瘋狂的2009房企融資潮

盡管三季度以來，房企各融資渠道閘門開始收緊，但是今年的寬松環境還是讓房地產商飽嘗了一場資金的“盛宴”，其刺激程度不亞于2007年。從年初的“資金緊繃”到“不差錢”，不少開發商不光死里逃生還開始了“天價拿地”大肆擴張。前三季度進入房地產的信貸資金超過13000億元，而據預計，房地產公司今年資本市場融資額也將達到3400億元以上。

天量銀行信貸涌入房地產

銀行寬松信貨是今年房地產市場出現逆轉的重頭推力，2009年的房地產信貸市場迎來了前所未有的寬松政策環境。

北京中坤集團董事長黃怒波對本刊記者坦言：“今年融資環境還是很不錯，比去年和前年都要好，為刺激經濟發展，政府新增4萬億投資擴大內需，流動性大大增強，另外，政策又極度寬松，降低存款準備金率，降低貸款利率。流動性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢還是很不錯。”

數據或許更具說服力。統計局公布的數據顯示(詳見圖1)，今年前三季度，房地產殲發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8％。其中，國內貸款8190億元，增長47.2％；個人按揭貸款5345億元，增長107.7％。由此，前三季度進入房地產的信貸資金超過13000億元。再加上由于產能過剩，大量并沒有進入實體經濟而曲線流入房地產的信貸資金，那么數據就更龐大。

2009年以來，房地產企業從銀行方面頻頻獲得大額授信，如表1所示，萬科、金地、綠地、凱德置地、雅居樂、方興地產今年分別獲得200億元及以上的銀行授信。尤其萬科8月獲得的中國建設銀行500億元授信，更是今年房地產企業獲得的最大一筆銀行授信。

當然，今年銀行信貸也呈現了冷熱不均。北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清向本刊記者介紹，根據其所掌握的一些融資方面的數據，不少大型央企融資成本為百分之三點多，央行還貼息兩個點，融資成本就只有百分之一點多。而民營企業的融資成本卻要基準利率上浮，高額得多。“在今年大量信貸投入中，中小民營企業融資同比卻是下降的。”嚴清感慨：這就是典型的“國進民退”現象。

而且，開發商依賴銀行信貸的現象仍舊存在。 “在今年寬松信貸政策下，相對而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產品成本較低，于是群擁銀行信貸。”北京中坤集團董事長黃怒波對本刊表示，目前房地產行業金融產品還是比較單一，尤其金融危機出現之后，金融創新基本就停止了，在開發商資金構成中，銀行貸款比例占到70％以上。

資本市場此起彼伏

資本市場的支持，也成為了今年房地產形勢利好的重要原因。

從目前IPO的情況看，今年北京金隅集團、深圳華南城、上海恒盛地產以及廈門寶龍地產4家公司均已在香港上市。而廣州恒大地產、深圳花樣年、廈門明發集團以及禹洲集團4家房企也已經通過了香港聯交所的上市聆訊。目前至少有30家房企正在進行A股或H股的上市計劃。有機構統計，如果這批房企IPO成功，募集資金總規模將超過1000億元。

另外，從6月份開始，一大批上市房企還紛紛公布融資方案，掀起了一股再融資的浪潮。如保利地產和金地集團今年已經完成了非公開發行，募集資金總額分別達到80億元和40.97億元。再加上招商地產非公開發行預案中計劃募集的50億元和萬科計劃公開增發的112億元，“招保萬金”今年再融資規模即接近300億元。與此同時，還有世茂、合生創展等多家房企通過配股融資。有數據統計，今年上市房企再融資規模就有近千億元。

值得關注的是，房地產公司通過債券市場融資也取得了非常大的進展。包括金融街、上海復地、首創置業、萬通地產、泛海建設等10多家房企先后獲得中國證監會發行核準并部分發行。據本刊記者不完全統計，自公司債重啟以來，上述10多家房企的公司債規模達到276億元。

“預計房地產公司今年在融資額資本市場會達到500億美元(3400億元)。”中國證券市場研究中心總干事王波明預測。

地產信托發行規橫前低后高

銀行信貸和地產信托融資往往有著蹺蹺板關系，當監管層對地產的信貸收緊的時候，地產信托融資就會快速飆升。因為，今年的地產信托融資呈現的是前低后高趨勢。

普益財富的統計顯示，1至9月房地產領域信托產品發行的數量分別為3款、11款、9款、9款、13款、18款、14款、16款、17款。2009年前7個月，房地產信托計劃資金規模近167億多元。

繼8月金地集團與平安信托簽署100億元合作投資戰略框架協議后，9月平安信托又與綠城集團簽署150億元的合作投資戰略協議。此外，中鐵信托與四川藍光等企業近期也簽署了全面戰略協議，加強地產與信托合作。

此前發行投資于房地產領域的信托產品已有：華能貴誠信托發行的星洲1號信托規模32.94億元，中海信托的中海綠城1號房地產投資基金信托規模19.83億元，北京信托的穩健系列房地產信托I期規模9.5794億元，天津信托的團泊聯合置業股權投資信托規模5億元，天津信托的天津泰達建設集團格調中天地產開發有限公司股權增資信托規模4.9億元，新華信托的陽光100湖南湘誠壹佰置地有限公司股權投資信托規模4.2554億元，杭工商信托的上海勝境置業有限公司股權投資項目信托3.5億元，百瑞信托的百瑞寶盈27號黃河大觀三期信托規模3.1億元等。

這些信托資金將陸續進入地產市場。業內人士預計，未來與信托資金合作的房企數目還會增加。從長期來看，信托投資與房地產行業的結合將更加緊密。

RElTs、保險資金漸成亮點

另外，今年一些新的融資渠道也漸成亮點。作為房地產資產證券化手段，REITs已被業內期盼多年。目前盡管證監會版的股權性方案仍在研究中，但是由央行牽頭的債權性方案設計已經成熟，據了解，按照主管部門內部時間表，第一單REITs很可能于年底前推出，并首先在銀行間市場交易。

REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，是通過發行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。說得最根本的核心，REITs針對的最主要市場是收租型物業。由于目前房地產行業的整體的租金回報率都比較低，對于REITs的前景，業內看好者與不看好者兼而有之。不過，REITs的逐步推進也傳遞出了明確的信號。

其收益穩定增長、保值增值的特點，和保險資金保值、增值要求匹配。REITs允許保險資金、養老金、企業年金等投資。這意味著REITs一旦突破，將吸引大量機構投資者和中小投資者投資房地產，投資房地產的資金結構將發生改變。

而保險資金或將成為“排頭兵”。在經歷了長達3年的試水之后，我國保險資金終于被正式獲準進入房地產業。10月1日，隨著新《保險法》的正式生效，據預測，將有超過2700億元資金涌入國內房地產市場。

DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平日前表示：“部分新興投資者將會令人注目，其中包括國內保險資金。”葉國平預料保險資金在四季度開始會活躍于房地產市場。