年底前融資閘門(mén)漸收緊?

瘋狂的資金涌入，到了年底終于放緩了步伐。銀行信貸、lPO、增發(fā)配股等房企各融資渠道的環(huán)境都在悄然發(fā)生變化，“風(fēng)聲”再緊。這只是年底前的習(xí)慣性表現(xiàn)，還是代表著明年的融資信號(hào)被畫(huà)上了大大的問(wèn)號(hào)?

房企融資“盛宴”生變

從9月份開(kāi)始，寶瑞通房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心總經(jīng)理徐云鵬從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和價(jià)格的變化。

寶瑞通是京城第一個(gè)在業(yè)內(nèi)開(kāi)展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的典當(dāng)行，徐云鵬認(rèn)為他們的業(yè)務(wù)與銀行還是有區(qū)別，不過(guò)卻也是與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況緊密相關(guān)的，那就是對(duì)客戶抵押物的評(píng)估要隨行就市?！皬慕衲?～3月份房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了一輪上漲，9月份時(shí)市場(chǎng)變化，目前我們對(duì)做抵押的房屋評(píng)估價(jià)和抵押率已向下微調(diào)?！?0月22日，徐云鵬對(duì)本刊記者表示。

如果說(shuō)徐云鵬是從側(cè)面視角觀察的話，那么銀行人士則是更為直接地體會(huì)著房企融資環(huán)境的變化?！俺鞘蔷S護(hù)原有的客戶關(guān)系，或者是重要客戶，否則一般的開(kāi)發(fā)商目前很難獲得貸款了?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰哪炽y行人士對(duì)本刊表示，該行一季度信貸增長(zhǎng)比較慢，因此二季度加快了速度，但是上半年的放貸量就已經(jīng)大大超過(guò)去年全年的水平了。

監(jiān)管層不斷的風(fēng)險(xiǎn)警示也促使銀行開(kāi)始收緊開(kāi)發(fā)貸。由于上半年流動(dòng)性的寬裕狀況達(dá)到新的歷史高峰，從7月份開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)密集出臺(tái)貸款管理辦法。7月初，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，應(yīng)對(duì)“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”以及“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問(wèn)題。7月底，又在其網(wǎng)站上公布了《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》征詢意見(jiàn)稿，其中，要求銀行要全程跟蹤貸款用途，防止超額放貸。隨后，南京、上海、北京等地相繼傳出信貸收緊的消息。

此后，8月新增貸款3200億元，創(chuàng)今年信貸新低。從整體的信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，也證實(shí)了貨幣政策正在微調(diào)，三季度新增貸款總額為1.28萬(wàn)億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一季度的4，58萬(wàn)億元和二季度的2，79萬(wàn)億元。

不光是銀行“閘口”收緊，房企IP0市場(chǎng)也乍暖還寒。始自2009年第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，度過(guò)低迷期的房企紛紛迅速做出了上市安排。7月29日，中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開(kāi)啟2009年房企首例IP0。

“全球經(jīng)濟(jì)在6～18個(gè)月會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)勢(shì)的周期性復(fù)蘇。這也是很多企業(yè)想趕在未來(lái)6～12月這個(gè)窗口趕緊上市的原因?！蹦Ω笸ㄖ袊?guó)投資銀行主席龔方雄曾在今年8月份時(shí)這樣表示。

大多數(shù)預(yù)備在今年上市的房企將上市排期放在了三季度末和四季度。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有30家房企正在備戰(zhàn)上市融資，其中有龍湖地產(chǎn)、綠地、萬(wàn)達(dá)、中信地產(chǎn)等等。甚至有數(shù)據(jù)顯示，如果這批房企IPO成功，募集資金總規(guī)模將超過(guò)1000億元。

但事情并非完全如意，香港股市在三季度出現(xiàn)調(diào)整。不久前，恒盛地產(chǎn)“破發(fā)”及寶龍地產(chǎn)定價(jià)縮水，似乎讓今年的房企上市形勢(shì)又變得撲朔迷離。一方面受內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮影響，另外，近來(lái)澳大利亞、美國(guó)、日本等相繼傳出收緊本國(guó)貨幣供應(yīng)消息，引起香港資本市場(chǎng)恐慌。瑞銀投資銀行亞洲區(qū)總裁蔡洪平近日更是公開(kāi)表示，香港資本市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，IPO市場(chǎng)已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期。

與此同時(shí)，8月份后，債市也開(kāi)始震蕩。今年公司債重啟以來(lái)，復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)行公司債，房企異軍突起成為公司債發(fā)行的新主力。然而，8月份銀監(jiān)會(huì)向商業(yè)銀行發(fā)布征求稿，要求商業(yè)銀行提高資本充足率。另外，還要求商業(yè)銀行持有的其他銀行的次級(jí)債應(yīng)從附屬資本中扣減，這兩大政策出爐后，債市二級(jí)市場(chǎng)屢屢跌破發(fā)行價(jià)，主承銷(xiāo)商壓力劇增。

在連續(xù)享用流動(dòng)資金充裕的“盛宴”后，從第四季度開(kāi)始，房企或許又要開(kāi)始為“錢(qián)袋子”而憂慮。

政策風(fēng)向是否轉(zhuǎn)變?

