政策終結并不代表行情結束

趙春雷

經濟刺激計劃的退出,乃至下一個加息周期的到來,將會對房地產市場構成最直接的影響。

受到交易稅費減免、房貸利率7折等購房優惠政策即將到期的影響,近期房地產市場的需求持續高漲,價格也保持連續5個月的上漲,10月份國內70個大中城市的房屋價格同比上漲了3.9%。

一年前,出于應對經濟危機的需要,以及提振當時低迷的房地產市場,管理層相繼出臺了一系列的救市政策,在當時顯然具有相當的積極意義與及時性。但就目前而言,優惠政策的退出也同樣有其必要性。

正如央行行長周小川日前所言,央行正在密切關注投資和住房需求的大幅增長問題。今年以來,相當寬松的貨幣政策與大規模的投資行為,反映出經濟結構的不合理,并形成了資產價格泡沫回潮。前三季度我國GDP實現了7.7%的增長,其中投資就貢獻了7.3個百分點。同時,今年1至10月,中國的房地產投資同比增長了18.9%,其中的土地銷售收入也是地方政府重要的財政收入之一。上述數據至少可以表明,盡管因降低資本金率與利率降低,拉長了金融杠桿,加大形成一定系統性風險的可能,但同時,經濟增長也對投資(包括房地產投資)具有相當的依賴作用。

對于下半年以來,投資購買占據主流的房地產市場而言,按期取消優惠政策,適當潑冷水有其必要性。但即使優惠政策果真到期不續,這一輪的行情卻也未必戛然而止,更可能出現的狀況是,市場在短期的盤整之后繼續向上。

幾個主要經濟體采用的定量寬松貨幣政策是這一輪資產價格上漲的主因。就中國而言,過去數年的年度廣義貨幣(M2)的增長都控制在17%左右,而今年以來M2增長已經超過了30%,當然隨著年底將至,新增貸款數按常規已呈現下降趨勢。央行數據顯示,10月末金融機構人民幣各項貸款余額同比增長34.19%,10月末廣義貨幣供應量(M2)同比增加29.42%,金融機構10月份新增人民幣貸款人民幣2530億元,低于9月份的人民幣5167億元,達到年內最低值。與此同時,實體經濟的復蘇步伐顯然要滯后于M2增速與信貸的擴張,更缺的是產品的出路而非產能,也因此,產業資本流入處于上升區間的房地產市場是非常合乎情理的。受多路資金推動的房地產市場,升值幅度已經成為資本的主要考量因素,而至于早已經嚴重背離常規的房價租金比,似乎被置于忽略的位置,以租養房已成為不可能完成的任務,盡管那才是真正反映房價合理性的指標。

弱勢美元是構成資產價格上漲的另一個重要因素。美元的持續走弱與美聯儲的零利率政策,使得與美元相掛鉤的大宗資產都出現了資本炒家的身影。今年11月來,美元指數不斷刷新15個月低點,最低跌至74.64,與2001年7月31日的最高紀錄121.07相比,已跌去1/3以上。與此對應,至11月20日,2010年1月原油期貨合約結算價至每桶77.47美元;2009年12月黃金期貨上漲4.90美元,結算價報每盎司1146.80美元,較上一個交易周累計上漲近2.7%。另外,弱勢美元直接導致了熱錢正陸續從美國流出,并大幅度地進入中國,來博取人民幣升值與進入房地產市場進行套利,1-9月流入的疑似熱錢約為1273億美元,這將對未來一段時間內的中國房地產市場形成支撐。當然,日后熱錢撤出時的破壞作用也將很猛烈。

市場情緒與現實需求是構成房地產市場熱度持續的原因。當下的市場中基本已經被看漲的情緒所主導,投資房地產的接力游戲正在樂觀與堅定的氛圍中展開。另外,已經進行了45%的中國城市化進程,其剩余的進程中必然會繼續帶來巨大的住房需求,而這個需求是缺乏彈性的。

經濟刺激計劃的退出,乃至下一個加息周期的到來,將會對房地產市場構成最直接的影響。