三城鼎立話房價

當北京、上海等城市的地產江湖波起云涌，城市房價節節攀高之際，一句大膽的預言開始在業界流傳。“北京房價看上海，上海房價看香港。”這三個中國最具國際化視野的城市，緣何被掀起房價上的大PK?究竟三大城市的房價各有什么特點，相互之間又有什么聯系?針對這些社會各界普遍關心的問題，本社對三個城市的房價做了詳細的對比和闡述。

上海VS北京：

從全國購買力邁向世界購買力

中國城市名字前面能冠以大字的不多，不少城市也因此頗有爭議。但大北京和大上海則是其中毫無爭議的翹首。一直以來，北京是全國的大北京，上海是全國的大上海。但現在更多北京人和上海人喜歡再多加一句：北京(上海)不僅是全國的大北京(大上海)，更是世界的大北京(大上海)。

的確如此，北京奧運會在世界人民面前給北京做了一次“無與倫比”的廣告，即將召開的上海世博會同樣將在世界人民面前給上海做一次“無與倫比“的廣告。無論從經濟實力還是城市面貌，北京與上海都將在世界性活動的引擎推動下，再向國際化大都市邁進一大步。

當北京和上海躍升為國際化的大都市，這就意味著有更多的外籍人士在這兩個城市工作和居住，我們可以提出一個新的命題：即北京和上海的房價是由國內和國際的“雙重購買力”決定的。但就目前而言，正像有網友在博客上闡述的那樣，北京和上海的房價主要是由全國的購買力決定的，其次是由世界范圍的購買力決定的。如果換一種更形象的說法，北京和上海的房價是由全世界的有錢人決定的。考慮到外籍人士在中國的房地產投資活動主要集中在北京和上海，而他們在北京和上海的購房數量遠不能與港、澳、臺和大陸各地人士購買的房屋數量相比，因此，可以說北京和上海的房價主要地是由國內的有錢人決定，次要地是由國外的有錢人決定。

正是基于這種樂觀預計，國金證券首席“經濟學家”金巖石稱，以今年1月1日的價格為基準，5年內各地房價至少翻一倍，一二十年內北京、上海的房價很可能會突破30萬元／平方米。

金巖石解釋說，我國正處于城市化進程加速階段，城市的土地和房產由于相對和絕對的稀缺性而成為商品，所以被投資人所青睞。為了更好地說明城市化究竟會給我們帶來多大影響，金巖石拿互聯網的產生做了對比：“互聯網給我們生活方式帶來的變革大家有目共睹，到目前為止，互聯網影響了3.5億人，而城市化將使5億人的生活發生變化，變化有多劇烈，可想而知。”金巖石認為，在城市化的進程中，非常有可能形成北京、上海兩大超級都市，這兩大超級都市的人口將超過總人口的30％，達到5億人，未來的大北京將有3億人，大上海將有2億人。“在這個基礎上，樓價應該漲多少?以今年1月1日的價格為基準，5年內至少翻—倍，北京、上海的房價很可能會突破30萬元／平方米。”

雖然金巖石的分析和房價30萬元／平方米的結論受到了一些業內人士的質疑，但北京和上海邁向國際化大都市的步伐對房價的強大推動作用是毫無疑問的。比如上海曾經被“槍打出頭鳥”的湯臣一品早已不再是中國第一高價住宅。一批單價接近甚至已經突破10萬元／平方米的豪宅正在崛起。比如北外灘板塊高檔樓盤“白金灣府邸”景觀系數最好的高層部分房源價格達到了15萬元／平方米。新華路一號推出的一套帶花園的底樓大宅，銷售單價已經突破10萬元／平方米。上海的許多二手豪宅也已紛紛逼近或突破10萬元／平方米。

而北京比起上海的10萬元／平方米的豪宅觸頂價，在豪宅市場上呈現出軍團集體作戰的特點。易居房地產研究院10月13日公布的數據顯示，9月份，北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。而據業內權威報告估算，今年3月以來，北京總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。

據統計，北京豪宅投資的主力主要有兩類：—是國內新貴階層，包括企業家、金融高管、演藝明星和山西、內蒙古等資源型地區的企業主等。有開發商表示：“年初到現在，購買千萬級別墅的投資型買家明顯增長，他們購買豪宅類似干儲蓄。”另一類則是“海歸”及港澳人士。他們因工作需要在北京購買豪宅多側重于自住。上述統計數據，更直接體現了國際化大都市國內、國際的雙重購買力的特點。

上海VS香港：

房價同聲唱漲 投資你來我往

在一個人氣頗高的網貼中，一位上海網友以香港港島和上海某小區的房價走勢傲對比。他統計香港港島房價從1987年的11000元／平方米漲到1994年中的60000元／平方米，歷時7年漲幅6倍左右；至1995年中跌到55000元，歷時1年跌幅10％左右；至1996年中又漲到前期高點，歷時1年漲幅也約為10％，隨后大半年的瘋狂，至1997年中漲到歷史高位80000元，漲幅超過30％，而到2004年，則大跌到30000元，與最高點跌幅超過60％。

而該網友所居住的位于上海世博大廈旁邊的某小區，1999年底開盤，當時的最低價為3000元，至2007年底房價到18000元，歷時也差不多7年漲幅6倍；至2008年底房價到14000元，歷時1年跌幅超過20％；至2009年6月房價又回到甚至超過18000元。該名網友的結論是香港與上海的房價曲線驚人的相似。

該網友的統計或許不夠準確，但近來香港和上海樓市的同聲唱漲同樣令人回味。據媒體報道，由香港富商李嘉誠旗下企業開發的浦東“四季雅苑”，67棟獨立別墅在9月25日開盤當天上午就被搶購一空，每套別墅價值均為2000萬元人民幣以上。媒體透露，此次四季雅苑項目的主要業主為長三角民營企業家，預計占買家總量近七成。

