我國房地產市場競爭現狀分析

張　娟

摘要：闡述了我國房地產業競爭概況，分別從中國房地產企業的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權的競爭，對我國現階段的房地產市場競爭現狀進行了分析。

關鍵詞：房地產市場壟斷定價品牌競爭

房地產業在中國是一個高速發展的行業，特別是經過近十多年的發展，中國房地產業已經成為國民經濟的基礎性產業和支柱性產業。然而，總的來說，我國的房地產市場是個發育不全的市場，房地產市場化程度低，市場供給需求結構不相匹配；房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產市場企業間進行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產市場競爭方式和狀況進行了重新思考很有意義。

一，我國房地產業競爭概況

現階段，我國房地產市場依然處于火爆狀態。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產業顯現出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發展，導致房地產需求迅速增長；房地產業與相關產業的產業鏈長、關聯度高，具有成為支柱產業的潛力，進而拉動區域經濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產業，使我國的房地產發展商、房地產策劃業、代理業、房地產金融保險業不得不面對日益強烈的競爭壓力。就溫州房地產業發展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產業的諸多問題亟待解決。

二、我國房地產市場競爭現狀分析

1，中國房地產企業的價格競爭

目前，我國的房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產企業的壟斷定價、房地產企業的價格歧視、房地產企業的價格串謀。價格競爭的特殊表現形式。因為它們都是企業在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

1)房地產企業的壟斷定價。中國房地產企業所處的環境是區域性寡頭壟斷的市場結構環境，這種環境下的市場競爭是位置相鄰的少數幾家企業之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現在：壟斷可以實現規模經濟。

2)房地產企業的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產產品質量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關的幾個方面的價格歧視。

3)房地產企業的價格串謀。價格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業的串謀行為及其均衡存在極大的不穩定性，但是由于中國房地產市場具有獨特的市場結構特征，房地產企業之間的價格串謀不僅可能，而且具有相當的穩定性和普遍性。促使房地產企業實行價格串謀的因素主要包括市場結構因素、企業的成本因素、多市場競爭因素等等。

2，房地產品牌競爭

房地產的品牌創立可以減少房產交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產品牌一旦形成，就向購房者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水準的信息，降低了事前(買賣行為發生前)的信息不對稱。

行業發展規律決定。當房地產行業發展到一定水平時，行業的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，在房地產市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進入我國房地產市場。中國人世后。歐美大型房地產商也將進駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加。或是參與開發或是直接投資等等，這些都顯示了國內企業建立自己的品牌的重要性。

3，廣告競爭

目前，我國的房地產開發商在處理現實經濟中的信息不對稱現象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業的一種戰略性投資，也是企業的一種競爭戰略。廣告作為一種競爭戰略，是指企業將廣告支出作為一種與價格、產出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產生有利于自己的競爭優勢。由于房地產企業之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導致各個企業的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。

4，土地所有權競爭

由于土地資源的稀缺性，在供不應求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進程的加快和房地產業的發展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經無法有效調控城市土地的使用效率，必須對其結構加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進行結構調整。第一，對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標方式取代協議方式。第二，通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況把使用期限確定在20～30年以內。第三，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當。第四，放寬劃撥土地使用權進人市場的條件。

三、結語

總之，我國的房地產業正面臨著巨大的發展潛力，在中國房地產業在發展過程中，特別是去年的金融危機，出現了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關部門必須對房地產市場進行政府規制，規范房地產企業之間的競爭行為。增強房地產市場的可競爭性，促進房地產市場價格機制的充分形成和有效發揮。使我國的房地產業保持健康快速的發展。