公證與物權法的銜接

龔慧敏

2007年3月,第十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過了《中華人民共和國物權法》,該法對人民現實生活中的涉及的重要事項都做了明文的規定,可以說該法對于中國法制建設,無疑有著深遠的影響和劃時代的意義。當然,《物權法》對于今后公證的理論與實踐工作,也同樣會產生深刻而長遠的影響。可是,公證業務卻未能進入《物權法》領域,這對于公證業務來說,無疑是一大遺憾。在本文中,筆者僅對與物權變動有關的公證所起到的作用,作一些粗略分析。

一、公證的作用與物權登記

不動產物權的所有權的變動,是以物權登記為標志的。然而,就傳統民法理論而言,物權并不需要登記,而是以物的所有權和物的占有而產生的,隨著社會的發展,登記的重要性日益凸顯,從理論層面而言,物權的登記功能主要體現在三個方面:一是通過物權的登記起到公示作用,進而,來達到對于物權設立和變動的公信力作用;二是將物權的登記內容,推定為物權的真實狀況,即將物權登記作為物權真實的唯一法定狀態來源來認定;三是公示之后,產權人可以對抗惡意的第三人,從而保全產權人對物權的完整性。

就目前的《物權法》中的登記制度而言,是以登記作為生效要件主義的基礎上,又給予了一些保留。這種保留反映在法條層面,就是出現登記機關不清和多種登記形式并存的局面的產生。因此,作為物權的設立和流轉的基礎和初始狀態,就有可能產生混淆和錯誤的發生。換言之,因為登記制度的不完備,在物權流轉的開始就可能已經產生錯誤。這時,再要求登記機構本身作出形式審查和實質審查的二者兼顧,則會大大增加難度。這時,如果可以提前介入公證機構的調查核實的服務職能,則可以增加登記制度的公開、誠信價值。

公證機構的服務職能很多,其中比較重要的一項職能,即查明事實。這里的查明事實,包括兩個部分,一方面是對當事人的意思表示真實性的核實,另一方面是對提供證明材料的真實性的核實,而《物權法》的規定中,沒有涉及對于當事人的意思表示真實性的核實部分,這無疑加大了當事人的交易風險。但是,從另一個方面而言,當事人為了減少交易風險和其中的不安定因素,也勢必會主動來到公證機關進行對當事人的意思表示真實性的核實,以減少交易風險和不安定因素。因此,在不動產的交易中,不僅要我們應該加強對公證行業的宣傳力度,提高公證行業的社會認知度。更重要的,是建議在不動產交易中,采取登記加核實的模式進行。即在不動產的強制性登記程序之前,加入公證機構的核實程序,以幫助登記機關核實相關內容,以達到明確交易當事人的意思表示和所提供的證明材料雙重的真實性。當然,作為公證機構的核實程序,仍要采取自愿和就近辦理的原則,在辦理登記程序中,可以采取提醒和建議的方式,告知交易者的交易風險,進而建議交易者去公證機構進行相關的咨詢事項。

二、公證的作用與物權的流轉

就物權的流轉而言,其核心問題在于交易成本和交易安全的關系問題。有學者將中國和法國的不動產物權交易進行比較后發現,目前中國的房地產交易糾紛率居高不下,其原因不能簡單地歸結為購房人自身的粗心,也不能歸責為購買認為節省中介費用而省去求助法律專業人士的行為。由于目前的《物權法》并未要求交易當事人進行強制性的公證,這固然有立法者從人民群眾的利益出發,想要幫助當事人相對降低交易成本,減少交易支出的想法,但是,由于物權流轉的特殊性和動態性,若脫離公證而單獨的進行,不僅不能使交易成本降低,反而有提高和加大的可能。雖然登記機關對不動產登記可以進行實質審查,但對所有權轉移前的不動產交易過程,登記機關并不能很好的監督。比如在交易過程中意思表示的合法性方面,民事活動當事人多偏重于追求交易成功,很容易忽視交易的合法性,一旦就交易合法性和效力發生爭議,當事人又不得不花費大量時間和精力處理爭議,交易成本隨之提高,使得降低交易成本的目的反而沒有達到,得不償失。

因此,強調公證在物權流轉中的特殊地位和重要作用,主要有以下利處:

1.基于物權流轉的動態性,需要公證介入以利于交易安全。物權流轉過程中,交易雙方最最關心的就是交易的安全性。公證機關作為證明機關,可以加強交易雙方對物權流轉整個過程的監督。

2.基于公證機構的特殊服務職能,需要公證介入物權流轉,以加強管理。公證制度是一項國際通行的預防性法律制度,對預防糾紛、化解矛盾、構建社會主義和諧社會有著非常重要的意義。

3.基于物權流轉的誠信交易,需要公證介入,以加強物權交易的誠信性。公證機關物權流轉程序中的監督作用,可以讓交易雙方增強對整個程序的誠信度,從而確保交易的切實可信,從而減少糾紛的產生。

《物權法》作為一部具有劃時代意義的法律,必將給社會生活的方方面面帶來深刻的影響,公證行業當然也不例外。

作為公證機構,應當在切實理解《物權法》的理論內涵的同時,開發多種公證渠道,保證在完善司法體制機制、加強社會和諧的司法保障中,發揮公證的積極作用。為了維護物權流轉的安全與效率,為了維護物權流轉過程中交易的誠信,為了維護基于物權的流轉而帶來的社會的和諧發展,都應當將公證制度和《物權法》、物權流轉制度聯系起來,結合起來,完善起來。從而通過公證的手,來保一方的平安。

(編輯/李舶)