論房地產開發項目決策階段的成本控制

李慧英

摘要：針對金融危機背景下房地產開發項目在決策階段的成本控制問題，分別從建立科學的評價指標體系、技術與經濟相結合，做好規劃方案的優選、提高項目抵御風險的能力、控制土地競拍價格等四個方面作出了分析。

關鍵詞：房地產開發項目決策階段成本控制

目前，我國正處于遭遇國際金融危機的宏觀背景之中，房地產行業也由此逐漸整體進入調整階段，房地產開發項目的風險也隨之增大?！罢_的決策是成功的開始”，因此，本文針對房地產開發項目的源頭——決策階段，來分析這一環節的成本控制問題。

一、建立科學的評價指標體系

第一，規劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素。

第二，設計方案評價指標要考慮性價比、產業化、經濟性、采光、通風、環保、格調、品位、與周圍環境的協調、使用功能等因素。

第三，市場定位評價指標是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎，就租售價格、租售率、租售對象、物業管理費等建立評價指標。

第四。經濟評價指標需要考慮財務評價和綜合評價。財務評價根據現行財稅制度和價格體系，計算房地產項目財務收入和財務支出，分析項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項目的財務可行性，風險預測等；綜合評價是從區域社會經濟發展的角度，分析和計算房地產項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的經濟合理性。

以上每個評價指標所包含的因素，對房地產開發項目的成本都有直接或間接的影響。比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比。它反映用地合理性情況，是城市管理的控制性指標。容積率是反映地塊開發強度的重要指標，無綱量，其內涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率：總建筑面積／地塊面積。適當提高建筑平均層數和建筑密度，控制適當的建筑容積率，可以減少房地產開發項目的單位造價，同時節約用地，從而能有效降低整個項目的建設資金。

二、技術與經濟相結合，做好規劃方案的優選

要真正有效的控制工程造價，在完成市場調查研究后，必須結合項目的實際情況，在滿足使用功能和生產要求的前提下，將技術和經濟有機結合，進行設計多方案比較，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進。

房地產項目方案優選，是尋求合理的房地產開發方案的必要手段。對于房地產項目策劃中提出的各種可供選擇的開發經營方案，都要進行經濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。在進行可供比較方案，優選時，應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，并根據項目實際情況，選擇適當的經濟評價指標作為比選指標。

房地產項目通常采用的方案優選指標有：差額投資內部收益率和凈現值(NPv)，在進行方案優選時，以凈現值大的方案為優選方案；等額年值，在進行方案優選時，以等額年值大的方案為優選方案。當可供比較方案的開發經營期相同時，可直接選用差額投資內部收益率、凈現值或等額年值指標進行方案比選。當開發經營期不同時，一般宜采用等額年值指標進行優選，如果要采用差額投資內部收益率指標或凈現值指標進行方案優選，須對各可供比較方案的開發經營期和計算方法按有關規定作適當處理，然后再進行優選。

對于開發經營期較短的出售型房地產項目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等表態指標進行方案優選。對效益相同或基本相同的房地產項目方案進行優選時，為簡化計算，可采用費用現值指標和等額年費用指標，直接進行項目方案費用部分的優選。

三、提高項目抵御風險的能力

房地產市場是資金密集性行業、資金使用量大，市場的任何波動和國家宏觀政策的調整都會影響到項目的收益，嚴重的可能會使企業的資金鏈條斷裂，整個項目陷入癱瘓。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、政策和市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。房地產項目面臨的風險有政策風險、財務風險、購買力風險等。

第一，政策風險。

近年來，為了規范房地產市場、有效控制房價，采取一系列宏觀調控政策，雖然效果不明顯，但是政府調控的決心并沒有改變。房地產政策的改變，尤其是調整性政策的出臺，必然導致某些房地產成為犧牲品，結果導致房地產項目的商業風險加大。應對國家宏觀政策的措施主要是縮短項目的建設周期，加快項目的銷售進度，即使回籠資金。

第二，財務風險。

財務風險主要由利率、資本金充足率兩個方面。特別是2007年以來，國家加大宏觀調控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調整，使得一線城市房地產價格開始下降，投資速度減慢。房地產公司由于貸款利率增加，導致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產投資財務風險。應對利率風險的措施。主要是預期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產投資金融風險，一是在簽訂銀行貸款合同時，選擇固定利率；二是在評價投資方案時，按可能升高的銀行貸款利率進行，預先就對銀行貸款利率的提高作出防范措施；三是在進行投資方案評價時，對銀行貸款利率進行不確定性分析，充分考慮貸款利率可能帶來的金融風險。

第三，購買力風險。

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化，導致房地產商品不能按市場消化而造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不穩定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給項目帶來損失。應對措施主要是在房屋的建筑設計中豐富產品的類型，對大、中、小戶型進行優化組合，適當加大可以組合型住宅的所占比例。

四、控制土地競拍價格

土地成本(約占項目總成本的30％～35％左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費用支出。包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發完成，該成本一般也不會有較大變化。因此，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

第一，要注重土地費用可承受的最高限額測算。

在參與土地競拍之前，首先必須算好帳，擬建設的初步方案，即以什么的產品面市，并預測明后年的各種品類物業的銷售價格，然后計算建造的成本，以銷售價格最低的物業形態作為假定方案，假定為零利潤的情況下，計算出土地成本限額。這就是參與拍賣所能承受的價格底線，能夠基本保證土地成本在可控制范圍內，不會出現盲目舉牌，造成不可控制的局面。

第二。土地競買報價策略選擇的具體方案如下：

(1)不平衡報價策略。當采用評分的方法進行招標時，房地產開發商可通過認真分析評分方法，結合企業自身的優勢，揚長避短，使本企業的綜合評分達到最高。如發展商本身的建筑實力較強，對招標工程造價有較大的把握，可報以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競爭對手。

(2)高、低報價策略。若項目所要求的專業性和管理水平較高，潛在的競爭對手較少，可使用低報價策略；若項目的發展前景看好，競爭對手較多，則可使用高報價策略。

(3)合縱連橫策略。為了避免行業內部惡性競爭。抬高土地的競拍價格，房地產開發商應該采用合縱連橫進行聯合投標。

(4)志在必得策略。房地產開發商出于發展需要不惜采取微利甚至微虧的策略進行高報價，以期志在必得。房地產企業在土地競買時，通過對出讓土地進行認真分析、做出詳細策劃，根據市場競爭的情況和本企業需要的迫切程度，結合以上的競買策略，在競買時保持心理穩定、從容應價。土地在招拍掛出讓之前。政府部門對該地塊的規劃一般是粗線條的，房地產開發商在獲得土地后，在規劃設計階段，還可以結合所在城市的發展戰略，對項目用地的規劃向政府提出合理化建議，以期政府部門采納。使其在規劃指針上做出一些讓步，提高對土地的利用率，降低土地使用成本。