定金非同訂金　索還先別違約

趙新政

為買到價格適中、地理位置優越且帶有停車位的一套三居室，周先生幾乎跑遍了北京城三環以內的大小樓盤。前些日子，他終于相中一套。美中不足的是車位特別緊張。跟開發商談過數次，才口頭答復給他預留一個。為防止日久生變，他很快交了定金。而他欲將此條款寫進購房合同中時，卻遭到了開發商的拒絕。于是，他和開發商就是否退還定金一事展開一場法理較量。

承諾難入合同買方停止購房

今年2月，周先生從遠郊區縣調到市區工作。為方便上下班、接送孩子，他和妻子想在三環內購置一套面積較大、帶有車位的三居室房屋。找來找去，他還真的找到了一套比較理想的房屋。開發商向他介紹了房子的結構、質量、裝修等情況，美中不足的是該樓盤停車位出奇地緊張，有錢也未必能買到。

幾經交涉，開發商答應給周先生預留一個車位。周先生覺得就此成交了，很快向開發商交出6萬元定金。雙方在《認購協議書》中約定：認購人向出賣人繳納定金。在簽訂認購書五日內，雙方簽訂《商品房預售合同》。如未在約定期限內與出賣人簽訂合同，定金不予返還。

繳納定金后的第三天，周先生即來到開發商處，擬與其簽訂買房合同。他與開發商量，想將開發商為他預留一個車位的承諾作為一項內容列入合同。開發商不同意，并以格式合同不能亂添內容為由予以拒絕。當天未簽成合同。隨后，周先生又找開發商多次，但始終不能達到目的。于是，周先生想索回定金到他處另選房屋。

周先生說：“我真心實意到開發商處買房，開發商卻不真誠相待。既然不能滿足我購房的條件。我就沒有在這里買房的必要。”周先生認為雙方不能就車位問題達成協議，不能將此條款寫入購房合同，至少證明開發商沒有履約能力，與其將來發生糾紛，不如一開始就不簽訂購房合同。因為買賣行為不會再發生了，開發商就應該退還他的購房定金。

開發商認為不應當退還定金，其理由：一是在收受周先生的定金時已在收據中注明“不退”：二是雙方已經簽訂了認購協議書，本協議一經簽訂就不能退定金；三是雙方在約定認購協議中約定，“在五日期限內未簽訂合同，定金不予返還”，因此，周先生應該忠實履行協議約定。

周先生說：“在約定日期內未簽成合同，是雙方就合同主要條款協商不一致造成的，怎么能說成是我單方面違約呢?再者，簽了認購書就不能退定金是哪里的規定，這豈不是霸王條款嗎?”

周先生就定金返還問題與開發商協商無果，隨即向法院提起訴訟。庭審中，開發商堅持自己的觀點。認為其擁有國家頒發的正式銷售許可證，雙方有協商一致基礎上簽訂的認購協議，且周先生自愿繳納的定金是締約定金，故周先生拒絕簽訂購房合同是他違約在先，僅此一項即不能要求退還定金。

開發商指出，周先生的過錯及違約行為是簽訂購房合同時，他額外提出認購協議以外的非分要求，欲在標準格式合同文本上添加內容，這是不允許的。因此，周先生要為此次房屋買賣合同不能訂立承擔責任，不應該返還其定金。

法院審理認為，周先生及開發商的行為均無不當之處，沒有違約及過錯的地方。根據查明的事實，法院依法判決開發商返還周先生的定金，并承擔本案的訴訟費。開發商不服一審判決，提出上訴。二審法院再次審理后駁回上訴，維持原判。

定金非同訂金購房并非必交

二審敗訴，開發商仍然不服。陳君玉律師說，如果開發商弄清其敗訴的理由就會服輸了。本案中，開發商是否應該返還購房定金，關鍵要看周先生是否有違約過錯行為，如果有就不能返還。從周先生的購房過程看，他提出的購房條件很明確，一開始即表明自己想擁有一個車位，簽訂合同時又再次強調，并想將其在合同中進一步明確。這個要求沒有不妥當的地方，與故意違約沒有聯系。開發商拒絕在購房合同中增加內容，不同意將預留車位條款添加進來，也沒有不妥當之處。因為，開發商沒有為周先生作出該書面承諾的義務，同樣不存在過錯。

在雙方都不存在違約過錯行為的情況下，由于開發商的行為妨礙周先生購房目的的實現，因此，他要求開發商返還定金請求符合相關法律規定，應該得到法律的支持。法院的判決依據是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，本解釋第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

陳律師提醒，商品房買賣中設立的“定金”能起到證明合同成立、為合同履行擔保、懲罰違約者等作用，而經常使用的“訂金”卻沒有這種作用。“訂金”在法律僅視為預付款，合同如履行它可充抵房款，不履行應如數退還。《最高人民法院關于適用(擔保法)若干問題的解釋》第118條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”因此，購房時買受人規避“定金陷阱”的最好辦法是，不與開發商簽訂認購協議，不交定金。即使迫于無奈，也要盡量使用“訂金”等詞語。

另外，由于在商品房交易過程中，簽訂認購協議、繳納定金不是簽訂商品房買賣合同的必經前置程序，只要雙方協商一致，就可以直接簽訂合同。所以，買房人購房時要盡可能避免這兩種做法。