房貸利率變化將嚴重影響樓市

據報道，目前上海多家商業銀行內部開始流傳一則消息，即在基準利率基礎上下浮30%的優惠房貸利率可能要從2010年1月起叫停，這個政策最早有望在今年11月公布。不管消息真實性如何，從市場對此消息的反應來看，房貸利率變化對樓市影響十分巨大。

盡管早些時候有人在忽悠，說什么最近國內的房價上漲過快，就在于有居民的“剛性需求”，在于居民手中的錢太多。最近,市場對個人住房按揭貸款政策變化的擔心，使這種謬論不攻自破。因為，如果百姓的錢真的太多，那么他們進入房地產與個人住房按揭貸款的政策根本就沒有關系。他們有錢，不用貸款，也不必關注銀行的信貸政策變化。

事實卻是，目前中國的房地產市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多，而是這些人過度地使用具有公共性質的國家銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內住房。一個最簡單的例子，國內不少地方的商用住房與住宅的價格倒掛，何也？就在于兩者的信貸政策不同、銀行杠桿率不同罷了。商用住房的銀行杠桿率不高，要想炒起來不容易。

那么，個人住房按揭利率政策的調整對房市會有什么影響？筆者在今年上半年就指出，去年的美國金融危機救了中國的房地產市場。金融危機之后，中國政府出臺了比美國更為強勁的救市政策，而這些救市政策是對房地產市場全面的優惠政策，從而中國的個人住房按揭貸款優惠利率比美國還要低。僅這一種優惠就足以把國內房價繼續推高。

目前美國的聯邦基準利率為0.25%，其個人住房按揭貸款利率為5.3%，而且對借款人采取利率差異化，即不同信用者其貸款利率不同。但是，在中國，基準利率（比如一年期存款利率為2.25%，一年期貸款利率為5.3%）比美國要高，而個人住房按揭貸款優惠利率為4.158%，借款人利率還完全一樣。由此可以看出，中國的基準利率比美國要高，但其個人按揭貸款利率比美國低。這就是通過政府信貸管制政策的一種財富轉移機制，通過這種機制，社會的財富由一方轉移到另一方。

這種財富轉移，誰受益最大？很明顯，是貸款購買住房的個人、房地產開發商與地方政府。優惠貸款利率自然降低了個人購買住房的成本，更重要的是讓住房炒作者便利地進入房地產市場并獲得這種優惠收益。房地產開發商及地方政府當然受益最大。由于優惠利率讓購買住房者涌入市場，不僅可以讓房地產商的利潤得以實現，也可以讓其為不斷推高房價創造條件。當房價被推高，土地財政也就增加了。

但是，利差縮小肯定會讓商業銀行收益水平降低。2009年國內商業銀行的信貸天量增長，但是，今年商業銀行利潤水平還不如2008年信貸緊縮的年份。國內銀行收益水平降低，只不過是通過政府對信貸資金的價格管制讓其收益轉移到房地產開發商及住房炒作者手上了。

可見，如果明年國內個人住房按揭貸款的優惠利率出現調整，這種信貸管制下的利益轉移機制就會發生變化，那么它對國內房地產市場會產生以下影響：一是如果個人住房按揭貸款利率回復到85折的水平，那么個人住房按揭貸款就得上升到4.5135%，利率增加0.3555。如果2009年底個人按揭貸款為4萬億元，其增加貸款成本為142億元。二是個人按揭貸款利率的上升不僅增加了其貸款成本，更重要的是會改變投資者對房地產的預期。因為這不僅意味著過度優惠的政府房地產政策在改變，也意味著強勢的救市政策在調整，意味著隨著整個經濟增長上行，貨幣政策會進一步調整、利率會進一步上升。這必然會讓有房的投資者想盡早把手中的住房脫手，讓還沒進入的投資者在場外觀望。三是利率上升，對銀行是一個利好。利差擴大更有利于提高其經營業績，還可借助《個人貸款管理條例》出臺，讓整個按揭貸款利率差異化，提高個人住房按揭貸款的市場準入，降低潛在風險，那種投機炒作者涌入市場的情況會改變。正是在這種情況下，整個房地產的需求關系將發生較大變化。

筆者一直在強調，個人住房按揭貸款政策是國內房地產市場得以繁榮的核心。2008年9月以來的住房按揭貸款已經到了放任自由的態勢，它是導致今年房價快速飆升的根源。如果這種政策不調整，一定會把房地產的泡沫吹大。在世界歷史上，任何房地產市場泡沫總會破滅，而房地產泡沫破滅的最終結果是銀行危機及金融危機爆發。

為了避免房地產泡沫吹大，過度寬松的個人住房按揭貸款不可持續，調整也是必然的。因此，盡管個人住房按揭貸款利率調整消息還是傳聞，但這種傳聞會落實到信貸政策中，也將對國內樓市造成巨大影響。最近香港房地產市場出現的情況就是對此最好的說明?！?作者是中國社會科學院金融研究所研究員。)

易憲容