房地產項目開發風險因素分析

侯起陽

提要房地產業是一種高收益、高風險的綜合性產業,其開發中的風險因素眾多,這些因素對于房地產開發成敗起著決定性的作用。本文將從房地產項目開發流程的各階段出發,詳細分析各階段影響房地產開發的風險因素,為建立房地產開發項目風險評估指標體系提供依據。

關鍵詞:房地產項目開發;風險因素;分析

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

房地產開發過程通常分為四個階段,即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經營管理階段。就房地產開發商而言,開發的各個階段的風險表現是不同的,它伴隨各個階段的主要任務而產生。

一、投資決策階段

房地產投資決策階段是房地產整個項目開發過程中最重要的階段,關系到整個投資項目的成敗,這個階段的主要風險有:

(一)開發區域風險。在房地產開發經營中,開發區域風險可能來源于開發區域的政治環境、政策環境、社會環境和經濟社會風險。政治環境風險如戰爭、動蕩等,社會環境風險如風俗習慣、社會安定等。

1、政策環境風險。政策環境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來的各種形式的經濟損失。

(1)產業政策。國家產業政策的變化不僅影響房地產市場需求結構的變化,而且決定房地產業的興衰。產業政策對房地產業的影響巨大,一方面國家通過產業政策來鼓勵某些產業的發展,如果房地產業是支持的對象,則它在國民經濟中的地位會得到提高,國家會增加這方面的資金投入,從而給房地產業的投資經營者帶來更多的收益,反之,會給房地產業的投資經營者帶來損失;另一方面國家對不同的房地產支持力度的變化,會改變房地產市場的需求結構,給房地產業不同領域的投資者帶來不同的影響。研究國家和地區的產業發展政策對房地產的投資決策有重要意義。

(2)土地政策。土地是房地產開發的基礎,土地管理政策的變化必然對房地產業產生影響,土地政策風險來源于土地產權制度的變更、不確定,不同的土地取得方式、土地調控制度,以及不同的土地政策執行力度。為了避免遭受風險損失,房地產投資經營者應該關注土地政策的變化趨勢。

(3)住房政策。住房作為人們生活的基本必需品,是政府為保持社會穩定需關注的一個方面,國家不同的住房政策使房地產開發商面臨不同的風險。

(4)金融政策。國家金融政策的調整可使房地產商品的開發者和經營者賺取額外利潤或遭受額外損失。當政府認為房地產投資過熱、采用緊縮信貸的政策時,會導致在建的項目由于資金短缺而停工,擬建的項目因為籌集不到足夠的資金而推遲,這會給房地產的投資經營者帶來很大的損失。同時,如果政府為了刺激房地產市場的繁榮而降息,則會給房地產商帶來額外的利潤。

(5)城市規劃。城市規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值都會產生影響,使開發商和經營者都會面臨風險。城市規劃對房地產的影響主要通過規劃指標和規劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更引起。

(6)環保政策。近年來,人們環保意識逐漸加強,新的環保政策不斷制定,舊的環保政策不斷強化,這都對房地產的開發投資產生巨大影響。

(7)法律風險。法律風險是指房地產商品投資經營者在房地產市場中進行各種活動時,因為法律糾紛,導致延誤時間、增加成本或直接造成經濟損失而產生的風險。產生法律風險的主要原因是房地產交易雙方在簽訂各種合同時,可能未能就各方面的義務和責任作出詳細規定,或在執行合同過程中因為理解的偏差而造成糾紛。同時,我國現行的有關房地產方面的法律法規還不健全、不穩定,也是導致法律風險的一個重要原因。

考慮開發區域政策環境風險,從以上七個要素著手,著眼于區域政策的完備性、穩定性及執法的公正性。而由于房地產開發周期長、投資規模大,因此政策的穩定性和連續性是房地產投資決策時考慮開發區域政策環境風險的重點。

