自然要成為房?jī)r(jià)上漲大潮中的“弄潮者”，PEKING HOusE于8月初新開(kāi)公寓漲價(jià)5000元／平方米，以35000元／平方米售價(jià)位居區(qū)域最高價(jià)。首城國(guó)際中心上漲幅度達(dá)到了近40％。(詳見(jiàn)表2)今年1月至8月11日，區(qū)域平均成交價(jià)為18620元／平方米，而目前平均報(bào)價(jià)為25750元／平方米，成交價(jià)與銷售報(bào)價(jià)相差幅度達(dá)到了38，3％。

8月7日，張洋一臉疲憊而又興奮地走在廣渠路上。疲憊的是，從去年11月份便開(kāi)始排號(hào)，等了近10個(gè)月后，才買到了首城國(guó)際中心D22號(hào)樓90平方米左右的戶型。而興奮的是，張洋覺(jué)得自己是幸運(yùn)的，因?yàn)檫€有很多“房友”都沒(méi)排上號(hào)。

當(dāng)天，位于廣渠路36號(hào)的首城國(guó)際中心第六次開(kāi)盤，價(jià)格比前一次再漲2000元／平方米，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到18000元／平方米，相比其去年11月份第一次亮相，半年時(shí)間共上漲了近8000元／平方米。

而此前珠江帝景的六期帝景博悅也在最后五套尾房時(shí)將價(jià)格提升至29800元／平方米，直逼3萬(wàn)元大關(guān)，不過(guò)，其將于今年10月開(kāi)盤的時(shí)代帝景目前對(duì)外報(bào)價(jià)又退回到了25000元／平方米。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為：珠江帝景最后5套是現(xiàn)房銷售，并且位置相對(duì)較好，時(shí)代帝景是期房，因此價(jià)格會(huì)有差異。

綜合來(lái)看，緊鄰CBD，加之近幾年區(qū)域道路交通的完善，廣渠路區(qū)域優(yōu)勢(shì)還是相當(dāng)明顯的。廣渠路地王誕生后，業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)，區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入3萬(wàn)元房時(shí)代。對(duì)此，張坤昱認(rèn)為，今年廣渠路兩大地王的誕生，肯定會(huì)推高大家對(duì)區(qū)域的預(yù)期進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)，如果地王項(xiàng)目未來(lái)的品質(zhì)能達(dá)到大家的預(yù)期，那么市場(chǎng)也就認(rèn)可了。不過(guò)，從目前來(lái)看，區(qū)域項(xiàng)目沖擊3萬(wàn)元房?jī)r(jià)的動(dòng)力并不足。

由于廣渠路區(qū)域一直以來(lái)以靠近CBD為主要賣點(diǎn)支撐，區(qū)域并無(wú)獨(dú)特的景觀資源或者涉外資源，而高價(jià)樓盤多以改善型需求或投資型、收藏型買家為主，在京東各個(gè)板塊區(qū)域房?jī)r(jià)聯(lián)系非常緊密的情況下，廣渠路樓盤越逼近更具景觀資源優(yōu)勢(shì)的朝陽(yáng)公園等板塊的房?jī)r(jià)，其價(jià)值空間就越小。

“廣渠路期房沖30000元／平方米有壓力，年底前預(yù)計(jì)價(jià)格頂部為27000～28000元／平方米。”高姍表示。

禧福匯

禧福匯從年初的19500元／平方米上漲至25000元／平方米，漲幅達(dá)到22％。其銷售已接近尾聲，并且是現(xiàn)房，因此在地王誕生市場(chǎng)回暖的形勢(shì)下做最后的沖剌，高姍預(yù)計(jì)這將是項(xiàng)目的房?jī)r(jià)頂部。

首都國(guó)際中心

首城國(guó)際每次開(kāi)盤幾乎都是熱銷，盡管從年初的13000元／平方米已漲到了18000元／平方米，但是仍舊是區(qū)域樓盤中比較低價(jià)的項(xiàng)目。張坤昱分析，由于是國(guó)企項(xiàng)目，在考慮市場(chǎng)因素的同時(shí)還要考慮社會(huì)效益，因此，該樓盤具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，從市場(chǎng)走勢(shì)看房?jī)r(jià)還要再往上沖。而目前首城國(guó)際周邊樓盤的二手房均價(jià)都在16000～19000元／平方米。從該樓盤前幾次漲價(jià)的幅度來(lái)看，每次基本提價(jià)1000～2000元／平方米，其越逼近區(qū)域房?jī)r(jià)，漲價(jià)幅度便會(huì)放緩。

No.3朝青

觸頂價(jià)22000元／平方米

朝青板塊在這輪漲價(jià)潮中表現(xiàn)非常奇特，一部分樓盤大幅提價(jià)，一部分樓盤則按兵不動(dòng)。

8月18日，就在本刊即將截稿之時(shí)，記者再次對(duì)區(qū)域項(xiàng)目動(dòng)態(tài)進(jìn)行了調(diào)查?！拔覀兠魈鞂⑻醿r(jià)，幅度500元／平方米左右?！苯鹩瑛P麟洲的銷售人員介紹道。實(shí)際上，金隅鳳麟洲到8月時(shí)已售罄，而另一目前僅有4套房源的新華聯(lián)麗景·珊瑚灣項(xiàng)目竟然從年初的19000元／平方米也上漲達(dá)到了23000元／平方米。(詳見(jiàn)表3)

當(dāng)下，朝青板塊銷售最火的當(dāng)屬青年工社和潤(rùn)豐嘉尚，這從銷售數(shù)據(jù)中就可以睨自看出來(lái)：今年前8個(gè)月，青年工社銷量487套，成交量最高，成交均價(jià)14560元／平方米，其次便是潤(rùn)楓嘉尚成交430套，銷售均價(jià)16508元／平方米。這兩個(gè)樓盤都屬于小戶型。青年公社為loft設(shè)計(jì)，潤(rùn)楓嘉尚為商業(yè)立項(xiàng)。不過(guò)，與這兩個(gè)樓盤不同，此前比較受業(yè)內(nèi)關(guān)注的天鵝灣和公園1872今年售價(jià)相對(duì)保持穩(wěn)定。

值得一提的是，區(qū)域的領(lǐng)頭羊星河灣也大幅提價(jià)，均價(jià)從36000元／平方米漲至43DOO元／平方米。2005年星河灣高調(diào)入市曾帶動(dòng)朝青板塊發(fā)生質(zhì)變，并由此布下了朝青板塊的房?jī)r(jià)謎局，使得該板塊的房?jī)r(jià)在四年的時(shí)間里翻了近4倍。當(dāng)時(shí)區(qū)域的配套并不完善，此后雖然有珠江羅馬嘉園、華紡易城、國(guó)美第一城等項(xiàng)目擁有商業(yè)配套，但這些項(xiàng)目的商業(yè)招商情況都不是很好，大門緊鎖的底商比比皆是。另外，區(qū)域交通前幾年也不便利，因此，四年間，朝青板塊不少樓盤出現(xiàn)了透支區(qū)域價(jià)值的現(xiàn)象。

“除了星河灣屬于高端豪宅外，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤屬于普通公寓?！备邐櫿J(rèn)為由于未來(lái)地鐵6號(hào)線的開(kāi)通，區(qū)域房?jī)r(jià)還是有上漲空間。實(shí)際上，一個(gè)區(qū)域的飛躍，首先是交通的改善，其次是大型商業(yè)成熟配套的入駐，曾經(jīng)帶動(dòng)朝青板塊質(zhì)變的星河灣銷售已接近尾聲，而隨著星河灣在朝青“星光褪去”，區(qū)域值得關(guān)注的新盤朝陽(yáng)大悅城正在建設(shè)中，與地鐵6號(hào)線熱火朝天施工相得益彰。地鐵6號(hào)線的開(kāi)通、大悅城商業(yè)開(kāi)業(yè)將進(jìn)一步為區(qū)域樓盤彌補(bǔ)價(jià)值。高姍判斷年底前朝青板塊樓盤的天花板價(jià)格為22000元／平方米。

典型樓盤

朝陽(yáng)大悅城

商業(yè)配套的缺乏一直是置業(yè)朝青板塊的買房人的“顧慮”。朝陽(yáng)大悅城的最大優(yōu)勢(shì)就是該項(xiàng)目屬于綜合體，公寓將于商業(yè)部分同期于2010年年中入住。商業(yè)配套將使得朝膏各個(gè)樓盎受益。與朝青板塊的多數(shù)項(xiàng)目以大戶型為主不同，大悅城公寓面積80～130平方米，以一居室為主，又靠近項(xiàng)目的大型商業(yè)部分，比較適合投資。

