險資炒樓？

短期內，險資帶來的心理預期對大型房地產開發商、綜合性開發商促進作用更大，但是長期來看，不會對房地產市場產生太大影響。

“我來這里和他們談地產公司如何運用各方面資金的問題，包括險資?！?/p>

最近一段時間，正略鈞策投融資咨詢合伙人華一頻頻與多家房地產公司接觸，且溝通的重點總會與“險資進入不動產之后的機遇”扯上關系。因此，當“險資進入不動產會不會掀起新一輪的地產熱潮”的話題對于外界還處于討論階段時，華一已經切實感受到了房地產商暗潮涌動的迫切心情。

這一切，源于修訂后的新《保險法》中增加了“保險資金可以投資不動產”的規定。現在，距新《保險法》正式實施已經兩個月了，人們雖然只是在龍湖地產擬赴港上市的招股書中看到中國平安保險作為基礎投資者之一的身影，但種種跡象表明，保險公司也與房地產公司一樣，積極地謀劃著。

為什么缺口會在現在打開?險資的進入到底會給地產形勢帶來怎樣的沖擊?

放開是件好事

中國打開這個口子是遲早的事情，只是因為2008年金融風暴與次貸危機的關系，政府將時間點推遲到今年。

無論怎么看，將開發好的地產項目賣給保險公司直接回籠資金，或者引入保險資金作為融資渠道，對于房地產公司都是件好事。而對于保險公司來說，在投資渠道上打開新的口子，尤其是從來都不會被邊緣化的地產行業，當然也不是一件壞事情。

“尤其是在外資不活躍的今天，找到本土相對穩定的資金來分享房地產的收益，其實是件很好的事情”，DTZ戴德梁行投資部主管葉建成如此分析。

說起險資與地產的聯姻，早在上世紀90年代就開始了。當時很多國內保險公司嘗試投資房地產領域，只是由于缺乏投資經驗和風險意識，且房地產市場也處于剛剛起步的探索時期，失敗的案例居多。1998年11月保監會成立之后，這種

現象很快被叫停。

但是，房地產業的高額回報率是很難抗拒的。2008年保險投資資產分布中，債務投資、銀行存款、股票、證券投資基金分別占57.9%、26.5%、7.9%和5.4%。此種組合帶來的結果是，中國保險業的投資回報率較低——截至2009年6月底，中國保險業的投資回報率為3.44%。

相對來講，房地產的回報率都要高于這個數字。但是，根據葉建成的分析，與商業物業相比，住宅市場由于受政策影響大、開發周期長等原因，對險資吸引力有限。而商業地產則可獲得長期的穩定收益，加上高檔商業物業主要集中在一二線城市，投資回報率更高，可以輕松達到5%—10%，從而更為險資看好。

因此，雖然房地產業經歷了幾番起落，但私下投資商業物業已經是保險業內公開的秘密。目前如中國平安、中國人壽等超過10家的大型保險公司通過特批形式直接購買或間接進入商業地產，其名義雖為自用，實則是將部分對外出租，從中獲取租金收益。

合作，則是另一種進入形式。比如今年7月，國壽集團旗下的國壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂了戰略合作協議，在商業地產、酒店投資和物業管理等領域展開全方位合作。中國人壽也正在醞釀近百億的不動產投資計劃考慮與金融街控股公司合作。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇認為，“確實存在(購買)寫字樓超標的情況，但是保險公司按照長期規劃來購置是合規的。此次新《保險法》允許保險資金進入不動產，只是創造了一個平臺而已。”

郝演蘇分析，因為法律不可能每年修訂，趁著此次修法將這一投資渠道在法律上確定下來，以后再出臺實施細則，可以理解。同時，站在政府的角度，為了使保險資金得到充分的運用，在法律范圍內把所有的通道打通，盡量使保險公司的雞蛋不要放在一個籃子里，可以最大范圍地分散險資的風險。

而在華一看來，當下的房地產業和保險業都比十年前要規范很多，鑒于國外不動產是險資重要投資渠道的經驗，中國打開這個口子也是遲早的事情，只是因為2008年金融風暴與次貸危機的關系，政府將時間點推遲到今年。

短期效應顯現短期內，所有操作的人都會虛擬地感覺到，房地產開發商在拿地、開發、規劃等動作中會更加大膽。

險資的進入當真不會過度攪動地產業敏感的神經嗎?

中金公司在“關于保險資金入樓市的點評”中指出:預計不動產投資比例合理上限應該在10%—15%之間，但初始上限可能為5%。

如果按照3.71萬億元人民幣的中國保險行業總資產(截至2009年6月末)計算，5%的資金規模應為1500—1800億元。如果投資規模增速在10%—15%，則最初幾年，每年新增資金量約150—200億元。

1500億元，等于全國商業物業存量規模的5%—6%，或者等于一線城市甲級寫字樓總價值的60%—75%。當然，這樣的計算方法是基于假定，且假定資金會全部、順利投入到商業地產中。按照這一假定，從全國范圍看，如果這1500億保險資金全部流入商業地產，所占商業地產的比例并不算大;如果這1500億全部注入一線城市甲級寫字樓，則會對一線城市的高端商業物業尤其是寫字樓市場將會有明顯的影響。

對于出錢的保險公司來說，風險是一個最主要的因素，但是到目前為止，業界并沒有看到什么明顯的可見風險。泰康人壽保險股份有限公司董事長陳東升對《英才》記者表示，“對保險公司而言，進入不動產沒有什么風險。(在不動產的投資上)醫療設施(醫院等)、養老設施是未來泰康兩個很重要的方向?！?/p>

穩賺與沒有風險，保險公司早已看清楚這個新渠道，現在的重點是保險公司會不會選擇這條路，加入進軍不動產市場的大軍?！笆遣皇撬腥硕紩M入，我也不知道”，陳東升表示。

尚待細則

大原則下，政府可能在允許險資進入商業地產的資金比例上給出限制。

還有一個問題不容忽視:保險公司是否會將投入不動產的額度用滿?

保監會曾在2005年規定保險資金直接投資股票的上限為其持有股票成本不得超過上年末總資產的5%，2007年牛市時放寬至10%，但歷史上，保險公司從來沒有將這一額度用滿——2008、2009年中期持有的股票市值分別占上年末總資產的比重為8.4%和9.9%。

以此，郝演蘇推斷認為，這一現象會在險資進入不動產的過程中重演。保險資金進入不動產市場應該是個漸進的過程，因為相較于股市，房地產的變現力更弱。而且，即便是險資進入商業物業，政府也必定會嚴格控制。

在亞洲金融風暴期間，日本有7家保險公司倒閉，原因都與投資房地產有關。經濟形勢不好的時候，房地產受到的影響首當其沖。而保險公司遵循的投資原則第一是安全，第二就是變現。

也就是說，大原則下，政府可能在允許險資進入商業地產的資金比例上給出限制。畢竟，新《保險法》中規定，險資可以進入不動產，主要是購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業等等。這樣的措辭不排除如下可能:分配到商業地產商的比例可能會進一步降低。

郝演蘇進一步設想，政府會設置進入門檻?！爸袊?20多家大大小小的保險公司，因此，總資產要達到一定規模的公司才能獲準進入;另外，這還要看保險公司的償付能力。我估計總資產起碼要在100億以上，但是細則能在明年下半年出臺就不錯了?！?/p>

照此看來，險資進入不動產并不會如外界所設想的那樣對房地產市場帶來巨大沖擊。而對于保險公司來說，這項政策僅僅是增加了一條在資產組合中平衡風險的渠道。