讀懂城市綜合體

對城市綜合體話題感興趣，一方面是手頭正在設計一個城市綜合體項目，更重要的是，中國的城市綜合體建設還是存在不少問題。

去年某個一線城市的政府提出要建設100個城市綜合體，當時確實吃了一驚，就連北京、上海也從沒明確提出要建多少個綜合體。也許這只是一種提法，一個長期的目標。但我覺得，建城市綜合體應該是一個經過反復調研和深思熟慮的城市建設及市場開發行為，把建多少個城市綜合體作為政府的目標提出來，若不符合城市發展建設與市場原則，政府和投資者都會承受巨大的風險，也容易被認為是形象工程或蓄意炒作。

如果追本溯源，我們可能首先要厘清城市綜合體的概念。和很多理念、名稱一樣，城市綜合體也是舶來品。業界有一個基本形成共識的說法，即城市綜合體指的是HOPSCA。H是酒店(Hotels)，0是寫字樓(Offices)，P是公園(Park)，S是購物中心(Shopping Mall)，C是會議中心(Conference Center)，A是公寓(Apartments)。也有人說包括其中三個以上的建筑功能，就可以稱作城市綜合體。我覺得以上的定義是比較準確的。

從城市發展的歷程及城市規劃原理上講，城市通常會被分成商務、商業、居住、工業、文化、旅游等不同的功能區域，這其中既有市場的自然發展，也有政府的主動規劃。但隨著城市的發展，面積在不斷擴大，市民的生活半徑也在擴大，為了讓市民在更便捷的生活半徑中滿足辦公、購物、娛樂、居住等多元化需求，城市綜合體便應需求而生。國內首先在幾個大城市中出現了城市綜合體，如北京的東方廣場、華茂中心等。

近年來，出于各種動機及需求，城市綜合體成為了中國城市建設的一個時興概念。在城市發展到一定階段，規模大幅擴大，城市功能快速多元化的前提下，城市綜合體確實能提供特點明確、功能綜合的嶄新城市功能區，同時緩解城市交通壓力，方便市民生活。但許多中小城市，發展剛起步，過早、過多、過密地規劃城市綜合體，不符合城市發展的規律，也沒有足夠的市場需求支撐。城市發展需要前瞻性，但就算是發達的大城市，如果不是炒作概念或偷換概念，短期內集中建設上百個真正意義的城市綜合體，是一件很可怕的事，對城市未來的規劃建設、金融投資、市民生活都會產生負面影響。

如果把視角從城市綜合體的宏觀態勢拉回到具體問題，城市綜合體與住宅、商業、辦公、酒店等獨立功能的項目不同，對政府部門、開發商和建筑師的要求都很高。

首先，政府部門要理性對待城市發展，不可盲從。對開發商來說，要求其對城市消費市場及所在商圈的需求進行正確分析判斷，使項目切實符合城市功能及市場需求，同時要求開發商具備正確組合與分配各種專業資源的能力，使項目健康運轉。而對建筑師來說，城市綜合體絕不是多種建筑功能的簡單相加，而是相互因借的有機組合，也絕不能僅就建筑說建筑。同樣的綜合體，可能開發建設模式完全不同，建筑師必須要讀懂各不相同的綜合體項目，從城市的發展需求、各建筑功能的關系、開發商的開發營利模式、建設周期、成本控制、運營與物業管理等多維度去進行設計與思考，這也是我常說的多向思維做設計，在城市綜合體的設計上，這一點尤為突出。所謂多向思維，并不是簡單被動地服從各方面的要求，而是主動地去學習各方面的要求是如何產生的，這樣才能產生與完成更適合特定項目的設計與創意。

當然，城市綜合體建設中存在的一些問題是在中國發展現階段客觀存在的。比如在歐美和日本，針對類似項目，要用幾年的時間去反復調研城市綜合體的規劃和設計，但迅猛發展的中國就完全不同，往往是不到半年，就完成規劃設計，甚至開始施工了。前期的論證分析、市場調研、業態招商、規劃設計等都沒有足夠的周期，后期不適應市場需求的地方需要重新改動，設計返工，甚至施工返工的地方比比皆是，造成各方資源的極大浪費。

作為一個建筑師，在適應客觀發展環境的同時，要讀懂城市綜合體，而政府部門與投資開發單位同樣應真正在自己的作用范圍內，讀懂城市綜合體，這樣城市綜合體的發展才能理性、客觀、有效地服務城市，產生價值。