論信息化時代房地產市場的管理

耿國勝

摘要：當前，我國的房地產市場已進入信息化經濟時代，信息技術與傳統產業的融合對我國房地產市場提出了更高要求。我們要審時度勢，正確定位房地產市場的管理職能，不斷創新和加強信息化時代房地產市場的管理，全面實現房地產市場的可持續發展、和諧發展。

關鍵詞：信息化房地產市場創新管理

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)05-271-02

我國《建設事業信息化“十五”計劃》中明確指出：信息技術的廣泛應用，使信息成為重要的生產要素和戰略資源，是優化資源配置、推動傳統產業不斷升級和提高社會勞動生產率的新動力。隨著新經濟的發展，信息技術與傳統產業的融合對我國房地產市場提出了更高要求。事實表明。信息化建設不再是房地產市場的效益工程而是其生存工程。當前，面對房地產交易主體的多元化、交易信息的網絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統管理模式的基礎上創新思維，建立科學、合理、規范、高效的房地產市場管理運行體系。是房地產市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。

一、房地產市場的歷史演進：三階段發展規律

房屋與土地是人類最基本的生存與發展資料。土地關系和土地利用一直是各社會形態關注的中心問題。住宅從“構木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經營，其歷史演進隨社會生產力的發展而變遷，隨社會生產關系的變革而變化。真正意義上的房地產市場，始于產業革命之后的商品經濟時代。其發展具有三個階段性的特征。

1工業化時期。住宅短缺成社會各界普遍關注的問題。在18世紀60年代始英國的產業革命。法、德、美在19世紀相繼完成。在工業化進程中，19世紀中葉，歐洲出現了普遍的住宅缺乏現象。小資產階級的代言人普魯東毫不猶豫地斷言，在大城市中，90％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點，即自己的-家園，正在被社會旋風(指工業革命引者注)卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下。原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現代無產階級實際上卻懸在空中。普魯東反對工業革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲I業革命進程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀50～80年代的工業化時期，也出現了嚴重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發了20世紀80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設是房地產市場的主軸。

2城市化時期。城市的土地利用及房地產權關系成為重點。這個時期的主要特征是：農業人口大量向城市轉移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產交易的空前活躍，明晰產權，健全法制，是規范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產權體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權的有償有期使用制。建設中國特色社會主義社會的房地產權體系，是適應房地產市場交易主軸的基礎。

3現代化信息經濟時代。以發達資本主義國家引領的現代化信息經濟，房地產作為資本融入社會資本體系的運營，房地產業與金融業結合，房地產成為重要的投資和融資工具。經濟學諾貝爾獎得主夏普和米勒預言，21世紀金融創新的主題是房地產證券化。房地產抵押，產權保險與交易，房地經營的虛擬化和國際化等成為普遍的現象，房地產經濟活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產證券化是房地產市場的主軸。

二、審時度勢，正確定位房地產市場管理的職能

房地產市場管理(本文所指的房地產市場僅限于房地產二、三級市場)是通過對市場活動的研究制定市場規則來規范市場行為。主要包括兩方面的內容：一是規范市場主體的行為，既要規范房地產開發企業和中介企業及其從業人員的行為(具體指其預銷售行為、廣告發布、合同簽訂、經紀代理等一系列市場行為)，又規范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息。如房源信息、價格信息等。

傳統的市場管理側重于市場主體資質的審批和項目的審批、僅發布一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。傳統市場管理模式弊端的主要表現有：

1信息不對稱助長了欺詐行為的發生。房地產市場比起動產商品市場，更容易發生信息阻滯的情況。信息不對稱的狀況，使消費者更容易上當受騙，一些不良開發公司的欺詐行為也更容易得逞。人們熟知的“一房兩售”、“出售抵押房”等違規行為就是由于信息不對稱才使得開發公司的多次欺詐行為得逞。

2不規范銷售行為大量存在。市場上仍有部分開發企業不嚴格按照建設部《商品房銷售管理辦法》等法律法規要求組織銷售，如：不在售樓現場醒目位置公示《商品房預售許可證》。這些不規范銷售看似事小，但如果任其發展。極有可能引起坑、蒙、騙等損害消費者利益的事件發生。

