廣州：城中村大限

陳曉舒

十多年來,廣州城中村的改造一直是個城市頑疾。亞運之前,憑借強大的行政力量是否可以解決存在多年的難題?另外,正在試行的改造樣本是否值得廣泛借鑒?

在珠江新城,廣州新商務中心一排排三四十層新大廈邊,有著偏安一隅的低矮冼村,在廣州“中關村”——人流密集的天河電腦城背后,有著滿地爛菜不見陽光的石牌村,在廣州大道,繁忙的城市道路邊,同樣有著樓貼樓的揚箕村。

城中村已經成為廣州城市化進程中一塊扎眼的“牛皮癬”。2009年7月29日,該市市長張廣寧再次明確:要在亞運開幕之前,完成冼村、新塘村等8個村的整體拆遷工作。

這是多年來,廣州市政府一再表達的決心。只是這一次,城中村的改造有了明確的期限——2010年11月的亞運會之前。

如今,城中村里的出租客開始搬出,不情愿地告別這個地方。而城中村的村民開始索取權益,想在祖祖輩輩居住的這塊宅基地上賺取最后的利潤。

城中村的研究者——廣東技術師范學院副教授藍宇蘊向《中國新聞周刊》表示,“城中村村民不愿意拆遷有幾大原因:自家的宅基地、當年政府給每個村的自留地問題、經濟實業公司的分紅、還有城中村人‘根的意識?！?/p>

“土可生財,地能出金”

年過六十的盧秀芹,從20世紀70年代初嫁到冼村,已經在冼村住了大半輩子。她本不姓盧,但早已習慣了隨丈夫的姓氏,這也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。

盧秀芹剛嫁到冼村的時候,這里大多是平房,家家有院子,村路開闊,現在的黃埔大道和維家思廣場還是綠油油的菜地。站在自家的院子里,能看見遠處自家的農田。日子忙碌艱苦卻也安心踏實。村子里人的成分也尤其簡單,除了外嫁而來的,全是同宗的本村人。

20世紀80年代初,廣州市確定建設重點東移,石牌村、冼村、獵德村都處于原廣州城區的東郊,統統納入了擴展規劃。

起先的擴展還是在規劃上。與盧秀芹同村的盧佑民,在1983年奔著商品糧做城里人去了,后來當了工人。那幾年,冼村許多村民都被招工走了。

城中村研究者藍宇蘊解釋:“1978年前小規模的征用土地,農民非常歡迎,國家會給征地農民分配城鎮戶口,得到城鎮戶口就意味著有商品糧吃,能夠到工廠就業。一直到1985年前,征地都很少,農民的積極性也很高?！?/p>

1985年,冼村的農田開始被征用,這里被規劃為廣州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告訴《中國新聞周刊》:“1985年開始征收土地,只剩下460畝自留地,那是留給冼村的養命地。”

“農田征用比較順利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化過程中,政府只征農地,不征村。而隨著城市化的推動,土地升值,到了后來宅基地的征用就更加困難?！彼{宇蘊說。

沒了農田,村里人開始想著新的生財之路。“80年代末,村里就開始拼命地加蓋房子?！北R佑民說,“當時每個社員有45平米的宅基地。像搭積木一樣蓋成四層五層,每加蓋一層都會多幾平米房子?！?/p>

村民們在利益驅動下不肯浪費一寸土地。走在城中村里,就像是夾在兩扇門里行走,即便陽光充足的正午,村內也是昏暗陰森,仰首只見一線天。

據《城市化中的石牌村》一書的調查,廣州市區最大的城中村一石牌村,街巷寬的地方約2～3米,窄的地方只有0.7米。而在0.73平方公里的土地上,卻蓋了總面積90萬平方米的自建樓房。

密集的城中村里房租低廉,從每月200元到800元,村民有一套自己的經濟學。根據樓層、面積、房間的陽光強度、空氣質量,制定不同的房租價格?！俺侵写謇镎诤诘南镒永镞B手機信號都沒有,這樣的房子一間月租200元?！北R秀芹說。租客也都很精明,看房時打手機,沒信號就走人。

當時,廣州市政府為了遏制村民加蓋房子的做法,規定每棟樓只能蓋三層半?！岸嗌w的按每平米300元處以罰款,和村委會關系好點的就罰200元,再好一點的就罰100元?！北R佑民說。

但藍宇蘊研究后稱:“廣州規定城中村的房子不能超過3層半,但在利益的驅動下,往往越蓋越高,因為罰款遠遠低于出租屋的收益。政府部門監督成本也高,一般無暇顧及?！?/p>