這是2008年以來李嘉誠第五次拋售上海物業。2008年5月，李嘉誠以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。一個月后，降價銷售位于古北的高檔公寓御翠豪庭，價格跌幅最高達24％。2009年1月初，再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪回籠資金超過10億元。1月中下旬第四次拋售位于浦東的御翠園8棟商業別墅及會所。這次推出的四季雅苑是從收租10余年，每套別墅每月租金高達3～8萬元的出租項目翻新改造而來。

今年5月開始，上海4萬元／平方米以上的豪宅成交突然躥升，8月份創下新高，與李嘉誠一樣，越來越多的“大腕”開發商紛紛將多年高價出租的市中心物業拋售，逢高套現。嘉里華庭、御華山、華山夏都等樓盤“改租為售”后，每套價格都在千萬元以上。

李嘉誠拋售上海物業的同時，內地資金也大量流入香港樓市。據媒體報道，去年第四季度以來，香港房價不斷攀升，創下11年新高。10月14日，一名中國大陸富豪以4.39億港元(5700萬美元)的高價買下香港一豪華公寓，每平方英尺價71280元(約合9200美元)，創下全球公寓最高價紀錄。

9月中旬，香港另一處新開售的高檔商品房也創下了天價紀錄。每平方米的售價比倫敦市中心黃金地段的豪宅還要貴。這套位于九龍尖沙嘴新樓盤內只有一室一廳的高層單位，面積為816平方英尺，以2450萬港元(314.1萬美元)售出，每平方英尺價格為3萬港元，相當于每平方米32.32萬港元。房地產中介商透露，該樓盤8月底推出時，當時類似只有一個睡房的單位的平均尺價只要17000元，不足—個月，價格翻了—倍以上。

但上海比之香港，有一個最大利好正在逐漸發力。據澳洲會計師公會的最新調查顯示，幾乎全部(99％)來自金融、會計和商業領域的專家相信上海將能夠成功舉辦2010年世界博覽會。

調查的數據顯示：大部分受訪者認同2010年上海世博會將為中國經濟帶來利好影響，其中有67.3％的受訪者預期世博會舉辦后上海房價將會上漲，更有42.7％的人預測房地產行業的資本收益將達到5％到9.99％之間。

同時，受訪者認為推動房地產市場增長的三個主要因素為：對內投資增加(48.1％)、就業機會增多(30.4％)以及通貨膨脹(21.2％)。同時88.2％的受訪者相信上海世博會將會刺激外國對華直接投資。上述調查其實正點明了上海房價所擁有的巨大潛力，上海和香港，或許將在房地產市場展開一場新的角逐。

北京VS番港：

北京加快趕超香港步伐

樓市傳媒董事長蔡鴻巖曾在一篇博客中寫道：北京的房價一定會超過香港，而且不會用多長時間。為什么這么說呢?道理很簡單：來北京的和想要來的人實在太多太多，而北京的周邊卻沒有像香港那樣設有出入境關卡。要知道北京、上海、深圳、三亞這些城市的住房，所面對的是全中國13億人口基數的巨大無比的需求市場，以及有可能的來自全世界的海外購房置業投資客。13億全國人口每年哪怕僅萬分之一人動了進這些個城市置業的想法，這個城市都會有太多的不可承受之重。

樓市傳媒此前也曾提出，北京樓市已經進入3萬元時代。并指出朝陽公園及朝青板塊會率先成為沖擊3萬元房陣營的區域。這兩個區域的標桿項目泛海國際早已進入3萬元房時代，星河灣的當時整體成交價格已觸及每平方米3萬元，坐擁亞洲最大城市公園的朝陽公園板塊樓盤，以及曾于2005年在星河灣帶動下創造了房價翻番傳奇的朝青板塊樓盤，隨著朝陽大悅城等商業以及軌道交通等配套實現，區域樓盤銷售均價將很快向3萬元／平方米沖擊。而現在看來，這些“預言”已經或者即將實現。

華遠地產董事長任志強在接受媒體采訪時則更進一步表示，目前樓市的主要問題是供給的問題，應加大土地供應。房子跟豬肉一樣，加大供應量，開發商就不會捂盤。伴隨城市化的進程，北京將突破3000萬人口，房價還得漲。他認為在這種情況下，不會超過5年，北京房價就將會進入5萬元時代。

從當前北京房價的走勢來看，一方面如前文所說，9月份北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。而今年3月以來，北京總價400萬元以上的新建和存量豪宅成交金額超過1100億元。另一方面北京樓市庫存急降。

民生銀行地產金融事業部《中國地產金融藍皮書》稱，今年1月份，北京樓市去庫存需要約24個月(按照月均銷售1.2萬套計算)，而到今年9月底，樓市庫存已經只夠5個月的銷量。此前，北京市住建委給北京樓市庫存設定的最低預警線是10萬套，目前不但已經跌破，而且呈繼續快速下降的態勢。僅僅10個月的時間，北京市政府從頭疼如何化解樓市庫存，轉向引導開發商開盤增加北京新樓供應。對此，業內有觀點認為，急降的庫存將給明年的房價帶來更大的壓力。

無論是單價3萬元時代、5萬元時代，或是豪宅的熱銷，今年房地產市場的一系列走向或許佐證了蔡鴻巖的觀點：“北京的房價趕超香港其實并不聳人聽聞。”豪宅之所以賣得這么高價，并且得到市場追捧，主要原因在于其位置帶給項目的資源優勢。而“稀缺性”不單是這些樓市獨有的名詞，對于北京這樣的首都政治中心、經濟中心、文化中心，以及現在剛提上日程的金融中心來說， “搶占資源”一定是高端置業者普遍的心態。