展望 共贏

房地產業是中國經濟發展支柱產業，在當下全球經濟危機尚未度過，中國經濟復蘇尚處于關鍵時刻，仍有賴于房地產業對經濟整體帶動之時，中國房地產業如何保持健康穩定發展?在經歷去年市場動蕩大幅起落之后，房地產市場走勢去向何方?在金融對于房地產業影響越來越大，資本市場成為房地產行業未來融資重要渠道之后，房地產企業與金融機構的合作出路會在哪里?房地產業如何與金融機構在市場發展中繼續謀取雙贏?這些問題都是地產與金融界所共同關心的議題，是社會普遍關注的焦點。為此，第五屆北京國際金融博覽會與本刊特別推出“展望 共贏——2009中國房地產與金融高峰論壇”。

2010金融形勢與地產走勢

【主持人】：

寬松的貨幣政策及其帶來的充裕流動性被業內認為是今年房地產市場投資與交易火熱的一個重要推手。那么當經濟逐漸復蘇。2010年寬松的貨幣政策是否可持續?這會對房地產行業產生怎樣的影響?明年房地產又將走向何方?房地產如何保持健康穩定發展?

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣

貨幣政策須回歸“實際的適度寬松”

今年二季度以來，我國經濟出現了企穩回升的良好局面，上半年GDP增長7.1％，估計下半年將超過9％，全年大致增長8.1％。這一良好局面的形成主要得力于超強度的信貸擴張和大規模的政府投資計劃，而不是受內生性市場力量的驅動。實體經濟調整遠沒有結束，在這種情況下，持續過快的貨幣供應增長不僅不能刺激實體經濟長期回升，相反，會對未來經濟的增長產生很大的不穩定因素，須高度重視。

信貸的持續過度擴張，會對明后年中國經濟產生以下負面影響：如果使信貸過度擴張的形勢持續時間過長，將會加大未來的總供給大千總需求的矛盾，使中國經濟可能面臨長期的通貨緊縮局面；延緩了經濟增長內在的結構調整，耽誤了結構調整和產業升級的大好時機；過度的信貸供應將會延緩房地產市場的合理調整，加劇房地產的泡沫化，使中國面臨由經濟泡沫轉為泡沫經濟的風險；在實體經濟調整未到位、需求仍面臨很大壓力的情況下，大量增加貨幣，盡管不會導致通貨膨脹，但會轉化為虛擬經濟過度膨脹、資產泡沫化。

為防止中國經濟出現泡沫經濟趨勢、保持經濟持續平穩增長，須下決心控制貨幣供應量增長，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策山“名義上的適度寬松實際上極度寬松”調整為“實際的適度寬松”。二要調整房地產政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴格執行二套住房政策，研究并盡快出臺征收物業稅政策。

金地集團董秘徐家俊

明年整體政策面預計“偏暖”

金融形勢與貨幣政策對房地產行業發展影響很大。2009年上半年在金融危機爆發后為推動經濟發展的寬松貨幣政策下，房地產行業的融資環境是非常良好的。我判斷明年的貨幣政策不會出現人范圍逆轉，整體政策面還是“偏暖”，對房地產市場來說是利好。但是能不能延續今年上半年這么寬松的環境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發展：比如今年整體經濟恢復情況，通貨膨脹隱憂是否變成現實，房地產投資會不會出現大幅度上升，房價、成交量怎樣變化等因素。

就房地產趨勢而言，我們對房地產市場的中長期發展是比較看好的。今年8月份之前房地產呈現了量價齊升、高速增長，這是由于去年市場基數低、市場報復性反彈、寬松的貨幣政策等多方面因素推動的。但是從9月份開始，由于一些城市房產銷量持續放大已到了比較高的水平，并且價格也累積了一定的漲幅，在這種情況下，部分城市房產銷量出現回落，但是價格還是保持在相對穩定的水平上。可能未來的一段時間內，整個市場能夠在現在這種情況下保持穩定，部分前期銷量大的城市銷量會有所回落，整體市場處在正常偏好的水平上。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

未來短期內房地產將相對平穩

目前貨幣政策一定程度上已經逐步微調，與適度寬松的貨幣政策導向是一致的，從三季度新增貸款總額1.28萬億元來看，遠遠低于一季度的4.58萬億元和二季度的2.79萬億元。相信四季度這個數字會更低。當然，房地產行業受貨幣政策的影響是非常明顯和直接的，貨幣政策寬松周期，人們的通脹預期會很強烈，也就會增強購房的欲望。

