量價齊跌，福州樓市進入膠著期？

呂　甜

8月量價齊跌，9月“金九”難現(xiàn)!福州樓市又一次站在分岔路口——是快速反彈中的短暫回調(diào)，還是在觀望氣氛中重現(xiàn)去年的低迷?

樓市向來用“金九銀十”來形容秋季樓市的火爆。而在秋天到來前，8月份的銷售數(shù)據(jù)無疑給已經(jīng)持續(xù)火爆了6個月的福州樓市潑了一盆冷水。

進入9月，福州一手房成交量連續(xù)出現(xiàn)下滑。四周來，福州一手房成交數(shù)據(jù)分別為：764套、655套、557套、541套。二手房市場則認為，9月份的成交量和8月份的成交量基本持平，火熱不足平淡有余。從目前數(shù)據(jù)上看，“金九”很難重現(xiàn)往年的井噴火爆，業(yè)內(nèi)人士認為，購房者觀望氣氛濃重，樓市又一次走到了十字路口，新一輪市場拉鋸戰(zhàn)似乎已經(jīng)拉開。

房價虛高持幣觀望

周末，在金山區(qū)，多數(shù)新盤已經(jīng)難現(xiàn)前期哄搶看盤的態(tài)勢。某新盤現(xiàn)場，有工作人員坦言：購房者作出買房決定時都比較猶豫，買房速度不如前幾個月，成交的也大多是以自住為主，做投資的客人比較謹慎。

與此同時，火爆了7個月的二手房市場也清冷了不少。“最近，好幾個中介又開始打電話問我買到房沒有?！笨捶靠戳税肽甓嗟膹埾壬f，“今年年初，他們的電話還是經(jīng)常打來，不過4、5月以后，幾乎就沒有了。”這一變化，讓張先生覺察到二手房市場的一絲涼意。一個夏天下來，中介小王黑了不少，“太忙了，從早到晚帶客人看房，這兩個月輕松一些?！睋?jù)他介紹，客戶從7月份已經(jīng)開始減少，預(yù)約看房的熱情也隨之消退，前幾個月門庭若市的現(xiàn)象不再。

經(jīng)歷過上半年房價的“過山車”，購房者心態(tài)已顯疲憊，大家對于即將到來的“金九銀十”似乎熱情不大。在6個月的連續(xù)上漲后，福州市區(qū)商品住宅均價從6000多元，一路漲到8000多元，部分地區(qū)房價甚至超出2007年的最高水平。

由搜狐焦點地產(chǎn)發(fā)起的調(diào)查，對于“今年的‘金九銀十會不會持續(xù)火爆?”的問題，95％的被訪者選擇“不會”，理由是“最近成交已經(jīng)降溫了”；超過九成網(wǎng)友“不會選擇在即將到來的推盤高峰期出手買房”，而制約買房的原因，一半網(wǎng)友認為“房價太高”，四成人稱“等待政策打壓房價”。

這樣的調(diào)查結(jié)果與5月份同類調(diào)查相比，看空市場未來、選擇持幣觀望的人數(shù)激增。

信貸收緊火熱難續(xù)

去年下半年以來，央行為應(yīng)對國際金融危機，實行寬松的貨幣政策是推動今年房價瘋漲的幕后推手之一。“今年上半年就完成7萬億的信貸投放，股市和樓市‘不差錢!”分析人士指出。

7月，國家六部委先后表示將密切關(guān)注樓市走向，信貸政策開始調(diào)控：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中信銀行在福州的各大分行均已開始收緊“二套房貨”的優(yōu)惠措施，首付款比例統(tǒng)一調(diào)至四成，貸款利率變?yōu)榛鶞世实?.1倍，部分銀行最低可打7.1折。

信貸政策的調(diào)整甚至影響了首套房貸的優(yōu)惠。近期在榕一家大銀行進行首套房貸的微調(diào)：首套住房中的非普通自住房，利率優(yōu)惠與首付比例掛鉤。如首付比例為40％，貸款利率在基準利率上最低可打7.1折；首付比例為30％，貸款利率可打8.1折；首付比例為20％，貸款利率打8.5折。

據(jù)介紹，福州普通商品住房認定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)、實際成交價低于同區(qū)段住房平均交易價格1.44倍以下。只要其中一項如建筑面積或者房子單價超標就不能算普通自住房。

在上半年貸款規(guī)模大幅增長的背景下，下半年貨款規(guī)模適當收緊成為趨勢。眼下個別銀行貸款額度漸緊，因此開始臨調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，暫停部分貸款業(yè)務(wù)，以保證住房等優(yōu)質(zhì)貸款的發(fā)放。記者就消費貸款申請一事咨詢了福州五四路一家銀行，該行工作人員表示，最近額度較緊，消費貨款暫停了。另據(jù)了解，該銀行的汽車貸款也基本停辦了。

在一片信貸收緊的風聲中，半年來指數(shù)翻番的A股市場在8月份出現(xiàn)大跌，跌幅一度達34％。連續(xù)6個月瘋狂上漲至歷史高點的樓價雖然沒有出現(xiàn)明顯下跌，成交量卻環(huán)比萎縮了一半。

量價齊跌后市待辨

面對量價齊跌的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為：從成交量上看，壓抑了一年的剛性需求，在上半年得到很好釋放，無論一手還是二手。中小戶型房源基本消化得差不多了；從房價上看，目前，市場上高端房源偏多，房價已回歸歷史高點，調(diào)整是必然，雖然9月福州有部分新增項目，但并不能改變產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

即便銷售速度放慢，成交量有所下降，開發(fā)商仍然看高房價。金橋地產(chǎn)負責人陳名亮認為，對于消費者而言，消費性需求在任何階段都可以購買，因為樓市目前走勢看漲。“由于去年樓市低迷，導致開發(fā)商不敢拿地。很多開發(fā)商今年沒有項目開發(fā)，必然造成了市場供應(yīng)的斷檔，且需要半年左右才能彌合。因此，一手房價格出現(xiàn)大幅波動可能性不大?！?/p>

專家提出三個判斷“拐點”的標準提醒購房者進行觀察：一是二手房成交量對比高峰期下降一半以上；二是投資者比例突破四成；三是銀行政策，貨幣政策調(diào)整將左右樓市。

對此，專家還指出，僅憑一個月的交易數(shù)據(jù)仍不能判斷拐點就此到來。“由新盤缺貨和政策敏感引發(fā)的市場觀望只是暫時的，隨著下一階段新盤的集中面市。市場熱度也將隨之恢復，成交企穩(wěn)是可預(yù)見的。倒是二手房市場，一旦成交量下滑，對二手房中介的影響比較大，二手房市場可能率先受到一些沖擊。”

持幣者購房熱情漸熄，開發(fā)商依然樂觀，買賣雙方似乎又開始了新一輪的博弈。受下半年商品住宅市場供應(yīng)增加及經(jīng)濟尚未完全復蘇的影響，預(yù)計下半年，福州房價將會穩(wěn)中有降，不會出現(xiàn)大幅調(diào)整；“金九銀十”能否消融觀望情緒，是年底前榕樓市走勢的關(guān)鍵。