淺析美國次貸危機的成因與我國房貸風險的防范

韓　敏

當前,受美國次貸危機的影響,世界金融市場發生了巨大的風暴。次貸危機不僅引發了美國經濟的衰退,對世界經濟也產生了巨大的影響。中國作為世界經濟一體化的重要主體之一,要在多種措施規避美國次貸危機可能引發的全球經濟危機襲擊的同時,積極完善我國金融體系。

美國次貸危機的形成,有著深刻的原因。其一,房地產市場過度投資的膨脹。1994—2006年,美國的國民房屋擁有率從64%上升到69%,超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋,這其中很大成分要歸功于次級貸款的支持。此時美國房屋空置率并沒有上升,表明此前美國房地產市場的繁榮基本是由自住型需求拉動。從2005年開始,美國房屋空置率開始迅速上升,表明購房需求基本上是投機性需求。過度的房地產投資熱,導致美國房價的不斷盤升。由于美國政府于2006年采取了一系列調整措施,抑制房價的過快增長。從2007年上半年到目前美國住房價格已下跌近30%。受房價下跌影響,美國房地產投資已經由增長15%變為下降15%。然而大部分次級抵押貸款采取可調整利率的形式,隨著美聯儲多次上調利率,次級房貸的還款利率越來越高,賣出住房存在巨額虧損,最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升,釀成今日的危機。其二,金融機構追逐高額的利潤回報。2001—2004年,美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展,美國人的購房熱情不斷升溫,次級抵押貸款成了信用條件達不到優惠級貸款要求的購房者的選擇。放貸機構間競爭的加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。如只付利息抵押貸款,它與傳統的固定利率抵押貸款不同,允許借款人在借款的前兩年中只付利息不付本金,借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款,這使得一些中低收入者紛紛入市購房。一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式,即借款人可以在沒有資金的情況下購房,且僅需申報其收入情況而無須提供任何有關償還能力的證明等。競爭的加劇使貸款機構只顧極力推廣這些產品,而有意忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節。在巨大的利益驅動下,過去幾年中,次級房貸放款中的不良行為層出不窮。其三,金融監管部門監管缺位。首先美聯儲放松貸款標準的管制,鼓勵開發并使用可調整利率房貸,對脆弱的次貸借款人缺乏保護措施。其次是此次次貸危機主要是以次級抵押貸款為基礎的資產證券化出了問題,因為許多投資公司在證券化的基礎上再一次證券化。信用衍生品的基礎產品違背了銀行信貸可償還性原則,沒有注重借款人的第一還款現金流,而是寄托在抵押品的價值升值上面。同時衍生品違背了讓客戶充分了解金融風險的原則,致使風險無限積累,超出了市場投資者可承受的范圍。

多年來,我國在房地產市場改革方面取得了顯著的成果。停止了住房實物分配,逐步形成了以經濟適用型住房為基礎的多元化住房分配貨幣化制度。但是,由于房地產市場的需求過旺,房價上漲過快,中國國內房地產抵押貸款數量激增,抵押貸款風險在一定程度上開始顯現。從2004年—2008年9月末,全國個人房貸平均不良率翻倍增長,商業性房貸逾期違約率上升 10倍。銀行訴客戶房貸違約的案件,也從過去的零星案件發展成為常規性案件。面對我國的抵押貸款市場存在的重大風險,美國發生的次貸危機應該為我國房貸風險敲響了警鐘,提高房地產抵押貸款風險的預見性和防范措施已成必然。

一是確保房地產市場價格的穩定,避免房地產過熱投資的沖動。房價是驅動借款人購買住房的關鍵因素,也直接影響抵押貸款的規模和數量。更重要的是房價的波動會極大影響抵押貸款的價值,穩定的房價是個人住房信貸市場健康發展的重要保證。從調整房地產市場供需矛盾入手,通過改變住房結構,達到房地產需求與供給的平衡。一旦危機爆發出現苗頭,政府應該擔起保護普通借款人的責任。減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產以降低收回的速度,保障房價穩定,也保證社會穩定。同時堅定市場發展的信心,,防止投資者心理過度恐慌,導致危機擴散到金融市場其他領域。

二是加強個人住房信貸業務監管,防止風險貸款產生。近年來,我國各級商業銀行為了抓住房地產市場繁榮的時機,大力開發以住房抵押貸款業務為主的個人零售業務,以提高利潤水平,搶占市場份額。但是越是高回報的收益越是具有巨大的潛在風險。監管當局應該將規范房地產抵押貸款市場,防止同業惡性競爭導致抵押貸款質量下降作為重中之重。進一步建立和完善個人征信系統,改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行主觀判斷和決策,以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況,減少各種惡意欺詐行為。完善個人信貸法律,加強對失信、違約的懲處,從法律上保障銀行開辦消費信貸業務的利益。在積極進行金融創新中,注重加強對銀行基礎產品的監管,對金融創新的衍生產品應該盡量地減少衍生的過渡擴張。

三是商業銀行加強自身管理,提高住房抵押貸款的質量。銀行自身提高管理意識,是控制房地產抵押貸款危機發生的根本保障。銀行不能為了短期的高額利潤,為風險的累積和爆發埋下種子。健康、穩健、持續的業務經營發展是銀行生存和發展的根本。完善銀行內部對房地產抵押貸款的審核、定價和貸后跟蹤審查制度。完善審核崗位職責,建立互相約束機制。使借款人資質審查、抵押物評估、擔保物確認等工作相分離,避免銀行內部工作人員違規放貸風險。實行貸款經辦人終身負責制,完善貸款風險記錄,考核經辦人業務質量,切實提高信貸人員對抵押貸款管理的質量。建立抵押貸款后臺管理評價機構。實現規模化管理和評價機制,考核經辦人員工作質量,開展信貸人員工作評級制度,將評價結果與薪酬制度掛鉤,提高信貸人員在住房抵押貸款管理方面的積極性。

四是健全風險補償和分散機制,保持銀行資產的流動性。加快住房抵押證券化的操作,實現住房貸款與證券市場的結合,并將銀行的抵押權整體轉移給信托、投資公司等機構,將個人住房抵押貸款轉換流動性較高的資產,提高銀行抵御風險和參與市場競爭的能力。同時在房地產抵押貸款業務中積極引入保險公司、擔保公司等機構,完善現有的擔保業務品種,增強擔保措施和手段,通過財產保險、還貸保證險、階段性擔保等保險手段綜合運用,進一步抵御壞賬風險損失。

(編輯/穆楊)