金九銀十謹(jǐn)慎置業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)中，很多樓盤選擇在九十月份開盤，此時人們消費(fèi)心理比較松動，往往形成很高的購買傾向，房產(chǎn)商的銷售額也會出現(xiàn)明顯的增長，這種現(xiàn)象被稱作“金九銀十”。然而，2009年的“金九銀十”似乎并不是成色十足。甚至有專家指出，既然2009年前8個月70多個城市的住宅成交量和房價都創(chuàng)了歷史新高，那么即使第四季度出現(xiàn)降溫也屬正常。

關(guān)鍵詞引發(fā)的思考

先來看看近期樓市的2個關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞一：丈母娘需求

9月3日，在成都舉辦的中國地產(chǎn)金融年會2009區(qū)域巡回峰會上，中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌，針對房價上漲的原因，發(fā)表了獨(dú)到見解——“房價上漲，是因為丈母娘需求”。

此前，剛性需求一直被認(rèn)為是本輪房價上漲的重要原因。顧云昌認(rèn)為，丈母娘需求其實(shí)就是特剛需求，最根本的還是這種特剛需求持續(xù)高燒不退助漲房價。簡單說來就是，小兩口快結(jié)婚了，卻一直不買房，于是丈母娘找女婿來分析情況，這下小女婿坐不住了，只好清倉、典當(dāng)，籌錢買房，這就是所謂的丈母娘需求。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)難以立足，也許只是開發(fā)商為房價上漲扯上看似相關(guān)的理由。

關(guān)鍵詞二：價漲量跌

上半年樓市可謂量價齊漲，但隨著房價的持續(xù)追漲，七八月份成交量出現(xiàn)明顯下跌。以北京的商品住宅市場為例，8月份扣除保障性住房后，期房、現(xiàn)房共成交13031套，環(huán)比7月．下降14.35％。數(shù)據(jù)顯示，8月京城新開盤的81個項目的整體均價已達(dá)1.61萬元，再創(chuàng)今年新高，同時環(huán)比7月上漲10.51％。可見，價漲量跌的局面十分明顯。

9月初閉幕的北京秋季房展會統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，展會期間，意向成交總套數(shù)為2588套，較4月份的春季房展的3483套減少25.7％。北京市內(nèi)參展項目的成交均價為1.47萬元／平方米，與春季房展會的1.16萬元／平方米相比，上漲26.7％，而成交量則減少近3成。同時，外埠參展項目成交均價較春季房展時略漲了7％，而成交量則減少超2成。

金九銀十能否出現(xiàn)?

一方面，是丈母娘需求在撐著場子，同時，目前北京、上海、深圳、杭州等城市，除了特剛需求，投資型需求、改善型需求似乎也在持續(xù)，長遠(yuǎn)來看，似乎中國房價呈現(xiàn)緩慢上漲之勢。另一方面，價漲量跌的現(xiàn)實(shí)格局，令市場對金九銀十這個傳統(tǒng)銷售旺季在今年能否出現(xiàn)打上了問號，更有人擔(dān)心如果旺季不再，回暖大半年的樓市可能又將迎來拐點(diǎn)。

購房視需求而定

撲朔迷離的市場令購房者無從下手，很多消費(fèi)者在觀望一陣之后，可能又開始重燃購房沖動。為數(shù)不少的人也在為上半年不曾入市而懊悔不已。

眾所周知，相對購房時機(jī)來說，購房需求更重要，像目的、預(yù)算、生活方式和觀念等因素讓購房者糾結(jié)萬分。另外，從產(chǎn)品上分析，房源具有較強(qiáng)的異質(zhì)性，地段、戶型、區(qū)域配套、朝向、性價比、質(zhì)量以及開發(fā)商等因素都比較繁雜。

在此，筆者將不同購房需求簡單分為以下4類，在此借鑒一下市場營銷學(xué)里一個基本的公式“市場=人口+購買力+購買欲望”去思考，從購房者的資金狀況和需求的強(qiáng)烈程度兩個要素來進(jìn)行考量。

