別墅市場或將進入調整期

上半年高端別墅頻頻成交

在房地產市場回暖的過程中，別墅市場表現強勁。第一別墅調研數據顯示，上半年別墅共成交5170套，124萬平方米，比去年分別增長81%和71%，基本已經恢復到2007年同期的交易量。與公寓相比，別墅表現出了更大的需求彈性，去年全年上海別墅市場交易量下滑50%，超過同期整體住宅市場40%的下滑;而今年市場好轉后，別墅交易量上揚71%，同樣高過整體住宅市場40%的上揚。

在通脹前景不明朗的情況下，高端別墅凸顯保值增值性。房屋通過對土地的占有而具有實物資產的保值功能，這一功能不僅體現在自身的本幣價格上，也體現在它相對于其他貨幣、其他投資品(如石油等)、其他消費品(如CPI代表的一攬子消費品價格)的比較價格上。在當前貨幣普遍貶值的情況，國內房地產的相對價值出現了實質性的提升，而高端別墅由于對土地的占有量更大、品質更高，因此具有更好的保值增值功能。近期上海優質地段的高端別墅如御翠園等的頻頻成交即是體現。

在別墅市場中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類購房者，由于兩類需求的差異性，其所偏好的產品也存在巨大差異。改善性需求的客戶偏好經濟型別墅，以滿足自住條件改善;投資性需求的客戶則偏好高總價的高端別墅，通過別墅的稀缺來達到保值升值的投資目的。今年1—5月上海總價300萬元以下的別墅和900萬元以上別墅成交，占別墅產品總成交的六成以上，可見兩者在別墅市場的地位。

而頂級別墅作為別墅市場中的最高端產品，有著不同于普通別墅的特定受眾。他們看重尊貴和榮耀，認為這是一種身份的象征，加之此類別墅對土地的占有量更大、品質更高，未來供應更加稀缺，因而對財富的吸聚能力更強。如今年上半年熱銷的合生東郊別墅、綠城玫瑰園等別墅，總價都在3000萬元以上，單套面積則超過400平方米，而從地域分布來看，有關數據顯示，上半年松江別墅市場一枝獨秀，交易占比超過全市總量的1/3。這主要和松江的區域定位有關。松江憑借佘山這一自然資源，經過近年來高端別墅、星級酒店以及高端商務、休閑娛樂設施等的開發與逐步完善，別墅居住氛圍日趨濃厚。松江既有總價幾千萬級別的頂級別墅，也有與市中心公寓價格相當的經濟型別墅，供應也相對充足。從熱銷的長泰西郊別墅、合生國際花園，到頂級別墅佘山世茂莊園、佘山東紫園、紫都上海晶園等，產品線豐富，選擇余地很大。

階段性調整近期或將來臨

7月以來，京滬穗等地的商品住宅成交均有所萎縮，可能預示著階段性調整的來臨。

在業內看來，房價上漲過快和政策趨向微調，是成交局面有所變化的主要因素。一方面，樓市交易回暖推動價格沖高，使部分需求再次在市場外躊躇徘徊;另一方面，二套房貸政策開始從緊等，也被視作是政府一種試探性的政策微調。

“作為國民經濟回暖主力的房地產業，政府對樓市的基調還是穩定。但是面對部分城市房價攀高、‘地王’頻現等，政府還是很關注的，如果判斷為過熱，就會產生對政策方向的一種反向積累?！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L陳晟如是說。

為了穩住房價，不少城市開始從供應入手。如北京公布了新規，從8月1日起要求開發商在預售、銷售商品房時，必須在售樓場所顯著位置公示所售樓盤的銷控信息表、擬售均價，及未開盤樓棟的擬開盤時間等;深圳也表示開發商拿預售證后10日內必須賣房，違規則將面臨被“鎖定、約談以及限期整改”的處罰;上海為了打擊捂盤惜售，重申商品住宅項目每次申請預售面積不得少于3萬平方米等。

“近期所有的政策導向都以保市場健康發展為目的。在近半年的量價齊升期后，樓市成交在近期可能進入階段性調整。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟這樣認為。