物業管理企業成本核算與管理研究

晏嘉薇

摘要：目前，物業管理已經成為我國城市居民生活中的必需品，并成為推動國民經濟發展的又一增長點。但是隨著人們居住質量的顯著改善，以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理等新興服務行業的成本管理的需求。以作業為中心的先進的成本管理方法越來越受到企業尤其是非制造企業的重視，為其在成本管理上提出了新的解決途徑。本文為此著眼以作業為中心的成本管理方法的研究，充分論述了物業管理企業等服務業采用作業成本法進行成本核算與管理的必要性和可行性，然后提出了面向物業管理企業的作業成本管理體系。

關鍵詞：物業管理企業成本核算成本管理

21世紀是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將出現了一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。物業管理企業生存和發展的內外環境發生了深刻的變化，物業管理行業將由勞動力密集型向知識密集型、管理密集型轉變，物業管理企業面臨難得的機遇和巨大的挑戰。對物業管理行業來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要做出相應的變革，才能適應發展的需要。然而目前我國物業管理公司的經營狀況卻不容樂觀，物業管理公司全行業虧損現象嚴重。如何解決我國物業管理公司的盈利障礙，成本管理是關鍵要素。長期以來受多方面的影響，物業成本管理始終是一個薄弱環節。理論研究也剛剛起步。當前，以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理等新興服務行業的成本管理的需求。我們認為運用作業成本法可以使物業管理企業的作業鏈處于受控狀態，為成本核算與控制提供科學的管理手段，嚴格控制投入產出，節能降耗，有效提高企業經濟效益，提高物業企業的綜合管理與經營能力。

一、當前物業成本核算與管理的現狀

物業管理是指專門的機構受物業所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對己投入使用的物業以經營的方式進行管理。同時對物業周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主或租戶提供全方位、多方面的綜合性服務。當前物業管理行業的內涵和外延不斷提升，和上下游及相關行業的產業鏈已經連通，與房地產業、商品零售業、信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、家政服務業、教育業、文化娛樂業等行業充分交融，構筑了合理的多鏈條式物業管理產業結構，從而前所未有的產生與放大了物業管理行業的社會效益與經濟效益。物業管理的價值在價值鏈中各環節的分配已經越來越符合市場的規律。物業管理企業已經開始不斷將自身推向價值鏈的上游。根據成本管理制度，目前我國物業管理企業一般實行定額管理的辦法控制成本費用。但是由于服務工藝的復雜性、服務產品的無形性決定了物業管理企業很難制定消耗定額。因此，物業管理企業仍然按照“統一領導，分級管理”的原則，將收支差額作為成本計劃的替代指標，從上到下壓任務、壓指標，以達到控制總成本費用的目的。進入21世紀以后，企業外部環境的變化使得傳統的成本會計技術與方法所計算的成本扭曲了信息，無法解決現實問題。

1“隱含成本”眾多

物業企業傳統成本計算模式造成了大量的物業管理“隱含成本”。一般情況下，企業成本核算范圍局限于服務過程中實際發生的成本，即營業成本，并不核算作業成本、營銷成本、開發設計成本等；在傳統成本管理模式中，成本是對象化的費用，而銷售費用、管理費用都被劃為期間費用，直接抵減當期損益，并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項物業費用。在確認、分類、分析和控制物業成本上都存在許多缺陷。

2成本失真嚴重

由于近年來勞動法的不斷完善，人工費用價格不斷上漲，物業服務產品獲利空間一再下降，此時成本核算及控制變得非常重要和敏感，一方面價格己在成本的邊緣。稍有不甚就有虧本的危險。另一方面，對定單的選擇也開始成為公司決策的一項重要內容，選擇訂單時，最基本的要求是進行獲利能力分析，只有那些能夠為公司盈利的訂單才是最終要選擇生產的。而經過盈利預測分析不能盈利的訂單，則需要與客戶進行進一步地議價，根據議價情況再做決定。但是采用傳統成本核算方法計算的成本信息并不準確，用于指導公司決策顯然也不合適。怎樣解決這一難題成了當前困擾物業管理企業的大問題。

二、物業管理企業應用作業成本法進行成本核算與管理的可行性

傳統成本法提供的產品成本信息己經不能滿足對外制訂正確的市場和銷售決策信息，無法有效衡量每一個客戶、每一個產品品種的價值。當原有的成本計算方法提供的信息其可信性受到懷疑，已經影響到企業決策的正確性時，采用作業成本法對產品成本重新加以驗證。顯然，這不僅是必要的，也是可行的。作業成本法產生于西方發達國家，由于市場需求的多樣化和個性化，以及在先進制造技術和計算機集成等技術的驅動下，先進制造系統如CAD、CAM等在制造企業得到了廣泛應用，作業成本法才應運而生。對物業管理企業而言，采用作業成本法具有很大的優勢：首先，可以解決物業管理成本的分攤對象問題。物業管理企業本身是沒有具體的產品而是以作業為主并且定位為服務為先的企業，于是把物業管理的服務功能(具體作業)作為物業管理成本的分攤對象，在此基礎上計算出每個客戶的成本。因此，與傳統的成本制度相比，作業會計制度拓寬了成本核算范圍，同時提供產品、作業二維成本信息。其次，可以解決準確分攤間接費用的問題。物業管理企業的運營間接費用雖然不高，但是包含的項目范圍很廣、種類很多，服務產品生產的個性化極高，準確分攤這部分成本就顯得格外重要。再次，可以解決物業管理企業產品定價難的問題。最后，可以解決成本控制的問題。