潤(rùn)楓嘉尚

戶型小，交通便利，緊鄰規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線星火路站，開(kāi)車、坐公交車都方便。50年產(chǎn)權(quán)、塔樓是潤(rùn)楓嘉尚的劣勢(shì)，適合商住兩用，因是商業(yè)立項(xiàng)。水電費(fèi)用都按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，后續(xù)生括費(fèi)用高，周邊緊臨易初蓮花，日常需求沒(méi)問(wèn)題，但是距離朝青板塊眾所期待的配套商業(yè)朝陽(yáng)大悅城有2站地，加之上半年房?jī)r(jià)提升幅度較大，已經(jīng)有些透支升值空間。另該項(xiàng)目?jī)H剩余30余套，因此，基本到了房?jī)r(jià)的頂部。

海華堂

位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對(duì)面的海華堂于8月底開(kāi)盤銷售，海華堂屬于老盤后期，即將開(kāi)盤的戶型包括60平方米一居，86、90、98平方米兩居，130平方米三居，開(kāi)盤均價(jià)16000～18000元／平方米，與朝青板塊在售樓盤的價(jià)格對(duì)比，海華堂屬于低價(jià)人市，后期有一定的升值空間。

No.4 CBD

觸頂1945000～50000元／平方米

CBD作為中央商務(wù)區(qū)，其地段價(jià)值與商業(yè)價(jià)值是毫無(wú)質(zhì)疑的。繼柏悅府后，號(hào)稱北京唯一摩天公寓的御金臺(tái)站上了CBD的豪宅陣營(yíng)，目前僅剩13套，售價(jià)已達(dá)到了65000～150000元／平方米，與年初相比漲價(jià)約20％。其次，圣世一品漲幅15.2％；首創(chuàng)禧瑞都8禧福匯6％，世界城5禧福匯4％。(詳見(jiàn)表4)

御金臺(tái)實(shí)際為財(cái)富中心二期。2002年，財(cái)富中心開(kāi)工，出土乾隆御賜碑額。經(jīng)考古專家鑒定，此處為黃金臺(tái)舊址。依托“金臺(tái)夕照”典故為背景推出。

御金臺(tái)項(xiàng)目賣點(diǎn)就是高，該建筑高度199米，是北京目前最高的公寓大廈。可俯瞰北京城區(qū)景觀，視野開(kāi)闊?，F(xiàn)房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，社區(qū)較為成熟。2007年8月，御金臺(tái)40000元／平方米開(kāi)賣，當(dāng)年即以15.4億元的銷售額入席2007年北京住宅銷售排行前十名。但隨著價(jià)格的極度飆升，御金臺(tái)的銷售速度放緩，價(jià)位已到峰值。

“御金臺(tái)銷售情況并不是特別好。但是它不會(huì)降價(jià)，肯定這么撐著。由于每單套總價(jià)非常高，不可能也不需要形成熱銷。它的客群不一樣，不能以普通住宅或公寓的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮。”高姍分析道。

當(dāng)然，御金臺(tái)作為定位于豪宅的項(xiàng)目，為區(qū)域樓盤樹(shù)立了價(jià)格的標(biāo)桿。區(qū)域的另一樓盤首創(chuàng)禧瑞都的成交均價(jià)為29855元／平方米，該樓盤今年僅于5月16日、6月28日開(kāi)盤兩次，便因銷售火爆而調(diào)整開(kāi)盤節(jié)奏，至今未再開(kāi)盤。

區(qū)域的其他樓盤售價(jià)目前都在33000～39000元／平方米之間。今年1月至8月11日，CBD樓盤平均成交價(jià)為39008元／平方米。實(shí)際上，御金臺(tái)2月份銷售一套77244元／平方米房源一定程度上拉升了整體的成交均價(jià)。從目前開(kāi)發(fā)商的預(yù)期來(lái)看，區(qū)域平均報(bào)價(jià)為43200元／平方米。

一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的CBD中服地塊是否會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)?高姍認(rèn)為，該地塊入市對(duì)于御金臺(tái)和首創(chuàng)禧瑞都影響不會(huì)很大，因?yàn)檫@兩個(gè)樓盤本身就比較高端，相反會(huì)對(duì)周邊廣渠路等區(qū)域產(chǎn)生影響。高姍認(rèn)為，年底前區(qū)域房?jī)r(jià)的“天花板”為45000～50000元／平方米。

首創(chuàng)禧瑞都

首創(chuàng)禧瑞都3.5的容積率在CBD區(qū)域相對(duì)較低，并且在塔樓林立的在售項(xiàng)目中，首創(chuàng)禧瑞都包含有板樓戶型。另外由于戶型跨度較大，因此會(huì)吸引備類高端人群。據(jù)了解，項(xiàng)目小戶型部分天瑞在售100～200平方米，均價(jià)38000元／平方米，項(xiàng)目大戶型部分天禧在售350～400平方米，售價(jià)50000元／平方米起，因此從成交上看，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)必將有提升。

長(zhǎng)安驛

長(zhǎng)安驛雖然與首創(chuàng)禧瑞都、世界城等樓盤相比，價(jià)格較低，但是由于品質(zhì)和地段的不同，與周邊項(xiàng)目相比，其目前定價(jià)過(guò)高，優(yōu)勢(shì)不凸顯。長(zhǎng)安驛是目前永安南里唯一的新盤項(xiàng)目，周邊集合了多個(gè)已開(kāi)發(fā)完成的公寓項(xiàng)目，如通用時(shí)代，東方瑞景、萬(wàn)豪國(guó)際公寓等。從銷售價(jià)格看，周邊二手房?jī)r(jià)格，較高的通用時(shí)代公寓為24000元～25000元／平方米，因此，長(zhǎng)安驛33000元／平方米的價(jià)格是區(qū)域中最高的。而長(zhǎng)安驛本身又屬于爛尾樓三度易名，全是塔樓。7.5元／平方米的物業(yè)價(jià)格，拉高了項(xiàng)目的居住成本。從周邊社區(qū)成熟的環(huán)境以及居住氛圍看，長(zhǎng)安驛定價(jià)過(guò)高，難與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。

No.5東城

觸頂價(jià)30000元／平方米

在今年的樓市回暖中，東城樓盤也經(jīng)歷了一場(chǎng)追漲，上漲幅度多在3000～5000元／平方米。(詳見(jiàn)表-)甚至NAGA上院、中軸國(guó)際瘋狂地發(fā)起了向5萬(wàn)元房沖擊的“號(hào)角”。

從2009年年初開(kāi)始，一座案名顯得相當(dāng)大膽的神秘豪宅“中軸國(guó)際”，便開(kāi)始在小范圍的圈子內(nèi)宣傳，甚至有小道消息稱該項(xiàng)目或?qū)⑺⑿卤本┖勒氖蹆r(jià)紀(jì)錄。

此后，經(jīng)記者了解，該樓盤目前均價(jià)維持在45000元／平方米。8月中旬，沿著安定門護(hù)城河，記者找到了這座外表酷似辦公樓，并被其他辦公樓環(huán)繞的建筑。據(jù)售樓小姐介紹，該樓盤僅僅30戶，最大的優(yōu)勢(shì)就是可以將“皇城”放在窗戶前。目前雖未刷新京城豪宅紀(jì)錄，但是卻也挑戰(zhàn)著東城區(qū)此前在售的最貴豪宅——NAGA上院。

目前，東城區(qū)沿著二環(huán)，從北向東，分布著府上嘉園、中軸國(guó)際、NAGA上院、當(dāng)代MOMA、東城逸墅、東闋都、北京INN、凱德華璽、金成建國(guó)五號(hào)等近10個(gè)樓盤。不過(guò)，目前府上嘉園銷售已接近尾聲，東闋都、北京INN也僅剩20多套房。

東城區(qū)作為京東的城市最核心區(qū)，為天安門廣場(chǎng)坐落之地，秘宗禪林雍和宮、金街王府井都是東城的象征和標(biāo)志。這些東城的特點(diǎn)，對(duì)于區(qū)域樓盤而言，活脫脫就是最大的“賣點(diǎn)”。