盧秀芹的兩個兒子如今都三十多歲,和大部分冼村人一樣,沒有工作。一家七口就守著兩棟出租樓,一個月平平穩穩賺3000多元的租金。

集體所有的宅基地是域中村人的養命地。以至于在每棟積木似的樓里,村民都會供著土地神,每天插兩炷香,對聯毫不含蓄——“土可生財,地能出金?！?/p>

城中村人的土地崇拜,在拆遷消息下達之后,開始被逐漸打破。“很多租客在看到拆遷通告后都趕緊搬走了,現在每間房子的月租普遍降了50元。”盧秀芹說。

分紅年代

盧佑民家的房子有四層,第三層用來自住,因為這一層比一二層空氣好,也有些許陽光,又沒有頂層的曝曬。另外三層樓用來出租。

冼村的農地被征收后,村民們開始靠收租過日子,盧佑民也不再出去工作,回村里“守家業”,他什么活都不干,連收房租都覺得累?！澳鞘桥说幕?男人什么都不用干?！?/p>

天河區第二任區長梁家良說:“原來農民都是種菜,后來國家發展要征地,要村民一部分留下,一部分遷出去。招工的時候去工廠,原來農民沒什么技術,就靠體力,工廠待遇比較低。留下繼續搞農業的,同時可以開商店、旅館、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下來的就多了,出去的就少了。針對這個問題,天河區政府想到了股份制的辦法,來評定每個人占多少股份,出去的也有點補償?！?/p>

就這樣,盧佑民靠著村里的補償歇了下來。每天早上八九點鐘醒來,盧佑民就到村里的大排檔去喝“早茶”,一份腸粉,一壺免費的茶水,喝飽了就到祠堂邊和村里人“打三公”“斗地主”。盧佑民這樣的日子已然過了十多年。

農田征用之后,隨即是城中村的改制。1988年,城中村開始搞股份制,村委會改制成為股份公司。經濟職能增加了,行政職能開始減弱?！笆聦嵣?前者實質多于形式,后者形式多于實質?！崩钆嗔衷凇洞迓涞慕K結》一書中稱。

開始,在沒有對集體經濟進行全面評估狀況下,村委會將全村集體資產折股,享有村民待遇者,人頭股每人一股。按照1966年1月1日至1988年12月31日期間,每人勞動兩年折一勞動股,每股300元分紅。

村委會改制后成了公司,村支書搖身一變成了董事長,但他并沒有擁有更多的股權,和村民一樣,折算人頭股和勞動股。梁家良告訴《中國新聞周刊》:“當時搞股份制,按這樣一條章程,解決了分配的矛盾問題。”

盧秀芹兩個兒子各自有十幾股股份。丈夫有42股,加上自己的40股,全家每個月有3000多元的分紅。

但冼村村民并不滿足。冼世元說:“村民的平均收入是每月450元,已經到了城市最低收入。我們到外面找工作,工廠老板聽說是冼村人,城市中心地段的人,都推說‘你們是老板,我們怎么敢雇用你們。結果,80%的冼村村民都成了無業游民?！?/p>

冼世元和村民們的普遍看法是:“村委會干部把物業分紅的大頭占了?！钡甯刹繉Υ朔裾J。藍宇蘊在廣州大多數城中村調查后發現:“城中村最普遍的問題是集體經濟的透明度,每個村的村民都對公司領導有質疑?！?/p>

廣州市楊箕經濟發展有限公司(原楊箕村委會改制)董事長張建好對《中國新聞周刊》大吐苦水:“我們村干部每天忙里忙外搞經濟,賺來錢給全村人分紅,村民們什么都不干,天天閑著還不信任我們,說我們貪污了?！?/p>

一村一策

2009年5月,廣州市常務副市長蘇澤群,天河區區長徐漢添在冼村召開了兩次改造工作會。會上明確以“市、區政府為主導,村為實施主體”給予土地融資、稅費減免等政府優惠。

7月27日,市政府常務會議確定推進城中村改造,計劃5年內全面改造一批城中村,10年內基本完成廣州市138條登記在冊的城中村整治改造。而廣州市長張廣寧再次明確要在亞運開幕之前,完成冼村、新塘村等8個村的整體拆遷工作。