2008年至今，房地產市場經歷大落大起，我認為未來短期內，房地產將相對平穩；從長期來看，隨著經濟回暖，新增財富增加，房地產的發展形勢仍然是很樂觀的。因為中國的房地產業跟其他國家房地產行業有很大區別，我們有8億多農民，我們面臨城市化問題。城市化的道路只要不結束，或者說只要城市化進程的步伐沒有停，那么商品房的發展就基本會是在一個快速健康發展的大方向上。可以肯定的是，中國樓市經歷了非理性上漲之后，必將在行業分化和洗牌中得到健康發展。需要注意的是，要保持健康穩定發展，避免大起大落，房地產企業應著力提升產品品質，提高性價比。

路勁基建主席單偉豹

五年之內房地產平均上升幅度應在10％以上

助推市場經濟發展最重要的是政策要穩定，政策不管是好是壞，但是一定要相對穩定，只有政策穩定，房地產行業才能穩定，房地產企業才能根據政策調整企業的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企業無所適從。對于市場經濟而言，國家參與、行政干預得越少越好，而今年房地產“國進民退”現象就非常令人擔憂，將導致行業整體競爭力降低。

理論上講，如果明年全球經濟復蘇，全球經濟向上，寬松的貨幣政策稍微收緊一點也是完全合理的，房地產行業未來肯定是波浪型前進、螺旋式上升。現在房地產一升就有人說有泡沫，一跌就有人說拐點，其實這是非常正常的市場狀況。我認為明年的融資環境可能會稍微緊點，但是整體不會太差，可能會影響房地產的波浪型前進，但是不會影響房地產的螺旋式上升。我預測在五年之內中國房地產螺旋式上升，平均上升幅度應該在10％以上。對于明年市場形勢來說，我也非常看好，應該說明年房價會有10％甚至10％以上的增長。

萬科集團總部代表

市場心態將更趨成熟

房地產行業歷來與宏觀經濟政策密切相關，自去年年底以來適度寬松的貨幣政策，對于推動行業的復蘇起到了良好的作用。相信繼續保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，對于穩定市場信心，促進行業平穩發展會起到積極作用。

萬科一直以來都認為，大漲和大跌都不利于行業發展，只有持續平穩健康發展才是行業之福。經過這一輪周期的洗禮，相信市場心態將更趨成熟，從而推動行業的長期健康發展。

目前房地產市場成交仍然較為活躍，從三季度情況來看，成交量同比繼續保持大幅增長，環比二季度也呈現出一定的上升，但環比增速有所放緩。從供應情況來看，今年以來市場回暖導致可售存量迅速消化，而2008年的市場調整導致企業普遍減少開工量，短期內的新增供應跟不上市場銷售，到三季度時市場可售存量資源降至近年以來的低點，制約了成交量的進一步擴大。但另一方面，9月份多數城市的批售面積已經有所上升，正逐步改善。預計年底新房供應將有較大增長，充足的新房供應，有助于緩解房價的上漲壓力，推動市場的平穩發展。

“后危機肘代”

地產金融產品創新

[主持人]：

2008年席卷全球的金融危機對很多金融產品創新提出了挑戰，然而，逐步豐富和完善直接融資工具，在防范和控制風險的同時加快金融產品創新，提高房地產行業的整體運行效率仍舊迫不及待。今年房地產融資環境如何?目前地產金融產品創新面臨怎樣的困難與障礙?隨著REITs上海方案披露，業內認為。這將意昧著機構投資者之間的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性進展?對房地產格局有何影響?

北京中坤集團董事長黃怒波

地產金融產品創新“任重道遠”

今年房地產企業融資環境形勢還不錯，比去年和前年都要好，為刺激經濟發展，政府新增4萬億元投資擴大內需，流動性大大增強，另外，政策又極度寬松，流動性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢還是很不錯。

但是從總體的融資渠道來看，房地產行業金融產品還是比較單一，尤其金融危機出現之后，金融創新基本就停止了，目前開發商資金構成中，銀行貸款比例占到70％以上。金融產品如何創新，房地產政策怎么更成熟，我們的宏觀調控任務沒有完成，所以當經濟形勢發展平穩的時候，還會面臨宏觀調控的繼續，房地產市場還會有完善過程。進一步推動金融創新，首先要將私募渠道打開，還有把信托、REITs成本降低。

北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清

REITs發行困境在于房價虛高

近期業界關于REITs的說法鋪天蓋地，并稱今年四季度，將推出試點產品，首單REITs很可能是銀監會版本的債權性方案。實際上銀監會方案并不能稱之為真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。銀監會提出的方案是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，其方案更偏向債權。而REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，是通過發行股票(基金單位)，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益，本質是通過股權獲得收益，因此，銀監會方案只是借用了REITs的概念。