“在市中心的產(chǎn)品主要是以地段為主賣點(diǎn)，東城區(qū)的各樓盤產(chǎn)品品質(zhì)定位群不一樣，售價(jià)也差很多。因此，不能單純靠產(chǎn)品售價(jià)來(lái)看區(qū)域價(jià)值。因?yàn)檫@些產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群不是普通老百姓，他們的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，不過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)必須符合這些人的口味與喜好。”高姍表示。

客觀而言，對(duì)于豪宅，并不能以消化速度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而作為定位高端的城市住宅項(xiàng)目，突出的地段優(yōu)勢(shì)是必備條件之一。不過(guò)往往很多項(xiàng)目過(guò)分倚重地段優(yōu)勢(shì)，定價(jià)大大超出該位置應(yīng)有價(jià)值，NAGA上院就一直走在“房?jī)r(jià)透支”的前沿。

“NAGA上院是一個(gè)天生的豪宅項(xiàng)目。”以名利雙收為做事標(biāo)準(zhǔn)的NAGA上院締造者李建國(guó)多次豪言，NAGA上院占領(lǐng)了一個(gè)獨(dú)特的位置，既是市中心，又臨近使館區(qū)，位置優(yōu)勢(shì)明顯。

在“地段為王”的推動(dòng)下，2005年入市的NAGA上院當(dāng)時(shí)就開(kāi)出了30000元／平方米令人“嘆為觀止”的報(bào)價(jià)。如今，該項(xiàng)目的售價(jià)已達(dá)到48000元／平方米，僅2009年，房?jī)r(jià)上漲了3000元／平方米。但是四年下來(lái)，圈內(nèi)人對(duì)該項(xiàng)目的評(píng)價(jià)卻是“銷售一直不好”，從2005年開(kāi)盤至今，該項(xiàng)目總共成交了50套。

售價(jià)近50000元／平方米的NAGA上院以及緊迫其后的中軸國(guó)際45000元／平方米，算得上東城區(qū)的“大腕”項(xiàng)目，目前區(qū)域樓盤多數(shù)售價(jià)近30000元／平方米。不過(guò)今年區(qū)域成交量均在80套以下，銷量前三位分別為北京INN成交76套，凱德華璽成交55套，金成建國(guó)5號(hào)成交35套。

今年1月至8月11日，東城樓市平均成交價(jià)為26322元／平方米，平均報(bào)價(jià)為32756元／平方米。綜合東城區(qū)的樓盤售價(jià)以及今年的漲幅表現(xiàn)，高姍認(rèn)為，東城區(qū)今年年底前區(qū)域房?jī)r(jià)頂部為30000元／平方米。

典型樓盤

NAGA上院

地段價(jià)值是該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，相比東城很多只有一棟樓，既無(wú)綠化，也無(wú)社區(qū)概念的樓盤而言，NAGA上院與30000平方米水景公園相鄰，還建有9000平方米會(huì)所，擁有一定優(yōu)勢(shì)。然而該項(xiàng)目營(yíng)銷缺乏連貫性，最初想以“物業(yè)革命”作為賣點(diǎn)，但是并沒(méi)有延續(xù)，而后追捧明星效應(yīng)。并且一直采取的是高位定價(jià)的思路。加之，項(xiàng)目所處位置正在知名度極高的簋街，附近的各種餐廳曖引了大批就餐人群，環(huán)境比較嘈雜，一定程度上房?jī)r(jià)透支。

作為東城區(qū)項(xiàng)目，金成建國(guó)5號(hào)的位置是最大的優(yōu)勢(shì)，而且該項(xiàng)目目前售價(jià)28000元／平方米。也并不是價(jià)格絕對(duì)值透支預(yù)期。不過(guò)該項(xiàng)目屬于商住兩用，包含部分小戶型，投資性客戶多，但物業(yè)費(fèi)用達(dá)14.8元／平方米，持有成本較高。其~2008年曾打出了21868元／平方米的優(yōu)惠價(jià)，加之目前有業(yè)主反映其精裝修質(zhì)量問(wèn)題，上半年也已提價(jià)3000元／平方米，因此，短期來(lái)看，金成建國(guó)5號(hào)已達(dá)到了價(jià)格頂部。

No.6朝陽(yáng)公園

觸頂價(jià)35000元／平方米

朝陽(yáng)公園目前最為聚焦業(yè)內(nèi)眼球的莫非萬(wàn)科公園5號(hào)，毛大慶加盟萬(wàn)科的首次公開(kāi)亮相便是出現(xiàn)在萬(wàn)科公園5號(hào)二期開(kāi)幕的活動(dòng)上，并且其售價(jià)大幅提升也似乎為萬(wàn)科放言在北京5年內(nèi)奪頭名吹響號(hào)角。朝陽(yáng)公園雖然貴為亞洲第一大城市中央公園、號(hào)稱北京“綠肺”，不過(guò)在售樓盤并未打頂級(jí)豪宅的概念，當(dāng)然其“鄰居”燕莎商圈今年推出了售價(jià)達(dá)65000元／平方米的豪宅，將會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)形成參照。

8月21日，萬(wàn)科公園五號(hào)Ⅱ期攜手電影《達(dá)達(dá)》首映禮對(duì)外亮相。這不是一次簡(jiǎn)單的項(xiàng)目亮相儀式，這是萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司總經(jīng)理毛大慶轉(zhuǎn)投萬(wàn)科后的首次亮相。與此同時(shí)，北京萬(wàn)科宣布了“宏偉藍(lán)圖”——未來(lái)3年到5年之內(nèi)進(jìn)入北京市場(chǎng)的前三名，甚至第一名。

萬(wàn)科公園5號(hào)7月18日推出了57平方米精裝修戶型，在大戶型為主的朝陽(yáng)公園板塊引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，不過(guò)引起市場(chǎng)關(guān)注的還有該項(xiàng)目今年的房?jī)r(jià)上漲。據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目今年年初50平方米左右戶型售價(jià)21000～22000元／平方米，80多平方米售價(jià)28000元／平方米，但是目前售價(jià)分別達(dá)到了28500元／平方米及33000元／平方米，漲幅高達(dá)32.6％、17.9％。220平方米的大戶型售價(jià)達(dá)到了35000～40000元／平方米。

對(duì)此，毛大慶在接受本刊記者采訪時(shí)如此回應(yīng)：“萬(wàn)科公園5號(hào)一期的價(jià)格是逐漸、穩(wěn)步上升的，并沒(méi)有暴漲?！?/p>

朝陽(yáng)公園的另一樓盤泛海國(guó)際居住區(qū)，作為百萬(wàn)平方米的大盤，目前推出的樓盤已接近尾聲，并且其價(jià)格一直相對(duì)穩(wěn)定保持在32000元／平方米，后期還將有50萬(wàn)平方米左右的體量開(kāi)盤時(shí)間待定。

“朝陽(yáng)公園最早發(fā)展是在朝陽(yáng)公園西門一帶，第二階段代表是棕櫚泉、公園大道，第三階段代表是觀湖、泛海?，F(xiàn)在泛海成為了主流，萬(wàn)科公園5號(hào)位置更靠近三環(huán)，項(xiàng)目既擁有大戶型，也有小戶型，兩個(gè)項(xiàng)目的屬性與定位不一樣?！睆埨り耪J(rèn)為，公園地產(chǎn)是不可復(fù)制的，因此對(duì)朝陽(yáng)公園樓市未來(lái)發(fā)展比較看好。

從今年前8個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，萬(wàn)科公園5號(hào)成交229套，成交均價(jià)25007元／平方米；泛海國(guó)際成交157套，成交均價(jià)28837元／平方米。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，朝陽(yáng)公園板塊的升值潛力，除了居住環(huán)境支撐外還會(huì)受到燕莎豪宅的輻射影響。臨近東四環(huán)北路西南側(cè)的合生宵云路8號(hào)65000元／平方米的高價(jià)，也會(huì)對(duì)朝陽(yáng)公園板塊樓盤形成參照。她認(rèn)為朝陽(yáng)公園年底前房?jī)r(jià)“天花板”為35000元／平方米。

萬(wàn)科公園5號(hào)

