抵押物評估宜選用在用價值類型

近年來，貸款抵押作為抵御貸款風險的重要手段被廣泛使用，相應地，抵押物評估也日益成為資產評估的一項重要業務內容，但是，對抵押物評估的研究目前還沒有形成基本的評估理論體系，實務操作也沒有統一的操作規范。在具體操作中，資產評估師往往各行其是，評估結論五花八門。這種狀況嚴重影響了資產評估的質量，加大了評估執業的風險，也給銀行決策帶來了不利影響。因此，亟需對抵押物評估進行全面、深入的研究，以建立一套系統的、科學的評估理論，為評估工作和貸款決策提供一套具有可操作性的統一的行業標準。

抵押物價值評估的主要分歧和爭論集中表現在評估應采用的價值類型上。目前不少人主張采用清算價值類型，更多的人則主張使用市場價值類型。采用不同的價值類型會導致產生的評估結果相差甚遠。

筆者根據對貸款抵押的理解，以及對抵押物評估目的的分析，認為抵押物評估宜選用在用價值類型。具體分析如下，與同行切磋探討。

一、銀行設置貸款抵押權的目的決定了抵押物評估的目的是評估借款人的違約成本

在進行抵押物評估時，不論是否作為委托方，銀行都是評估報告主要的使用者。

很明顯，銀行使用評估報告是為了進行抵押貸款決策。具體到設置貸款抵押的根本目的，通過查閱文獻資料，以及在評估執業過程中與相關當事人特別是銀行有關人員的交流，我們看到無論學術界，還是實務界，絕大多數人都認為，銀行采用貸款抵押措施，就是要確保銀行的資金安全，在借款人違約時可以通過處置抵押資產，保證擔保債權不受任何損失。通過分析我們可以看出，這種觀點強調的是絕對安全。而現代金融管理強調從全局的、整體的角度看待問題，要求在相對安全的前提下，實現經營利潤的最大化。由此可見，這種強調絕對安全的觀點并不太適應當前借貸市場新的形勢和特點。因此，銀行風險管理的目標是把貸款違約現象變成可以接受的小概率事件，而不是不可能事件，銀行經營的目標是實現利潤的最大化而非資金的百分之百安全。但是，在當前的評估業界和銀行業界，保證資金絕對安全的觀點還有著很大的市場，特別是銀行資產保全部門在面對具體的貸款損失時，表現得尤其強烈。

作為商業銀行，為了控制違約風險，普遍采用抵押的方式來保證債權的安全。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法取得和處置抵押財產來優先受償。所以從理論上，抵押貸款方式以資產抵押物代償為條件，比單純把借款人的償還能力作為唯一來源的信用貸款方式多了一道抵御風險的屏障。當借款人的償債能力出現問題，沒有足夠的現金歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。但是，這種補償作用應當是補充的、輔助的，而不是主要的和完全的。

從原因上看，貸款風險可以分為主觀風險和客觀風險。主觀風險表現為借款人在借款之初就做好了不還貸款的準備，或者在貸款之后尚具備還款能力的情況下故意違約，具有明顯的騙貸或賴賬的特征。而客觀風險則是指在借款之后，借款人由于經營失敗，以及不可抗力如地震、戰爭及嚴重經濟危機等原因，導致無力支付到期貸款本息。深入研究風險類別，對于抵押貸款的評估和銀行的貸款管理都是極其重要的。

客觀風險是所有種類的貸款都要面對和防范的風險，因借款人惡意違約而產生的主觀風險可以通過設置貸款抵押加以防范。在設置了抵押權的情況下，如果借款人欲違約逃債，他就必須在貸款本息和放棄抵押物所付出的代價之間進行權衡。如果違約成本大于違約收益，借款人就不會選擇違約，銀行的貸款安全就有了保證。因此，銀行要做的工作，就是站在借款人的角度，用借款人的價值觀去估計違約行為的得與失，從而得出合理的結論，找出相應的對策。借款人是否會違約，關鍵要看兩點:一是企業是否能持續經營，有持續、穩定、足夠的現金流和良好的信譽;二是在前款成立的情況下，抵押資產對借款人的價值與貸款本息的對比。若貸款本息遠高于抵押資產對于借款人的價值，在不考慮信譽損失等因素的情況下，違約就成了借款人的理性選擇。從這個角度看，企業是否違約與抵押資產的處置收入是沒有關系的。所以，作為貸款銀行，單從拍賣能否補償損失的角度來判斷是否適合抵押和發放貸款是不科學的。

通過以上分析可以看出，銀行設置貸款抵押權的目的不應當是為了在借款人違約時通過處置抵押資產來收回貸款本息，確保銀行資金的絕對安全，而是為了保證貸款資金的總體的、相對的安全，最終實現信貸資金的最優配置和最佳利用，實現利潤的最大化。這個目的決定了銀行要做的是對到期貸款本息和借款人違約成本進行比較和判斷，需要評估機構提供的是借款人的違約成本，筆者以為這才是抵押物評估的根本目的。這個評估目的從本質上規定了貸款抵押物評估應當采用的價值類型的內涵是借款人的違約成本，也就是抵押物在持續使用前提下對于借款人的效用和價值。

二、抵押物評估目的是評估借款人的違約成本，這個評估目的從本質上決定了評估應采用的價值類型是在用價值類型

抵押物評估的目的是評估抵押物的價值，以便銀行在借款人的違約成本和違約收益之間進行比較和判斷，并最終制定科學的貸款決策。那么，貸款抵押物評估究竟應當采用什么樣的價值類型，什么樣的價值類型才能體現抵押物對于借款人的價值呢?

