地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)缺乏理論支持

隨著國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)土地成本調(diào)查結(jié)果的公布，幾年以來(lái)一直撕扯不清的地價(jià)與房?jī)r(jià)誰(shuí)主導(dǎo)誰(shuí)的爭(zhēng)辯近來(lái)又火熱起來(lái)。各方爭(zhēng)論主角都本著“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”的訴求拿出了自認(rèn)為權(quán)威的數(shù)據(jù)，但是，有一個(gè)前提問(wèn)題大家都沒(méi)有涉及到——這就是，既然討論的是商品價(jià)格問(wèn)題，而價(jià)格又是價(jià)值的貨幣具體表現(xiàn)形式，這就涉及到價(jià)格決定的最終依據(jù)和收入的最終來(lái)源，即價(jià)值的決定問(wèn)題。無(wú)疑，這是一個(gè)基本的理論問(wèn)題。

對(duì)價(jià)值源泉的探討，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們這里所討論問(wèn)題的范疇，甚至涉及到社會(huì)基本制度的評(píng)價(jià)(馬克思剩余價(jià)值理論以及他的整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)就是勞動(dòng)價(jià)值論)。在地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系上，如大家所知，如果堅(jiān)持勞動(dòng)價(jià)值論，那么地價(jià)(地租)因不參與價(jià)值的創(chuàng)造，自然不會(huì)影響房屋商品的價(jià)格；如果堅(jiān)持效用價(jià)值論，那么地價(jià)(地租)由現(xiàn)時(shí)的房屋供求關(guān)系引發(fā)的派生需求(邊際效用)來(lái)決定，地價(jià)自然影響著房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

大約200年前在英倫大地上曾發(fā)生的一場(chǎng)大辯論與今天我們爭(zhēng)論頗有些類似，分別以古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖與馬爾薩斯為代表人物，他們辯論的主題是有關(guān)地租推動(dòng)了谷物價(jià)格，還是后者推動(dòng)了前者。爭(zhēng)辯雙方嚴(yán)格站在各自所堅(jiān)持的價(jià)值理論基礎(chǔ)之上，即以基本理論為支撐。而現(xiàn)在我們?cè)诘貎r(jià)與房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中的情況是，由于缺乏基本的理論支持，地價(jià)房?jī)r(jià)之爭(zhēng)已經(jīng)演化成了“利益械斗”。公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。大家都為了遠(yuǎn)離高房?jī)r(jià)的社會(huì)問(wèn)責(zé)“高壓線”而竭力為自己辯護(hù)，開(kāi)發(fā)商出于逐利本性自然要極力鼓吹地價(jià)導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)且不說(shuō)，甚至國(guó)家機(jī)構(gòu)(按照列寧的定義，國(guó)家應(yīng)該成為平衡階級(jí)利益沖突的機(jī)器)本應(yīng)站在爭(zhēng)論的超脫立場(chǎng)(游戲裁判)之上，現(xiàn)在也沖進(jìn)競(jìng)技場(chǎng)參與追打。

我們并不主張唯理論，但是觀察、認(rèn)識(shí)問(wèn)題總是要有一個(gè)基本的理念指導(dǎo)，不然往往會(huì)陷入“雞與蛋”的無(wú)謂爭(zhēng)辯。觀察我國(guó)現(xiàn)實(shí)地價(jià)的形成還要考慮到土地制度的國(guó)情，我們并非實(shí)行自由競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，而是土地全部屬于國(guó)家所有，屬于純粹壟斷市場(chǎng)型。因而，從根本上說(shuō)各級(jí)政府是能夠控制地價(jià)及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響度的，這是考量我們地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的一個(gè)基本的制度前提。同時(shí)，由于土地和房屋黏合在一起，所以稱為房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，要把土地與房屋兩個(gè)本來(lái)連體的價(jià)格截然分開(kāi)，是十分困難甚至有些復(fù)雜。如果不顧時(shí)間、地點(diǎn)和項(xiàng)目就一味地?cái)嘌哉l(shuí)決定誰(shuí)，很可能有失偏頗。

從理論和實(shí)踐的結(jié)合視角，我們傾向于主張這樣的觀點(diǎn)：在短期，土地價(jià)格主要由房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，即房?jī)r(jià)影響地價(jià)；在長(zhǎng)期(大于項(xiàng)目自啟動(dòng)到基本銷售的周期)，房屋價(jià)格主要由生產(chǎn)成本決定，即地價(jià)影響房?jī)r(jià)。