萬(wàn)科公園5號(hào)所在甜水同一帶是朝陽(yáng)公園板塊中發(fā)展比較慢的地帶，因此，萬(wàn)科公園5號(hào)一直以來(lái)在朝陽(yáng)公園板塊比較具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，但近期項(xiàng)目漲價(jià)最高幅度達(dá)到T32，6％。毛大慶直言，萬(wàn)科300米長(zhǎng)的商業(yè)街、朝陽(yáng)公園的稀缺供應(yīng)都是該項(xiàng)目漲價(jià)理由，同時(shí)斷言6個(gè)月后將無(wú)房可賣。該樓盤板樓一些戶型得房率卻只有60％多，公攤較大，戶型存在爭(zhēng)議。加之王石近日再次強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科不拿地王，不做價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。因此，若項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià)超越周邊項(xiàng)目太多，王石又將出爾反爾。

嚴(yán)格意義上講。公園1872屬于朝陽(yáng)公園東板塊。是招商地產(chǎn)進(jìn)駐北京的第一個(gè)綜合高檔住宅項(xiàng)目，去年1月份其酒店式公寓以16500元／平方米的價(jià)格低價(jià)入市。如今，其住宅部分項(xiàng)目銷售價(jià)格達(dá)到了25500元/平方米。上半年價(jià)格基本保持穩(wěn)定。將于9月26日開(kāi)盤銷售的5號(hào)樓，戶型為93平方米兩居至223平方米三居，現(xiàn)已經(jīng)接受排號(hào)，但價(jià)格尚未公布，預(yù)計(jì)將高干此前的25500元／平方米，加之，朝陽(yáng)公園核心區(qū)在售樓盤較少，公園1872作為“公園地產(chǎn)”，尚存潛力。

No.7燕莎

觸頂價(jià)35000元／平方米

一直“傲視群雄”的富人區(qū)燕莎商圈在今年漲價(jià)潮中表現(xiàn)得還真有點(diǎn)“脫俗”，各樓盤相當(dāng)沉穩(wěn)，并沒(méi)有大幅提價(jià)現(xiàn)象。當(dāng)然，這并沒(méi)有讓燕莎少了眼球關(guān)注。

高端樓盤聚集地燕莎今年再次誕生“明星”樓盤。在東四環(huán)北路的西南側(cè)，三棟還有塔吊正在施工的“裸樓”赫然寫著“合生創(chuàng)展，霄云路8號(hào)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的字眼，顯得格外搶眼。

它也是目前燕莎的最貴豪宅，均價(jià)65000元／平方米。經(jīng)歷預(yù)約流程，等待了近一周后，記者才終于一覽合生·霄云路8號(hào)沙盤規(guī)劃。讓人驚訝的是，該樓盤目前推出的兩棟樓中竟然有一棟是毛坯，項(xiàng)目規(guī)劃有七棟樓，除了正在建設(shè)的三棟樓外，其他究竟是精裝還是毛坯、以及什么時(shí)候入市都不確定。

合生·霄云路8號(hào)為何方神圣?據(jù)記者了解，該樓盤是合生創(chuàng)展60億元購(gòu)買的北京京潤(rùn)項(xiàng)目二期地皮。于2003年開(kāi)發(fā)的京潤(rùn)水上花園別墅曾是京城大型國(guó)際化高檔別墅區(qū)，住戶多為駐華使節(jié)、跨國(guó)公司和社會(huì)知名人士，合生創(chuàng)展從京潤(rùn)老板李若弘手中購(gòu)得地塊。如今，京潤(rùn)水上公園還有幾套尾盤在售，并且還有部分正在租用的別墅，如果租約到期，有合適買家也會(huì)出售，售價(jià)約45000元／平方米，而霄云路8號(hào)7棟高板已向臨近的低密度別墅叫板，單價(jià)高出了20000元／平方米。

“燕莎”商圈，已屬于京東發(fā)展成熟區(qū)域，如今在售的典型樓盤有嘉里星源匯、SOHO北京公館、燕莎·claSS、合生·霄云路8號(hào)，遠(yuǎn)洋公館、霄云里8號(hào)、華遠(yuǎn)裘馬都，新入市項(xiàng)目非常少。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍透露，亞豪在燕莎商圈正在進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的前期顧問(wèn)，該項(xiàng)目位居霄云里8號(hào)附近，目前案名尚未確定，也未正式推廣，根據(jù)對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)估計(jì)，他們的預(yù)期價(jià)格會(huì)在3萬(wàn)元／平方米左右，而在今年年底、明年年初入市時(shí)，價(jià)格會(huì)在27000～28000元／平方米左右。

除了合生·霄云路8號(hào)高高在上外，燕莎商圈的樓盤價(jià)格為29800～45000元／平方米。

今年1月至8月中旬，燕莎區(qū)域樓盤平均成交價(jià)為33465元／平方米，平均報(bào)價(jià)為38400元／平方米。除嘉里星源匯成交129套外，多數(shù)樓盤的成交套數(shù)在50套以下。合生·霄云路8號(hào)成交11套，遠(yuǎn)洋公館成交15套，霄云里8號(hào)成交38套，sOHO北京公館成交8套，燕莎·class成交11套，裘馬都成交49套。

高姍認(rèn)為，對(duì)于燕莎商圈的房?jī)r(jià)頂部而言，年底前，30000元左右／平方米是有支撐力的。不過(guò)，從本刊的上述調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，35000元／平方米為燕莎商圈當(dāng)下的平均地段價(jià)值。高于或低于這樣的價(jià)格的樓盤，將主要依據(jù)區(qū)域內(nèi)的地段便利度及品質(zhì)等其他因素來(lái)決定。

合生霄云路8號(hào)

合生霄云路8號(hào)在燕莎商圈來(lái)說(shuō)已比較靠近四環(huán)。支捧其賣點(diǎn)的主要是綠化率較高，1.2的容積率在區(qū)域有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。然而從該樓盤業(yè)主論壇的反映來(lái)看，業(yè)主們比較顧忌的是項(xiàng)目非現(xiàn)房。畢竟豪宅總價(jià)較高，期房銷售本來(lái)就是透支預(yù)期，況且還有毛坯房。從部分戶型設(shè)計(jì)來(lái)看。除主衛(wèi)外，所有的衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，400～500平方米的大戶型，設(shè)計(jì)無(wú)太多出彩。高姍認(rèn)為，豪宅銷售如果一炮打不紅，不能形成轟動(dòng)，不能支持價(jià)位的話，銷售將會(huì)比較費(fèi)勁。

SOHO北京公館

潘石屹?gòu)娜沃緩?qiáng)手里購(gòu)入北京公館后，經(jīng)過(guò)一番精裝修及成功吆喝，更名為SOHO北京公館，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，價(jià)格迅速躥升至4.27萬(wàn)元／平方米。接手后，潘石屹對(duì)項(xiàng)目的戶型單元進(jìn)行了一系列的調(diào)整，不過(guò)裝修風(fēng)格少了住家的感覺(jué)，而且存在一些品質(zhì)問(wèn)胚。如。其某樣板房的門只有90厘米，而一般的房屋門都會(huì)在120厘米。去年該樓盤曾傳出降價(jià)銷售，目前價(jià)格為45000元／平方米，仍有三四十套待售。

房?jī)r(jià)天花板之京北

No.1奧北

觸頂價(jià)1 7000元／平方米

奧北成為炙手可熱的明星，與今年的漲價(jià)大王悅溪密不可分。去年底8000～90a0元／平方米入市的悅溪曾經(jīng)一度造成熱銷盛景，而如今已今非昔比，漲到20000元／平方米的悅溪直逼北四環(huán)部分樓盤。不過(guò)隨著北京華貿(mào)城等樓盤的入市，200萬(wàn)平方米的建筑體量也將使得該區(qū)域面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于關(guān)注奧北區(qū)域的購(gòu)房人而言，近兩年可謂選擇多多，悅溪一路飄紅、北京華茂城開(kāi)盤在即，天潤(rùn)福熙大道、中鴻、中國(guó)鐵建項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，如何抉擇，是擺在每一位購(gòu)房人面前的實(shí)際問(wèn)題。

“火箭速度”，張坤昱如此來(lái)形容京城房?jī)r(jià)漲幅最大的樓盤——儻，溪。

悅溪率先“表演”暫時(shí)謝幕后，下半年奧北區(qū)域樓盤開(kāi)始爭(zhēng)奇斗艷，北京華貿(mào)城預(yù)計(jì)9月推出，合立方LOFT公寓也預(yù)計(jì)同月出售，美立方也即將推出精裝LOFT戶型。