從REITs發行困境的根本原因來講，不是政策和法規不具備條件，而是房地產價格過于虛高。目前我國房產租金回報率(租金與房價之比)持續走低，比如北京、上海等大城市寫字樓和酒店的租金回報率僅僅為3％～4％，住宅租金回報普遍只有百分之三點多。而REITs的投資回報率至少需在5％以上發行才能獲得市場認可。反而言之，如果一個項目的收益率要達到5％以上，那么其售價就要大打折扣，比如2萬元／平方米項目出租回報率是3％，為了REITs發得出去，可能房價就只有降到1.5萬元／平方米出售，沒有開發商愿意這樣做，即使有人愿意低價出售也不具有普遍意義。因此，即使推出REITs試點，目前還很難達到理想中的高收益率和出租率，很快跌破發行價的可能性極大。

華遠集團總裁任志強

不依賴銀行的衍生品才是金融產品

在我們國家金融與地產的關系不能稱之為金融地產，我們是以銀行信貸為主導，更準確的稱呼是房地產信貸。不過確實現在也出現了一些衍生產品，國內債券、信托等都開放多了。今年不少公司發行了信托與債券。但是一般這樣的企業要么是上市房企、要么是央企。整體來看，房企融資渠道仍然是以銀行為主導，我們現在最關心的是不依賴銀行的衍生品。金融的概念是除了銀行信貸以外的各種衍生產品都包含在內的，并不是只有央企和上市公司才可享用。

關于REITs，2007年時央行牽頭，我們已經做過一些研究，但是當年10月份時，宏觀調控改變了方向，防止房地產過熱，因此就沒出臺。2008年經濟情況不好就又接著開始研究。但出現的問題是銀行認為REITs屬于金融產品要管，證監會認為REITs是證券化產品也要管，兩家開始“打架”，這是中國政治體制非市場化的重要表現。我相信REITs今年會有突破，REITs取得突破性進展的意義就是中國房地產可以有衍生工具，一旦REITs開了頭，從更廣泛視角來拓展房地產資本市場的資金來源就成為了可能。

房地產與金融共贏之道

【主持人】：

高投入的行業特色決定了房地產必須與資本共舞。而在實際的操作中，在金融政策等諸多方面還存在著金融與地產并不能有效對接的因素。目前地產與金融對接中存在著哪些典型困難與問題，房地產企業與金融機構的合作出路會在哪里?房地產業如何與金融機構在市場發展中繼續謀取雙贏?

北京中坤集團董事長黃怒波

金融與地產對接需要突破“抵押制”

金融與房地產這種行業與行業的對接需要成熟的政策或者理論。比如在美國金融與房地產對接就非常成熟，產品也很豐富，包括銀行信貸、債券、自組銀團等等，其后來發生金融危機是因為沒有堅守原來的一些政策，比如出現了零首付等。

而審視我們國家目前的金融與地產對接，除了銀行貸款是比較清晰的，信托與債券都時好時壞，因為法規政策還不成熟，而且社會上對這樣的產品也還不太接受。金融行業與地產行業共贏，必須突破“財務報表、抵押制”，在金融體制上不突破，金融與房地產很難對接。

我國金融與地產對接還處于摸索階段。金融政策也尚不穩定，在今年寬松信貸政策下，相對而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產品成本較低，于是群擁銀行信貸，而當銀行的金融政策收緊、流動性緊縮的情況下，私募、信托等成本再高開發商也只得去融資。

再比如第二套房貸政策，凡是進入宏觀調控的時候首先打壓的是二套房貸，但是如果是刺激經濟，首先放開的也是二套房貸，頻繁變化導致各個銀行執行也不一樣。而對開發商、市場穩定來說，這不是一個好現象。我們現在一切都是過渡階段，很多房地產政策還不成熟，正在向成熟過渡。

北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清

產業基金是中小企業開拓融資渠道的重要力量

我國現在金融體系不完善，銀行的風險管理體系決定了中小企業依賴于銀行信貸不可行。

然而，中小企業占到了中國企業的99，4％，民營企業的就業人數又占到了總就業人數的70％～80％，因此，必須建立適合中小企業的融資渠道，比如基金、創投、小額貸款公司等，但是針對中小企業的投資，真正能起作用的還是產業基金。

目前，我國只有18家主要商業銀行，110多家城市商業銀行。農村信用社的數量很多，但多數的經營狀況極差。相比之下，美國有7500家商業銀行、886家存貸協會、400家互助儲蓄銀行和9900家信用社。在國外產業基金的規模非常大，是解決中小企業資金問題的根本之道。