首次置業(yè)者：非“特剛”需謹(jǐn)慎，稍息擇時 建議對于像丈母娘需求這種特剛需求，還是要盡早出手，中國房價在第四季度即使真的調(diào)整，但也不會出現(xiàn)大跌了。如果這種特剛需求又受限于預(yù)算因素，最好還是放棄腦海中根深蒂固的“舊不如新、小不如大”的傳統(tǒng)置業(yè)觀念，市區(qū)的舊房抗跌能力比遠(yuǎn)郊的新房好，小面積戶型如果能夠滿足需求，購房成本和日后的追加成本都會較低，有明顯優(yōu)勢。

對于非特剛需求來說，尤其是在預(yù)算不多的情況下，建議大家不妨還是觀望一下，畢竟市場已經(jīng)開始有調(diào)整的跡象，年底或2010年第一季度，在傳統(tǒng)的購房淡季和市場調(diào)整下，擇時入市應(yīng)該比現(xiàn)在劃算一些。

改善型需求者：入市與否，可隨性而動 一般來說，相較首次置業(yè)者來說，該類需求者的資金相對充裕，當(dāng)然，如果購房意愿不是特別迫切的話，觀望一陣是不錯的決策，因為房價即使不做調(diào)整，也不會像上半年那樣瘋狂上揚(yáng)。

若要入市，根據(jù)各自不同的資金狀況，可分為兩種情況：如資金相對緊張，建議“舍一留一”，即賣掉首套，購買另一套，一買一賣，沒必要太計較價格處于什么水平，接下來漲跌影響皆不是很大。如資金比較寬裕，則可“買一再留一”，即首套不賣，另置一套。這種情況按照不同目的，又可細(xì)分為兩類。

一是單純?yōu)榱烁纳凭幼l件、增加舒適度。比如，有小再買大、有舊再購新等。在二套房貸政策已成大勢的情況下，如果能申請到優(yōu)惠貸款者可以考慮入市。二是為了增加生活便捷性、以求短期內(nèi)改善居住環(huán)境的購房者。如為工作或子女上學(xué)方便而在市區(qū)購置臨時居所，或由于個人愛好，在遠(yuǎn)郊尋求第二居所等。建議可先考慮租賃方式，再擇機(jī)入市。因為盡管目前樓市已儼然回暖，但我國大部分城市的租售價格比還是維持在1：400左右，而國際公認(rèn)的合理水平．是1：200。這對于短期需求來說比較劃算，而且從機(jī)會成本角度考慮，節(jié)省下來的資金還可以選擇其他理財方式，以實(shí)現(xiàn)較好的投資回報率。

投機(jī)需求：炒房期已過，切莫莽撞 要審時度勢，近期房價雖依舊堅挺，但成交量下滑，加之國家的相關(guān)政策也已開始醞釀，房價的漲幅可能會漸漸慢下來。隨著各銀行收緊二手房貸款政策的實(shí)施，二手房交易成本也在上升。從各方面跡象來看，都說明短線操作、快進(jìn)快出的風(fēng)險是極大的。

投資需求：增強(qiáng)投資敏感性，理性為先 在通脹預(yù)期的影響下，房產(chǎn)已成為撬動中國經(jīng)濟(jì)回歸正水平的支柱產(chǎn)業(yè)。有人拿今年的樓市運(yùn)營情況和2007年做比較，不無道理，2007年下半年到2008年上半年的通脹期，不動產(chǎn)的增值保值作用十分明顯，加之中國的理財產(chǎn)品一直較少，對于長期投資的消費(fèi)者來說，人市是不錯的理財選擇之一，但一定要選擇抗跌性較好的項目，因為長期來看，房價還是存在下跌的可能性。而且在近期房價普漲的情況下，很多沒有升值空間的產(chǎn)品也魚目混珠，順勢漲價。