奧北熱在預(yù)料之中。有關(guān)報(bào)道顯示，2007年11月北苑四大地塊推出，200萬(wàn)平方米的建筑體量曾使業(yè)界預(yù)測(cè)北苑將成為2008年最值得期待的區(qū)域。

當(dāng)時(shí)，北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以21億元的價(jià)格拿下其中之一，并在2008年中定名為“第六大洲”，以五星級(jí)酒店，酒店式公寓、普通住宅和高檔商業(yè)街規(guī)劃亮相。酒店式公寓的價(jià)格曾一度定為18000元／平方米，但隨著市場(chǎng)陷入觀望，成交低迷，該項(xiàng)目最終因資金鏈緊張，中聯(lián)亞集團(tuán)不得已將住宅部分轉(zhuǎn)讓給中鐵置業(yè)。

受市場(chǎng)影響，春光地產(chǎn)與四川大地聯(lián)合體也放棄了開(kāi)發(fā)，將北苑2號(hào)地塊轉(zhuǎn)讓給天潤(rùn)置業(yè)，目前該樓盤已定案名為天潤(rùn)福熙大道，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤。北京中鴻及北京城建聯(lián)合體拿下的土地至今仍未有動(dòng)靜。在四塊地中，國(guó)華置業(yè)的北京華貿(mào)城最先面世。

“奧北區(qū)域供應(yīng)較大，將是未來(lái)麗年的熱點(diǎn)。不過(guò)，200萬(wàn)平方米的供應(yīng)，帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)要么是拼品質(zhì)，要么是拼價(jià)格?！睆埨り耪J(rèn)為，此前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)不大，也是悅溪價(jià)格大幅上漲的原因，但是該項(xiàng)目上漲已經(jīng)過(guò)快，未來(lái)大量項(xiàng)目人市必然會(huì)帶來(lái)沖擊。

在中心區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地日益減少的情況下，亞奧區(qū)域熱正在向奧北擴(kuò)展，但從目前奧北區(qū)域的人氣和生活氛圍來(lái)看，區(qū)域看起來(lái)比較荒蕪，這些新盤下半年的集中入市將給區(qū)域帶來(lái)質(zhì)的改變，但是也使得區(qū)域面臨競(jìng)爭(zhēng)。悅溪不到一年內(nèi)創(chuàng)造的房?jī)r(jià)上漲127％的紀(jì)錄短期內(nèi)將不會(huì)被復(fù)制。預(yù)計(jì)奧北年底前房?jī)r(jià)“天花板”為17000元／平方米。

典型樓盤

悅溪

悅溪最大的優(yōu)勢(shì)是低密度住宅，1.6的容積率在區(qū)域內(nèi)具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。另外，戶型設(shè)計(jì)也可圈可點(diǎn)，加之悅溪銷售期間，區(qū)域內(nèi)的大量供應(yīng)尚未放量，大有一枝獨(dú)秀之條件。然而由于區(qū)域目前尚處于開(kāi)發(fā)熱潮期，區(qū)域配套不全，并且隨著幾大新盤的相繼推出，必然分流客戶。因此，從目前的售價(jià)來(lái)看，悅溪房?jī)r(jià)已透支。

天潤(rùn)福熙大道

天潤(rùn)福熙大道是奧北區(qū)域純新盤，該樓盤的社區(qū)規(guī)劃較有特點(diǎn)，分為南北兩個(gè)區(qū)，北區(qū)外圍為8棟塔樓，中間10棟花園洋房，形成了半圍合式，既能防止北邊風(fēng)沙，又不影響社區(qū)通風(fēng)采光。該樓盤無(wú)商業(yè)規(guī)劃，為純居住社區(qū)，保證了居住的品質(zhì)，不過(guò)又與北京華貿(mào)城緊鄰。因此業(yè)主未來(lái)可共享北京華貿(mào)城的7萬(wàn)平方米商業(yè)。由于北京華貿(mào)城開(kāi)盤在先，天潤(rùn)福熙大道在定價(jià)方面較有主動(dòng)權(quán)。加之該樓盤建筑面積60多萬(wàn)平方米，體量較大，因此，未來(lái)具有升值潛力。

No.2望京

觸頂價(jià)20000元／平方米

今年上半年隨著樓市反轉(zhuǎn)，望京區(qū)域樓盤也經(jīng)歷了“成魚(yú)大翻身”，多數(shù)樓盤上漲了2000～3000元／平方米，目前部分樓盤售價(jià)也跨越了2萬(wàn)元大關(guān)，不過(guò)望京區(qū)域已然進(jìn)入了尾盤時(shí)代，預(yù)計(jì)年底前價(jià)格會(huì)企穩(wěn)。

2009年望京僅有銳創(chuàng)國(guó)際中心、合生麒麟社兩個(gè)純新盤供應(yīng)。目前，老盤后期東湖灣二期還有兩棟樓待售，其中一棟為樓王，另一棟還剩4個(gè)單元。該項(xiàng)目銷售人員稱，三期銷售時(shí)間還不確定。另外，區(qū)域內(nèi)還有國(guó)風(fēng)上觀、中廣·宜景灣等為數(shù)不多的樓盤有后續(xù)供應(yīng)。

去年由于受金融危機(jī)的影響，部分韓國(guó)企業(yè)撤出，極大地影響了區(qū)域相對(duì)中高品質(zhì)房子的出租和出售市場(chǎng)，使得望京區(qū)域的房地產(chǎn)成交量受到極大影響。

而上半年大多數(shù)樓盤不僅銷售情況逆轉(zhuǎn)，部分樓盤還帶動(dòng)望京區(qū)域房?jī)r(jià)跨越2萬(wàn)元大關(guān)。從目前報(bào)價(jià)來(lái)看，東湖灣、中廣宜景灣、北緯40~的報(bào)價(jià)都已超過(guò)20000萬(wàn)元／平方米，其中北緯40~已屬尾盤。今年前8個(gè)月，區(qū)域的銷售套數(shù)前三位分別為東湖灣銷售564套，北緯40°共成交422套，國(guó)風(fēng)上觀成交379套。

“上半年?yáng)|湖灣價(jià)16000～17000元／平方米漲到20000元／平方米?！痹陧?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，東湖灣銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹道。

而根據(jù)北緯40°銷售介紹，今年項(xiàng)目主要是銷售小戶型，7月初小戶型售售罄時(shí)，成交均價(jià)大概為14000多元／平方米，而年初價(jià)格為11000多元／平方米。不過(guò)，區(qū)域漲幅最大的北緯40°目前銷售已接近尾聲。東湖灣和合生麒麟社房?jī)r(jià)分別上漲了35.5％、31％。

“望京區(qū)域的格局已經(jīng)基本明朗化了?！睆埨り疟硎?，目前望京的配套、交通已經(jīng)比較完善，而且區(qū)域樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，越是樓盤后期，戶型往往偏大，并且價(jià)格也高，因此，可以定義為升級(jí)改善型區(qū)域。

從記者在各大項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到的情況來(lái)看，望京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交客戶主要以望京區(qū)域內(nèi)客戶為主。多數(shù)是改善型需求，還有一部分為投資。

今年已經(jīng)歷了2000～6000元／平方米的漲幅，在記者的采訪中，望京部分項(xiàng)目認(rèn)為上半年已經(jīng)漲幅有點(diǎn)大，多數(shù)表示漲幅會(huì)明顯放緩，預(yù)計(jì)今年年底前，望京區(qū)域的房?jī)r(jià)“天花板”是20000元／平方米。

典型樓盤

天潤(rùn)福熙大道

天潤(rùn)福熙大道雖位于整個(gè)望京區(qū)域的西北方向，但是驅(qū)車至該項(xiàng)目走京承高速可以不穿越望京區(qū)域，直接到達(dá)，交通還算便捷。另外該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是公園地產(chǎn)，并且開(kāi)發(fā)商承諾有學(xué)校配套。不過(guò)，今年此樓盤上漲幅度已達(dá)35.5％，在望京區(qū)域房?jī)r(jià)下半年企穩(wěn)的大勢(shì)下，東湖灣房?jī)r(jià)已透支。

合生麒麟社

該項(xiàng)目8月22日推出新的房源。此前的房源最低售價(jià)15000元／平方米，比2月份開(kāi)盤時(shí)的10800元／平方米，已上漲了4200元／平方米。該項(xiàng)目40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)水電，容積率也較高。合生麒麟社今年銷售情況在望京屬于中等水平，共成交234套，盡管該樓盤后期還打算上漲，但綜合樓盤各項(xiàng)因素，房?jī)r(jià)基本觸頂。