實(shí)際上，每年的第四季度對(duì)于房企而言，“錢(qián)袋子”都會(huì)相對(duì)緊張，特別是年關(guān)迫近時(shí)，樓盤(pán)銷(xiāo)售遇冷、工程款結(jié)算到期、銀行貸款追償本息等紛至沓來(lái)。那么今年的融資閘門(mén)收緊，只是年底前的習(xí)慣性表現(xiàn)還是代表著明年的融資信號(hào)?

“全球非常寬松的流動(dòng)性局面何時(shí)會(huì)改變，國(guó)內(nèi)貨幣政策會(huì)不會(huì)進(jìn)一步收縮?”在記者的采訪中，不少房企負(fù)責(zé)人有這樣的疑問(wèn)。

金地集團(tuán)董秘徐家俊在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，明年能不能延續(xù)今年上半年這么寬松的環(huán)境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發(fā)展：比如今年整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況，通貨膨脹隱憂是否變成現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)投資會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度上升，房?jī)r(jià)、成交量怎樣變化等因素。

不少業(yè)內(nèi)人判斷信貸政策將成為明年樓市走向的重要因素。

10月中旬，在一次有北京本地及外地諸多開(kāi)發(fā)商參加的業(yè)內(nèi)會(huì)議上，當(dāng)某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)地產(chǎn)金融的總裁講述了明年貨幣政策還會(huì)適度寬松后，不少的開(kāi)發(fā)商松了口氣。

“對(duì)我來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為明年市場(chǎng)情況會(huì)好，好的理由就是貨幣政策還會(huì)適度寬松。”北京中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波當(dāng)場(chǎng)如此表示。

實(shí)際上，在今年天量信貸發(fā)放后，政府也面臨著選擇。面對(duì)突如起來(lái)的全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊，政府實(shí)行了超強(qiáng)度的信貸擴(kuò)張和大規(guī)模的政府投資計(jì)劃，實(shí)際上是一種“急癥”方式的保增長(zhǎng)。

CCIM中國(guó)總會(huì)執(zhí)行主席梁蓓分析，中央今年的主要任務(wù)是保證GDP有8％的增長(zhǎng)，希望實(shí)體經(jīng)濟(jì)有一個(gè)根本性的好轉(zhuǎn)。但是，從執(zhí)行的效果看，與中央的要求發(fā)生了一定程度背離。原來(lái)的目標(biāo)是，投入天量的貨幣信貸，希望刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，特別是現(xiàn)有投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)模式對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴，以及中國(guó)居民缺乏投資工具，因此大量信貸資金并沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)及股市。導(dǎo)致今年股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度上升，這種狀況對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展顯然是不利的。

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣在接受本刊記者采訪時(shí)也認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)“保八”的基礎(chǔ)逐步牢固，政府主要任務(wù)不是“急治”而是“療養(yǎng)”。今年上半年持續(xù)過(guò)快的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)不僅不能刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期回升，相反，會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生很大的不穩(wěn)定因素，須高度重視。

而他認(rèn)為，在宏觀政策由“強(qiáng)力刺激、提振信心”的第一階段逐步轉(zhuǎn)向“穩(wěn)固增長(zhǎng)、提升內(nèi)力”的第二階段，為防止中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，須下決心控制貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策由“名義上的適度寬松實(shí)際上極度寬松”調(diào)整為“實(shí)際的適度寬松”。二要調(diào)整房地產(chǎn)政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴(yán)格執(zhí)行二套住房政策，研究并盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅政策。

而近幾個(gè)月來(lái)，出臺(tái)政策的多是地方政府和金融系統(tǒng)，中央各部委相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有出臺(tái)新的起到調(diào)控作用的政策。

眾所周知，去年第四季度伴隨金融危機(jī)和樓市低迷產(chǎn)生，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條”、“國(guó)十三條”等系列樓市調(diào)控“新政”，而其中包含二手房稅收優(yōu)惠等在內(nèi)的一系列救市政策有效期大多是截至今年的12月31日。由此可見(jiàn)，政策風(fēng)向是否轉(zhuǎn)變到了年底或許將揭曉權(quán)威答案。