此時的冼村,現有村址紅線凈用地面積為162884平方米,村里現有3200戶,常住人口8000人、流動人口35000人,現有房屋總面積72萬平方米。

《中國新聞周刊》拿到的一份冼村最新的改造方案,上面稱:天河區政府相關部門與冼村共提出過四種改造模式:一是政府指導。村集體經濟組織獨立承擔的舊村重建模式,二是政府主導的改造模式,三是政府指導,發展商獨立承擔的改造模式,四是政府指導,發展商與村集體經濟組織共同組建城中村改造公司的模式。

冼村最終決定的模式是:政府指導,發展商與村集體經濟組織共同組建城中村改造公司,由拍賣地塊取得收入支撐改造所需資金。

“拆遷工作是多方利益絞在一起。政府主導,房子的容積率就不會這么高。開發商主導,可分配的資源會更足,建設速度也快?！彼{宇蘊稱。

這完全不同于廣州市五年前的改造政策。廣州市規劃局網站顯示,2004年,廣州城中村改造堅持“不以房地產開發啟動”原則,以村集體和村民個人出資為主,政府將對公共設施、基礎設施配套建設給予適當的支持。

這種變化,也是在經過各種經濟平衡測算,最后達成對各方最有利的方案?！顿甯脑旆桨浮分蟹Q,冼村改造需復建房屋約60.5萬平方米,投入資金約35.67億元,依據天河區近期土地市場隋況,拍賣樓面地價合理范圍為6000～6500元/平方米,拍賣地塊建筑面積在55萬平方米以上,改造完成后,毛容積率介于6～8之間。

改造方案暫按照“拆一補一”的方式計算復建面積,即按照有證房屋建筑面積,每拆除一平方米。復建后的建筑面積相應補回一平方米。市,區級財政不投入,改造資金全部由拍賣地塊所取得的資金來承擔。

2009年8月7日,冼村舊村改造的會議記錄顯示:會議有兩方代表人,一方是冼村的村組織,村書記盧佑醒帶隊,他也是冼村實業有限公司的董事長,另一方則是保利集團的代表人。這意味著,外界猜測的冼村改造的幕后開發商是保利集團。

村民抵制

2009年,冼村上交天河區政府的一份整體改造報告上稱;“96%以上的村民戶主同意啟動舊村改造,100%的村股東代表同意結合新光快速路北延線拆遷建設推進整村改造?！?/p>

在冼村內,村民卻告訴《中國新聞周刊》:“我們沒有人簽字,也沒有人同意要拆?！?/p>

村民們開始擠出賭博打牌的時間,三五百人到冼村大廈門口靜坐,喊口號:“不拆,不拆,不拆?！薄斑€我自留地,罷免村官?！?/p>

村民自發散發傳單,要求村委會:“公開歷年來的村務賬務明細賬,公開村官的工資和個人財產。公開廣州市政府預留給村集體的460畝自留地,以及廣州市規劃局公布規劃的28快自留地的去向和用途。同時公開村集體投資的財產、物業資產及村辦企業賬目?！?/p>

和冼村同樣情況的還有揚箕村。楊箕經濟發展有限公司董事長張建好很無奈的告訴《中國新聞周刊》:“賬目在村里的公示牌上都是公示的,他們不去看,就受一部分的挑唆來鬧事?！?/p>

冼村副書記盧佑醒稱:“各有各的利益群體的問題,整個城市的拆遷都有不同的問題出現,城中村也存在這些問題,慢慢一步步來推,它有個過程也不是一天就能夠達到,政策會上來,因為牽涉到幾千人口的事情?！?/p>

盧秀芹的擔心比較簡單:“拆了以后誰保證我們能不能人住?，F在的權益沒到手,拆了就更沒辦法要了?！?/p>

冼村人介紹,在20世紀90年代末,冼村邊上的金穗路要擴路,拆了冼村村民210棟房子。廣州市政府蓋了盈嘉花園,共4棟回遷樓讓這些村民入住?！吧w了8年才蓋完,村民只能在外面租房子,每個月每平米補助20元?！北R秀芹說。

“搬進去的人回來都說,那幾棟樓就是豆腐渣工程,才搬進去兩年,到處都在漏水?！北R佑民說,“就因為這樣我們大家都對拆遷很怕。”

“生活在這樣的環境里很頭疼,想改變,想住新房,但承諾不實現寧可不住?！北R秀芹說。盧佑醒自己也頭疼,對于冼村在亞運前能不能拆遷完成,他說:“這個要等廣州市政府來定?！?/p>

專家藍宇蘊的觀點是:“不管是改制還是拆遷都是利益的重新調整。利益受損肯定拆不動。”而事實上,在城中村拆遷的這一階段,各方利益還沒有達到最大的平衡。