當(dāng)奧運(yùn)的光芒漸褪，亞奧樓市逐漸回歸成熟和平靜。然而今年上半年奧運(yùn)村鄉(xiāng)地王入市還是帶給亞奧樓市漣漪，區(qū)域今年的房?jī)r(jià)上漲幅度前三位樓盤為遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、奧東18和冠軍壹號(hào)，漲幅分別為30.4％、25％、18.9％。

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城是亞奧區(qū)域今年可圈可點(diǎn)之首要項(xiàng)目?？扇牲c(diǎn)之一在于從年初的均價(jià)23000元／平方米上漲至如今的30000元／平方米，最高價(jià)至39000元／平方米，成交均價(jià)也從年初的21081元／平方米上漲到了30887元／平方米。定位于高端項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城不能不說(shuō)價(jià)格上漲幅度之大，之二則在于遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城定位高端，卻一改平時(shí)高端項(xiàng)目“溫水煮青蛙”之慢慢開(kāi)賣，而是成為北京市上半年均價(jià)20000元／平方米以上高端住宅中，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額的“銷量三冠王”，1月至8月11日共成交了690套。

備受追捧下，有小道消息稱，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城原本打算明年開(kāi)A4、A5兩棟樓王，迫于政府不讓捂盤的壓力，提前開(kāi)賣，但是價(jià)格提升了高達(dá)8000～10000元／平方米。

亞奧區(qū)域目前在售樓盤分布比較分散，包括奧東18、凱德品元、世奧國(guó)際中心、國(guó)奧村、榮尊堡等。樓盤成交均價(jià)多在25000元／平方米以下，而報(bào)價(jià)多在30000元／平方米左右。

亞奧多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)今年經(jīng)歷了水漲船高，在此輪房?jī)r(jià)上漲中，亞奧樓盤的房?jī)r(jià)漲幅在4％～30％，上漲少則2000元／平方米，多則達(dá)到了8000元／平方米。

這是奧運(yùn)會(huì)后亞奧商圈的又一次活躍。輝煌的2008北京奧運(yùn)會(huì)在帶給亞奧區(qū)域快速發(fā)展的同時(shí)，也讓亞奧板塊的房?jī)r(jià)前幾年確實(shí)出現(xiàn)透支。但是奧運(yùn)效應(yīng)確實(shí)給亞奧板塊帶來(lái)重大潛在影響。很多異地置業(yè)者甚至國(guó)外買家因奧運(yùn)而了解北京，進(jìn)而選擇在亞奧置業(yè)。不過(guò)由于區(qū)域發(fā)展較早，樓盤項(xiàng)目參差不齊，亞奧板塊并不像燕莎等商圈具備建立頂級(jí)豪宅的氛圍。該區(qū)域未來(lái)還將有融華世家、紫薇天悅等樓盤供應(yīng)，綜合供需，預(yù)計(jì)年底前亞奧板塊的房?jī)r(jià)“天花板”為32000／平方米。

典型樓盤

國(guó)奧村

作為歷屆奧運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員臨時(shí)居所的國(guó)奧村，目前僅剩余D1一棟樓，將于耷年下半年開(kāi)盤，開(kāi)盤時(shí)間及價(jià)格尚未最終確定。“奧運(yùn)”光環(huán)是國(guó)奧村的最大賣點(diǎn)，另外，節(jié)能環(huán)保也是該樓盤的優(yōu)勢(shì)。2006年12月，國(guó)奧村開(kāi)賣，最初均價(jià)為15000元／平方米，銷售火爆。今年也從31000元／平方米漲到了32000元/平方米。不過(guò)，隨著該樓盤銷售接近尾聲，預(yù)計(jì)夸年下半年開(kāi)盤的樓座還會(huì)略微上調(diào)，但該樓盤價(jià)格基本觸頂，價(jià)格走勢(shì)逐漸平穩(wěn)。

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城

在房產(chǎn)市場(chǎng)弱勢(shì)的情況下整體上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，這主要得益于遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城優(yōu)秀的地段，緊鄰北四環(huán)，驅(qū)車方便。自建配套較為齊全，開(kāi)發(fā)商承諾建一個(gè)購(gòu)物中心。小區(qū)內(nèi)還將建芳草地國(guó)際學(xué)校。附近有華堂等商場(chǎng)。由于該樓盤體量較大，產(chǎn)品品質(zhì)也相對(duì)較高，預(yù)計(jì)有可能沖40000元／平方米。

房?jī)r(jià)天花板之京西

No.1西城

觸頂價(jià)38000～40000元／平方米

“東富、西貴”并列而稱，不過(guò)西城樓盤目前整體的銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東城，單價(jià)4萬(wàn)元以上的樓盤占到了多數(shù)。作為京城尊貴的象征，這些豪宅也在市場(chǎng)火爆期紛紛再抬高“身價(jià)”。

近日，有消息稱，位于緊鄰西長(zhǎng)安街200米的天安國(guó)匯樓王將于近日推出，均價(jià)68000元／平方米，現(xiàn)房發(fā)售。

天安國(guó)匯和緊鄰西單時(shí)代廣場(chǎng)的上國(guó)闕是目前西城豪宅的代表，因地段優(yōu)勢(shì)，西單上國(guó)闕銷售均價(jià)達(dá)到了55000元／平方米，而天安國(guó)匯非樓王戶型銷售均價(jià)為42000元／平方米。

西城、金融街意味著大型金融機(jī)構(gòu)總部、國(guó)際巨頭的聚集地，這足以讓區(qū)域的豪宅們天生便有資本傲視群雄。

實(shí)際上，不論是西城的豪宅還是高檔公寓，其升值是毋庸置疑的。當(dāng)然，在這個(gè)豪宅多賣地段的時(shí)代里，憑借著地段的優(yōu)越性，開(kāi)發(fā)商們往往容易“頭腦一熱”，制造出了所謂的地段豪宅，頻頻制造出天價(jià)。

天安國(guó)匯和上國(guó)闕僅當(dāng)下高高在上的身價(jià)已呈現(xiàn)出“高處不勝寒”，這兩個(gè)樓盤今年提價(jià)幅度分別為10％和5％。從今年8月份之前的數(shù)據(jù)來(lái)看，上國(guó)闕成交了2套，成交均價(jià)44675元／平方米，天安國(guó)匯成交了8套，成交均價(jià)43768元／平方米。

西城區(qū)目前成交比較活躍的樓盤是位于鬧市口的北京尊府，此前售價(jià)32000元／平方米，目前也已漲到了40000元／平方米，截至8月中旬，共成交了189套，成交均價(jià)34753元／平方米。另外，西絨線26號(hào)今年已成交了40套，成交均價(jià)3360元／平方米，西二環(huán)官園橋東南角的c—PARK西派國(guó)際公寓也成交了32套，成交均價(jià)28354元／平方米。

這些成交數(shù)據(jù)顯示，即便在尊貴的西城，當(dāng)下人們比較認(rèn)可的房?jī)r(jià)范圍在35000元／平方米左右。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍評(píng)估認(rèn)為，西城區(qū)年底前的房?jī)r(jià)頂部應(yīng)在38000～40000元／平方米。

典型樓盤

天安國(guó)匯

從天安國(guó)匯42000元／平方米的售價(jià)來(lái)看，在西單并非沒(méi)有市場(chǎng)，而是看項(xiàng)目如何體現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值。項(xiàng)目為精裝修塔樓，總建面35752平方米，體量并不大，容積率達(dá)到了6.29，高檔的居住環(huán)境欠缺。加之西單商圈地段雖好，但是并不能像CBD商圈形成了高端物業(yè)的聚集地。天安國(guó)匯戶型面積為136～400平方米，大戶型面臨的客戶只有市場(chǎng)的高端人士，但是高端人士們所需求或收藏的產(chǎn)品一定不會(huì)只有好地段。與西城上國(guó)闋、天安國(guó)匯相比，北京尊府的地段略遜一疇。不過(guò)該樓盤為西城區(qū)為數(shù)不多的南北通透板樓，而且附近有多所學(xué)校。如北京實(shí)驗(yàn)二小，奮斗小學(xué)、中央音樂(lè)學(xué)院。是西城區(qū)今年前8個(gè)月銷售情況最好的樓盤，同時(shí)也是房?jī)r(jià)上漲幅度最高的樓盤，不過(guò)由于樓盤僅剩90套左右，因此，后期上漲機(jī)會(huì)有限，價(jià)格基本觸頂。