三、基于作業成本法的物業管理企業成本核算與管理的流程

由于物業管理企業沒有產品庫存、人員和管理知識密集、產品的統一計量標準尚未完全形成。以作業為中心的核算方法的核心思想是采用作業作為資源與產品之間的聯接點或代理，作業與資源相比較，更符合物管企業的運營模式?；诖?，我們將傳統物業管理企業成本核算過程分解為五步，即分析確定資源、確認作業和作業中心、分配資源耗費至作業成本庫、確定作業動因和分配作業成本計人成本對象。

1確認作業和作業中心

根據我國目前的物業管理發展現狀、成本核算體系，借鑒發達國家關于成本的分類標準，企業應把作業成本法的作業動因和物業管理的功能結合起來對企業物業管理成本進行分類，建立統一的物業管理成本核算體系，即把物業管理這一服務活動分為多項作業，在此基礎上企業可根據實際情況進一步合并作業項目，形成作業中心。根據物業企業的特性，我們可以將物業管理企業的主要作業劃分為保潔作業、綠化作業、治安護衛作業、車輛管理

作業、消防管理作業、物業修繕作業、裝修管理作業、設備設施管理作業、社區文化作業、服務收費作業、顧客溝通作業、服務產品監控和測量作業等。

2分析和確定資源

資源是物業管理成本的源泉，是物業管理企業生產耗費的最原始形態。在作業成本法中，資源按一定的相關性進入作業。如果把整個物業管理企業看成是一個與外界進行物質交換的投入產出系統，則所有進入該系統的人力、物力、財力等都屬于資源范疇。因此，物業管理企業的資源可以簡單地區分為貨幣資源、材料資源、人力資源、動力資源等幾類。物業管理企業各項資源被確認后，要為每類資源設立資源庫，并將一定會計期間的資源耗費歸集到個相應的資源庫中。對于資源庫的設置可以從物業管理企業原有成本核算體系中的成本項目及其明細項目中得到，合并或分解這些項目。確認物業運作所消耗的資源費用項目。根據作業成本法的基本理論，可以將物業管理企業的資源劃分成以下6項：人工費、固定資產折舊費、動力費、材料費、業務費、辦公費。

3分配資源耗費至作業成本庫

作業成本庫是與某作業中心有關的所有成本要素的總和，分配到作業中心的每一種資源就成為該作業成本庫的一項成本要素。各項資源耗費分配至各作業成本庫的原則是：(1)如果某一項資源耗費能直觀地確定為某一特定產品所消耗，則直接計入該特定產品的成本中，此時資源動因也是成本動因，該動因可以被認為是“終結耗費”，物業管理企業的材料費適用于該原則。(2)如果某項資源耗費可以從發生區域劃為某項作業所耗，則可以直接計人該作業成本庫，此時資源動因可以被認為是“作業專屬耗費”，由作業人員直接根據作業消耗資源的情況在資源憑證上進行記錄，形成相應的作業成本元素。③如果某項資源耗費從最初消耗上呈混合耗費性態，則需要選擇合適的量化依據將資源分解并分配到各項作業，這個量化依據就是資源動因。

4確定作業動因

成本動因是分配的標準，對于成本信息的準確性和相關性有重要影響，是進行成本分析的基礎，通過成本動因建立成本分析的因果關系，因此成本動因的確定是作業成本實施的重要內容。在選擇成本動因時，

需要考慮以下因素：(1)相關程度。在分配過程中假設分配源的成本與成本動因的數量線形相關。在實際中，存在多個成本動因，成本動因數量與分配源總成本線性相關最好的成本動因是最恰當的成本動因，這樣能保證成本信息的準確性。(2)實行成本。一次分配需要針對每個分配目標采集成本動因數據，無法采集數據則無法分配。確定成本動因時，必須考慮成本動因數據采集成本，保證相關的數據的易獲取。如果數據采集成本太大，則可能使得作業成本法無法實施。(3)行為導向。不同的成本動因有不同的分配結果。不同的成本分配結果以及基于分配結果的管理決策(如獎金)會對組織和員工的行為產生導向作用。因此必須仔細分析成本動因的行為導向作用。企業可以利用成本動因的行為導向功能。把員工的行為導向有利于降低成本的方向。

5分配作業成本計入成本對象

把成本準確地分配至各成本對象，這是進行成本管理和控制的基礎。物業管理作業成本計算是將成本庫歸集的作業成本按成本動因分配到各成本計算對象上。作業動因分配率是將各作業或作業中心消耗的資源成本分配到成本目標的依據。其計算公式如下：作業動因分配率=作業或作業中心費用／作業或作業中心動因總量。有了作業成本動因率之后，即可根據各成本對象消耗各作業成本庫的成本動因的數量，進行作業成本庫費用的分配。

總之，面向物業管理企業的作業成本核算與管理方法，為研究服務行業的成本核算與管理提出了一種新的思路，它不但使服務行業的成本管理更科學，而且對于促進企業扭虧為烹，提高市場競爭力具有重要的現實意義。