借款人的違約成本表現為由于失去資產，借款人將減少的收入或增加的成本，最終表現為借款人因此付出的代價。換個角度看，這種損失表現為借款人由于擁有和使用資產，可能會增加收入、減少成本、獲得利益。不難看出，作出這種判斷的主體是借款人，進行判斷和估計的假設條件則是借款人按原來使用方式使用資產。抵押物價值評估強調的主體是特定主體而非全部市場主體，使用用途為現有方式而非最佳用途。因此，筆者認為，使用在用價值類型來評估抵押物價值是比較合適的。

首先，使用清算價值作為抵押物評估的價值類型時，存在著不足之處。

銀行在設定抵押時，一般都會使用抵押率對抵押物的評估價值進行調整，以確定貸款的數額。一般來說，清算價值約為正常市場價值的50%左右，相對于在用價值可能更低，而抵押率則根據銀行和抵押物種類的不同，一般取值在40-70%之間。也就是說，借款人提供市場價值100萬元的抵押物，只能貸到多則35萬元少則20萬元的貸款。因此，如果采用清算價值作為抵押物的評估價值類型，就會出現這樣的局面:一方面，由于借款人抵押資源是有限的，過低估計抵押物價值會導致一些優質客戶無法得到足夠資金而放棄貸款，或因得到資金不足而經營失敗;另一方面，銀行由于擔保不足而放不出貸款，失去客戶和市場，資金也將閑置而不能產生效益，最終降低經營效益。這顯然是與銀行辦理抵押貸款的目的背道而馳的。顯然，清算價值不太適合用作抵押資產評估的價值類型。

第二、使用市場價值類型來評估抵押資產價值也存有缺陷。

市場價值是在滿足公開市場和資產有效使用假設的前提下，相對于整體市場而言的合理或公允價值。而抵押資產對于借款人這個特定主體所具有的價值，不同于市場對該資產價值的認同，因此，市場價值類型作為抵押物評估的價值類型也存有缺陷。

在過去，銀行普遍采用商業和民用房地產作為抵押物。這些普通房地產對于一般的市場參與者和借款人來講，效用基本上是一樣的，在市場交易的稅費等成本不大的情況下，市場價值和在用價值也基本上是一致的。也就是說，一般情況下使用市場價值類型來評估借款人的違約成本是基本準確的。近些年來，借款人中從事生產經營企業的比重越來越大，抵押資產中也更多地出現了生產經營用的固定資產和無形資產。而這些用作抵押的工業房地產、機器設備及無形資產，有的具有很強的專用特性，如多數的化工生產用廠房和專用設備(如槽、罐等)，只能在特定的少數企業使用，有的需要安裝、調試，而且安裝調試費在資產價值中占有較高的比重，如某些精密設備、工業鍋爐、中央空調等，安裝調試費一般要占到其價值的30%以上。對于這些資產，若拿到市場上去出售則需要扣除功能性貶值(由于不能按最佳用途使用)、安裝調試費用等，其市場價值有可能會很低，如有些工業窯爐的市場價值可能接近于零。這時使用市場價值類型來評估借款人的違約成本就不合理了，與采用在用價值類型的評估結果相比，二者的差距會很大。

筆者以為，作為評估報告的主要使用者，銀行對資產評估的本質要求，是為了在到期貸款本息和借款人的違約成本之間進行比較。也就是說，貸款抵押物評估的真正目的，是求出借款人的違約成本，也即抵押物對于借款人的價值，這個目的決定了抵押物評估宜采用在用價值類型——抵押物在資產持續使用前提下對于借款人的價值。當然，在評估實務中，對于某些資產來說，其在用價值有時會與市場價值、重置價值在數值上相等或接近，但是這與筆者的結論并不矛盾。可以這樣說，使用在用價值作為價值標準評估貸款抵押物價值是準確和嚴謹的。

三、結語

通過分析，筆者得出這樣的結論，抵押物評估目的的本質是評估抵押物的在用價值，以便貸款銀行對到期貸款本息和借款人違約成本進行比較，最終做出正確的決策，降低貸款違約的主觀風險。在評估中宜選擇在用價值作為抵押物評估的價值類型。根據資產評估準則的規定，抵押資產價值評估報告只是咨詢依據，是銀行進行貸款決策的眾多依據之一，而是否貸款、貸多少、期限多長則是銀行貸款決策的內容。銀行在進行貸款決策時應綜合考慮經濟及政治環境、企業資信狀況、盈利前景及資產評估結論等諸多因素的影響。銀行在做好不可抗力的預測和防范以及貸款企業的信用和經營狀況的評估工作的基礎上，參考資產評估結論制定貸款決策，通過加強貸款的全程管理，必然會提高貸款決策的科學性，降低金融風險，提高經營效益。

參考文獻:

[1]中國資產評估協會. 《資產評估價值類型指導意見》講解.

[2]孫以洲，張文鋒. 抵押評估中價值類型的選擇. 中國資產評估，2008(5).

(作者單位:河南瑞華資產評估有限公司)