No.2昆玉河

觸頂價(jià)50000～70000元／平方米

釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的出現(xiàn)讓京西玉淵潭的豪宅緣溪堂讓出了最高價(jià)“座位”。釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院位于海淀區(qū)玉淵潭公園北岸，2009年7月21日開(kāi)盤銷售便一舉成名，以72803元／平方米的銷售價(jià)格，毫無(wú)懸念地成為北京2009年第二季度最貴期房豪宅。

以玉淵潭為核心，兩大豪宅，一新一舊，一南一北，這讓部分購(gòu)置豪宅的買家對(duì)今年的昆玉河板塊充滿了期待。在玉淵潭北岸，既沒(méi)樣板房，也沒(méi)沙盤，均價(jià)高達(dá)70000元／平方米，僅僅靠圖冊(cè)就在兩個(gè)月內(nèi)銷售21套的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院確實(shí)有點(diǎn)不可思議。

不得不讓人產(chǎn)生好奇：這個(gè)樓盤與對(duì)面的緣溪堂有何差別?由于緣溪堂已是現(xiàn)房銷售，而釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院還只能從圖冊(cè)上一覽奇觀，因此，人們無(wú)法對(duì)其詳細(xì)對(duì)比，記者從多方業(yè)內(nèi)人士處了解到的差別僅此三點(diǎn)：一是緣溪堂在玉淵潭南側(cè)，而釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院在緣溪堂的北岸。“坐北朝南”的觀念讓釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院在風(fēng)水上勝過(guò)了緣溪堂。二是釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的精裝修報(bào)價(jià)超過(guò)緣溪堂1000元／平方米；三是開(kāi)盤時(shí)間不同，老盤有房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程，而作為新盤，往往售價(jià)都要高于區(qū)域舊盤。

“實(shí)際上，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院當(dāng)時(shí)對(duì)外的報(bào)價(jià)是65000元／平方米，而二季度成交價(jià)高達(dá)72803元／平方米，與其銷售樓層有關(guān)。拿緣溪堂來(lái)對(duì)比，該樓盤22層，最初銷售較快的就是10～12層，這些樓層的視野好，售價(jià)也高。”業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析。

當(dāng)然，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院銷售情況不錯(cuò)，緣溪堂也不落后。借著今年豪宅熱銷的好勢(shì)頭，緣溪堂6月28日再次推盤，開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超過(guò)2億元。截止到8月11日本刊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年共成交了28套，成交均價(jià)31959元／平方米。

除釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院、緣溪堂為頂級(jí)豪宅外，附近的公寓售價(jià)只有共售價(jià)的三分之二甚至是五分之二。如昆玉河頤慧佳園三期板樓7月底開(kāi)盤，售價(jià)16800元／平方米。新華聯(lián)國(guó)際成交了19套，成交均價(jià)26475元／平方米。該區(qū)域樓盤檔次層次差異較大，就緣溪堂和釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院來(lái)說(shuō)，估計(jì)價(jià)格會(huì)暫時(shí)保持在50000～70000元／平方米。

典型樓盤

緣溪堂

作為頂級(jí)豪宅，近兩年緣溪堂一直以低調(diào)的姿態(tài)“潛銷”，因此只有受邀或預(yù)約貴賓才能參觀公寓的示范單位。經(jīng)歷了多年的獨(dú)守，突然冒出了個(gè)比自己身價(jià)貴很多的“鄰居”。同屬一個(gè)區(qū)域，兩個(gè)項(xiàng)目分流客戶是一定的，但是緣溪堂也突然有了性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。戲劇性的是，記者了解到，此前有部分買家得知緣溪堂對(duì)面有盤要開(kāi)時(shí)，對(duì)該盤開(kāi)始觀望，但是當(dāng)東釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院報(bào)出價(jià)時(shí)，又決定購(gòu)買綠溪堂。據(jù)了解，15層以上緣溪堂目前還要調(diào)整價(jià)格，簡(jiǎn)單地說(shuō)，之前賣便宜了，開(kāi)發(fā)商并不急于出售，有可能會(huì)到明年再銷售。從2006年20000元／平方米漲到如今翻番，在項(xiàng)目銷售只剩最后一棟樓時(shí)，緣溪堂還將提價(jià)。

房?jī)r(jià)天花板之京南

No.1大興

觸頂價(jià)13000元／平方米，

大興必然是未來(lái)兩年京城的樓市熱點(diǎn)區(qū)域，但是在地王效應(yīng)下，目前一些典型樓盤跨越了萬(wàn)元大關(guān)，但也已經(jīng)在透支軌道交通、機(jī)場(chǎng)選址等利好。

8月9日，位于大興西紅門鎮(zhèn)的鴻坤理想城開(kāi)盤。今年區(qū)域的火熱讓鴻坤地產(chǎn)總經(jīng)理許立根感到相當(dāng)動(dòng)勁十足。

鴻坤在大興堅(jiān)持了七年，鴻坤理想城也一直以低總價(jià)高性價(jià)比而運(yùn)作，然后今年卻實(shí)現(xiàn)了大步跨越。從春節(jié)后的均價(jià)8500元／平方米左右，到8月9日再次開(kāi)盤飚升至13000元／平方米，用了不到半年時(shí)間。

“坐地起價(jià)”，一位欲購(gòu)買該樓盤的業(yè)主用四個(gè)字簡(jiǎn)要概括了自己的感受?！?009年7月12日開(kāi)盤前售樓人員說(shuō)開(kāi)盤均價(jià)為9800元／平方米，但在開(kāi)盤前1天又通知房子漲價(jià)了，均價(jià)要10840元／平方米，一周后再推盤又以12840元／平方米的均價(jià)開(kāi)出?！?/p>

實(shí)際上，鴻坤理想城的漲價(jià)原因不外乎地鐵4號(hào)線試運(yùn)行、輕軌大興線的規(guī)劃建設(shè)，連接大興和市區(qū)、亦莊的諸多交通利好，以及第二機(jī)場(chǎng)選址等因素。而今年宜家7.9億元奪得大興地塊，將建亞洲最大旗艦店以及層出不窮的地王和品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入成為了區(qū)域樓盤漲價(jià)的重要推手。

目前大興的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要分布在亦莊、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)等北部區(qū)域，在售樓盤包括位于西紅門的鴻坤理想城、永華路的藝苑桐城位于亦莊三羊居住區(qū)的金色·漫香林、以及位于舊宮的綠城陽(yáng)光名苑等。

以鴻坤理想城今年房?jī)r(jià)漲幅52.9％為首，大興各大樓盤房?jī)r(jià)紛紛上攻，綠城陽(yáng)光名苑房?jī)r(jià)上漲達(dá)31％，藝苑·桐城上漲28.9％。

鴻坤理想城13000元／平方米位居區(qū)域普通住宅房?jī)r(jià)之首。對(duì)此，鴻坤理想城相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在開(kāi)盤當(dāng)天對(duì)媒體表示：“現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)漲到位了，今年應(yīng)該會(huì)穩(wěn)定在這個(gè)價(jià)格?！?/p>

“大興的樓盤漲價(jià)有點(diǎn)太快了。未來(lái)該區(qū)域有諸多利好，但是目前還只是居住人群增多，由于區(qū)域內(nèi)部缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，因此，如何讓人們實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)是大興面臨的問(wèn)題。雖然明年軌道交通開(kāi)通后，交通問(wèn)題有所緩解，但是區(qū)域的生活配套問(wèn)題仍舊是大問(wèn)題。”張坤昱表示。

隨著京城居住用地飽和，房地產(chǎn)熱點(diǎn)南移是必然趨勢(shì)，然而盡管市政交通在逐步改善，但是大興無(wú)論是商業(yè)氛周還是居住環(huán)境，都還需要數(shù)年的培育。京城多個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)呈現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度往往與區(qū)域的發(fā)展速度存在脫節(jié)，曾經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)“睡城”，而這樣的區(qū)域也往往是房?jī)r(jià)波動(dòng)最為敏感的區(qū)域。一旦市場(chǎng)形勢(shì)不好，往往率先進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)整。