路勁基建主席單偉豹

政策開放程度決定金融與地產共贏進展

內地這幾年所出現的信托、債券等融資渠道并不稱之為創新，只是參照香港以及國際上成熟的一些融資形式。金融與房地產未來是一定會雙贏的，但是目前只是初步結合，借鑒外界的一些做法，這些金融工具的開放能不能做好就要看政策的開放程度。

萬科集團總部代表

房地產金融工具創新和探索會日漸豐富

房地產屬于資金密集型行業，和金融歷來關聯性較強。最近幾年國內房地產行業發展很快，和資本市場的聯系也日益密切，這加速了企業的成長。另一方面，和發達國家相比，國內房地產在融資上對于銀行的依賴性仍然較高，融資渠道還有待進一步拓寬。隨著資本市場的不斷發展，相信對房地產金融工具的創新和探索會日漸豐富，如近期對REITs的嘗試和探索，也反映了這一趨勢。

房企扎堆上市前景如何?

[主持人]：

房企IPO今年呈現戲劇性歷程。7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。目前，還有30余家房地產企業正在進行A股或H股的上市計劃。然而近期大勢似乎出現了逆轉，9月赴港上市的內地房產“先頭部隊”華南城和恒盛地產在上市首日就遭遇“破發”。鑒于香港資本市場新股發行方面的波動。已有數只內地房地產新股在香港聯交所主板掛牌后表現低迷。欲上市房企如何應對資本市場風云變化，把握上市時機?扎堆上市是否意味著未來新一輪“房地股”對賭局面還會再現?

建業地產行政總裁兼執行董事王天也

企業不要為上市而上市

目前全球經濟復蘇已經開始，并且中國在全球經濟回暖中，表現非常突出。在這種情況下資本市場開始解凍，并且恢復速度會非常快。很多房地產企業準備上市，我覺得去抓住機會也是正確的，但是我認為企業不要為上市而上市。

實際上房企上市既是主動也是被動的行為，在我國由于銀行目前仍舊是房地產商融資的主要渠道，但是目前銀行信貸對于開發商的用途限制嚴格，并不是結合著開發商的資金需求的特性來規定資金用途。比如，房地產企業發展最主要的是要有項目，有足夠的項目才能增長，而土地儲備就很重要，可實際房企進行土地儲備貸款，是無法從銀行獲取資金的，在這種情況下上市就成了開發商很重要的融資渠道。我對目前準備上市房企的建議是，首先雖然總體方向是好的，但是針對具體的企業，要看上市的條件是不是具備，是不是成熟，這時候要換位思考，準備上市的公司要站在資本市場的角度，站在投資人的角度，來看企業的定位、企業的戰略、企業的財務狀況能不能適應市場的要求，是不是具有特色。

其次，預期值不要太高。像最近寶龍集團對于定價就做出了調整。因為從戰略上講，上市對于一個企業非常重要，上市時的募資額等因素不能太過于看重，河南建業作為去年金融危機爆發后上市的唯一一家內地純地產公司，上市后公司的市場在迅速發展，首先就是可以直接獲取資金，而更重要的是企業取得了直接進入資本市場的權利，這比獲取資金還重要。另外企業的財務狀況通過上市也可以得到明顯改善，并且企業的經營管理也會得到改進。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

年內房地產股應該還有機會

隨著房地產股的利潤預期的進一步提升，年內房地產股應該還有機會。上市房企需加強土地儲備、提供差異化產品以應對資本市場風云變化。

2007年曾經出現股價、地價、房價對賭局面。前段時間土地市場過熱，很大程度上是因為廣渠路10號地、15號地給了市場過多的期待，使得很多開發商忘記了風險，在競拍過程中頭腦發熱。土地市場的冷熱與政府對市場供應量的把控有很大關系，土地市場的一冷一熱對房地產的開發是一個致命打擊。目前，宏觀面與當時是不能相比的，房地股的對賭局面應該不會出現。

路勁基建主席單偉豹

資本市場供求關系影響企業能否順利上市

一個企業上市，需要很長時間準備，其實企業上市想趕是趕不及的，只有做好上市基本工作準備，等待上市的時機。今年資本市場環境已經比去年好了很多，但是目前有30多家房地產企業籌備或即將在香港上市，供求關系就會成為影響企業能否順利上市的因素之一。

實際上，投資者對于準備上市房企投資價值的判斷基本是利潤率、絕對利潤、資產三個方面。只是不同時期這些企業的推銷手法不同，認為投資者看重土地儲備的時候就多著重土地儲備，認為市場關注利潤率就多強調企業利潤率。