3“無證售房”的現象在一定范圍內比較突出。這些“無證售房”大都以“內部認購”、“繳納誠意金或保證金”等隱蔽形式表現出來?！盁o證售房”行為既逃避了政府對市場的監管，又極容易產生欺詐等現象，對市場危害很大。

4房地產市場信息的發布不夠及時、缺乏權威。由于我們的管理手段落后，房地產市場的大量信息無法及時捕捉，并予以發布。以引導市場。這種情況導致房地產市場上各種虛假信息滿天飛，誤導投資人理性投資，也誤導消費者科學購房，甚至誤導了政府決策，也使得經濟學界人士無法得到從事研究所必需的各種高質量數據。

進入網絡信息時代，這種傳統的管理職能已無法適應產業快節奏發展的需要。必須打破本位觀念，沖破重堵輕疏的思維定勢，走出被動、靜態、封閉的管理模式，建立起準確、快捷、完整的信息收集、分析、發布體系，讓信息資源為市場主體所充分共享，并正確引導市場主體規范運作，自覺成為誠信建設的執行者，實現市場管理從原來的審批和制約的單一功能。向溝通、服務、引導、監督等多功能轉化。

三、順應形勢，努力創新管理模式

為消除市場上的信息不對稱。規范市場銷售行為，提高捕捉市場信息的能力，進而增強政府管理市場、調控市場的能力，促進房地產市場的健康、持續、穩定發展，我們必須創新房地產市場管理。主要有以下幾點建議：

1建立通暢的工作聯系機制。一是以連貫的縱向聯系機制來調控市場供應：二是以穩固的橫向聯系機制來完善市場管理；三是以多級聯網體系來實現城鄉一體化管理。

2建立寬廣的交流平臺。一是為市場主體提供高水平的服務平臺；二是加強社會對市場

主體行為監督的平臺；三是探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產要查擋、二手房購買者在做出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產產權產籍檔案是經過工作人員整理后形成的有價值的信息資源。不能僅僅局限于內部人員利用，更要對外部人員開放，實現資源共享。滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。

3建立科學評估體系。(1)全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規范與否對整個市場的健康發展產生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業行為的標準，從考察企業硬件與軟件兩大部分著手，根據各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態管理。并適時調整。當然這要得到各相關部門的協助與配合。才能達到預期的效果。(2)完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下。各地房地產市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產業界拉響了警報。過火現象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制采控制房地產開發與投資的風險，為政府、投資者、消費者做出決策提供更可靠的依據。

4建立殷實的數據基礎。(1)盡快實現商品房預(銷)售合同網上聯機備案。商品房預(銷)售合同網上聯機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規范買賣行為、簡化手續的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷(預)售信息由開發商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網上合同聯機備案是網絡時代信息化建設的要求。(2)加強中介的：手房源信息管理。我們必須依靠行政手段和信息化手段來改變目前：手房源信息發布混亂、重復、虛假的不良局面。市場管理部門要將所有具備中介資質的經紀機構以及進駐房地產交易市場的中介機構發布的房源信息進行統一管理(有資質的中介公司掌握著市場上可供房源的70％～80％以上)，應要求其在市場注冊入網，所要公布的房源信息應全部經過注冊并提交市場管理人員審核后發送到網站、觸摸屏、大屏幕及報刊上，并應每天刷新信息。及時消除已成交或租賃的房源，保證信息的唯一性、真實性。(3)強化房屋租賃信息管理。要盡快建立：級或三級申報制，以便市場管理部門掌握全面的信息，分析租賃市場的走勢。

參考文獻：

1周三多等管理學一原理與方法[M]，上海：復旦大學出版社，1996。

2牛風瑞中國房地產發展報告[M]北京：社會科學文獻出版社，2004。

3全小光，淺談房地產企業信息化[J]經營管理，2004(4)。

(作者單位：太原市房地產交易所山西太原030002)

(責編：賈偉)