大興部分樓盤已經(jīng)滑向房?jī)r(jià)透支。從目前區(qū)域成交情況來(lái)看，9000元／平方米左右是該區(qū)域當(dāng)下的地段價(jià)值，超過(guò)此價(jià)格的樓盤賣點(diǎn)必須是高品質(zhì)，而年底前樓盤報(bào)價(jià)的天花板將為13000元／平方米左右。

典型樓盤

鴻坤理想城

該樓盤的最大優(yōu)勢(shì)是緊臨將于2010年開(kāi)通的地鐵4號(hào)線，不過(guò)樓盤52.9％的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)過(guò)快，從其業(yè)主論壇和業(yè)主反映來(lái)看，已有人表示放棄，而購(gòu)買周邊的二手房。除交通便利，區(qū)域發(fā)展還不成熟，項(xiàng)目周邊環(huán)境有待改善，而售價(jià)已與東四、五環(huán)之間的一些樓盤持平，在部分買房人看來(lái)，自住的便捷舒適度不夠。由于提價(jià)過(guò)快，目前區(qū)域已達(dá)到了“1： 800”的超高租售比，也制約著投資獲利空間。

火神廟國(guó)際商業(yè)中心

火神廟國(guó)際商業(yè)中心地處大興傳統(tǒng)的核心區(qū)。這個(gè)總建面34萬(wàn)平方米的大興綜合體項(xiàng)目，根據(jù)媒體報(bào)道，曾醞釀了三年而無(wú)法突破招商。然而今年借著地鐵4號(hào)線以及大興地王的不斷誕生利好，該樓盤酒店式公寓將于9月初開(kāi)盤，產(chǎn)權(quán)50年，商住兩用，但是目前的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11000元／平方米。選擇酒店式公寓需要考量幾個(gè)關(guān)鍵要素。首先地段的商業(yè)氛圍濃厚與否對(duì)出租非常關(guān)鍵。其次，房子的品質(zhì)和裝修標(biāo)準(zhǔn)也將影響物業(yè)升值。最后，項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)水平也是影響酒店式公寓在后期能否正常營(yíng)運(yùn)的至關(guān)重要因素。該樓盤盡管商業(yè)部分今年7月份時(shí)開(kāi)盤熱賣，但是作為南城最大規(guī)模商業(yè)航母，僅靠樂(lè)購(gòu)是否能支撐未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，以及商業(yè)品質(zhì)還需要市場(chǎng)考證，加之該樓盤屬于毛坯，期房到2010年年底才能入住。多種不確定性因素使得火神廟當(dāng)前房?jī)r(jià)透支。

No.2宣武、崇文

觸頂價(jià)27000元/平米

從今年前8個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，宣武區(qū)、崇文區(qū)的典型樓盤成交套數(shù)范圍在200～500套，個(gè)案樓盤成交近千套。而東城、西城典型樓盤成交套數(shù)多在百套以下。甚至宣武、崇文一些大戶型產(chǎn)品也出現(xiàn)了比東城、西城好賣的情況。

崇文與宣武樓市的熱度正在躥升。8月1日，宣武區(qū)廣安門外大街華潤(rùn)-西堤紅山項(xiàng)目三期紅山世家正式集中選房，據(jù)稱，當(dāng)日推出的180套房源銷售150余套，累計(jì)銷售超過(guò)3，5億元，目前銷售均價(jià)為26000元／平方米。而地處宣武區(qū)菜市口的中信城二期也預(yù)計(jì)10月推出，目前報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)25000～26000元／平方米。

目前宣武區(qū)有中信城、紅山世家、遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、遠(yuǎn)雄大觀、錦上國(guó)際公寓、一瓶等項(xiàng)目在售。未來(lái)還將有四合上院、第三區(qū)、未來(lái)花園供應(yīng)入市。

崇文區(qū)供應(yīng)也較為活躍。位居珠市口的前門前項(xiàng)目50～90平方米精裝公寓也于8月15日開(kāi)始排號(hào)。區(qū)域內(nèi)還有FREE自由季、中海紫御公館、國(guó)瑞城、新中驛、華龍美晟在售或即將入市樓盤。受產(chǎn)品形式和物業(yè)類型的影響，在售項(xiàng)目間銷售均價(jià)的跨度較大，在15000～32000元／平方米之間，因此從年輕白領(lǐng)到高端客戶，對(duì)應(yīng)的客戶群體較為廣泛。

崇文、宣武與東城、西城并稱為北京四大中心城區(qū)。然而由于地處南城，受限于市政基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件先天不足，民間一直流傳著“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說(shuō)法。崇文、宣武不光經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于東城區(qū)和西城區(qū)，而且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也一直滯后。

不過(guò)此狀況正逐漸成為歷史。崇文區(qū)和宣武區(qū)的市政設(shè)施、交通條件正逐步改善：已建成通車的廣安大街貫穿南城，成為繼長(zhǎng)安街、平安大街后第三條東西向城市主干道。北京南城城市危舊房改造步伐也明顯加快。加之一批獨(dú)具特色的精品街已在南城亮相，國(guó)際傳媒大道啟動(dòng)。崇文、宣武樓市房?jī)r(jià)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)開(kāi)始呈現(xiàn)。

較低的價(jià)位、稀缺的地段價(jià)值促使崇文、宣武的一些樓盤熱銷。如中信城在去年下半年連續(xù)數(shù)月蟬聯(lián)銷冠，而2009年上半年紅山世家又以14.99億元的銷售額居上半年四環(huán)內(nèi)住宅銷售冠軍。

此后這些熱銷樓盤也隨行就市相繼提價(jià)。紅山世家從17000元／平方米一路走高至26000元／平方米，幅度為52.9％；中信城預(yù)計(jì)10月份推出的房源也將達(dá)到25000～26000元／平方米。另外，前門前與FREE自由季也分別提價(jià)6.60％與3.40％。

崇文、宣武今年8個(gè)月成交均價(jià)在18000～20000元／平方米范圍內(nèi)，而報(bào)價(jià)在21000～22000元／平方米。鑒于區(qū)域部分樓盤在地段、價(jià)位、戶型、品牌實(shí)力上都較為接近，互相形成競(jìng)爭(zhēng)，因此，這些樓盤預(yù)計(jì)會(huì)盡量錯(cuò)開(kāi)入市時(shí)機(jī)，并進(jìn)行對(duì)比定價(jià)。在市場(chǎng)行情延續(xù)的情況下，或許會(huì)形成新一輪上攻勢(shì)頭，但是若市場(chǎng)波動(dòng)，也會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。該區(qū)域年底前的房?jī)r(jià)頂部預(yù)計(jì)為27000元／平方米。

典型樓盤

中信城

中信城與紅山世家客群有一定的重疊性。中信城的優(yōu)勢(shì)在于地段，其位于二環(huán)內(nèi)的兩廣路與菜市口南大街路口，而紅山世家地處二、三環(huán)間的廣安門。不過(guò)中信城毛坯房預(yù)計(jì)25000～26000元／平方米與精裝的紅山世家26000元／平方米相比，價(jià)格無(wú)優(yōu)勢(shì)。而且中信城作為宣武區(qū)最后的百萬(wàn)平方米大盤，三期預(yù)計(jì)2011年交房。因此，目前的定價(jià)有一定的預(yù)期透支。

紅山世家

紅山世家精裝與中信城毛坯價(jià)相比，價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)。紅山世家為教育地產(chǎn)，周邊有北京小學(xué)，并且周邊居住氛圍相對(duì)成熟，項(xiàng)目前兩期房源已經(jīng)售罄，居住環(huán)境無(wú)后期建設(shè)之干擾。盡管上半年房?jī)r(jià)上漲幅度較大，但是成交套數(shù)也位居區(qū)域之冠，其大戶型報(bào)價(jià)已達(dá)到35000元／平方米，因此，一定程度上房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)還會(huì)上漲。

國(guó)瑞城

國(guó)瑞城目前為區(qū)域最高價(jià)樓盤。高價(jià)與其為綜合體項(xiàng)目，商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)相關(guān)。不過(guò)作為2005年至今的老盤，7月份國(guó)瑞城再次提價(jià)6000元／平方米，按照銷售人員的說(shuō)法，“之前賣便宜了，現(xiàn)在要賣貴點(diǎn)”，但是目前項(xiàng)目?jī)H剩余十幾套，尾盤銷售，價(jià)格也已觸頂。