2、經濟環境風險

(1)經濟形勢。區域經濟形勢是影響房地產開發風險的決定性因素。經濟發展,則房地產市場繁榮;經濟停滯,則房地產市場蕭條。

(2)市場供求。供求風險是整個房地產市場中最重要、最直接的風險之一。房地產市場的供求主要受土地的供給狀況、工程技術水平、房地產政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產商品消費的區域性特點,其價格受供求影響的幅度更大,因此房地產經營者承擔的市場供求風險遠比一般的市場情況要大。對房地產市場供求關系作出客觀、準確的判斷,并科學地進行預測,把握房地產供求關系的規律,才能減少市場供求的風險。

(3)通貨膨脹。正常的經濟環境都存在通貨膨脹,只不過每年的膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降,會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產開發經營者就會產生損失;當膨脹率增大時,會刺激對房地產的需求,這對房地產開發經營者是有利的。但當膨脹幅度過大時,會使建筑材料價格上漲,開發費用和管理費增大,當房地產價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時,房地產開發的風險加大。

(二)開發物業類型與風險。房地產開發存在著風險,但并非任何類型開發項目的風險都是相同的。各類開發項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性,因而具有不同的風險。因此,有必要在開發前做好市場調查及可行性分析,從而確定最佳的開發類型。

(三)開發時機與風險。由于經濟發展的周期性,房地產產品的供求關系隨時間而變化。而房地產的不可移動性和地區性,使一個地區空余的房地產并不能彌補另一個地區的空缺,這導致房地產開發收益隨開發時機不同而異。

房地產開發周期長,開發過程少則1～2年,多則4～5年,因此需對未來幾年政治形勢的變化、經濟發展趨勢、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素進行預測,以確定合理的開發時機。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷的上升趨勢,此時推出的房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場供過于求,房價下跌,房產銷售、物業出租所需時間越來越長,甚至租售不出去,導致巨額資金占用和成本上升,預期的收益變成了實際上的虧損。

二、土地獲取階段的風險

(一)土地風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地實用性質和規劃設計指標認可的不確定性。

對開發商而言,土地的自然屬性主要來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性是指地塊的區位條件及配置設施狀況等,房地產的不可移動性決定其區位條件的重要性;配置設施狀況不僅影響項目投資額的多少,而且制約著項目建成以后能否正常啟用,故開發商應格外關注。規劃部門對土地實用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源于城市規劃設計的滯后性和規劃管理的透明性。

(二)規劃拆遷風險。征地拆地涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統,各地情況千差萬別,法律可操作性比較差;另一方面地塊上原房地產所有者基于社會、心理、經濟的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借機刁難提出大大高于原房地產實際價值或提出極其苛刻的回遷安置條件,這些都有可能增加拆遷過程中的成本投入風險和時間風險。

(三)籌資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集和融通是開發商最為關切和頗費心機的問題,籌資手段合理,可以減少籌資成本,降低籌資風險;籌資措施不當,輕則造成籌資成本大幅度上升、開發建設資金拮據,流動資金周轉困難、開發項目干干停停、難以為繼,項目質量、工期均無法保證;重則導致巨額虧損,開發項目失敗,企業面臨破產。

三、項目建設階段風險

(一)招投標風險。工程招投標風險是指由于受到投標方式、投標條件和投標過程中一系列因素的影響,導致工程成本增加,給開發者帶來損失。常用的招投標模式有三種,即公開招標、邀請招標和談判招標。不論采用哪種招投標模式都有利與弊,都存在著風險。

(二)合同風險。在房地產開發中,需要訂立各種合同,如合同條款制定得不完善、考慮不周到、合同管理不善及合同執行不嚴,造成合同糾紛的概率就很大,一旦處理不好,就有可能影響到項目的質量、工期和成本。

(三)自然風險。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的開發造成的影響。主要包括:火災、風暴、地震等風險。這些風險出現的機會很少,但是一旦出現,造成的災害是相當嚴重的。

(四)工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失,都會使工期拖延。而工期延長,一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化,錯過最佳租售時機;另一方面工期延長會增加投入資金利息支出,增加管理費。同時,當開發施工采用成本加百分比酬金合同時,施工工期的延長還會因直接成本的增加大大增加開發總成本。

(五)項目質量風險。良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現。地段只是誘人的手段,而房地產質量才是留人的法寶。如設計理念落后,規劃設計深度不夠,承包商技術水平落后,施工方案、方法選擇不當,項目管理者不負責任等都是影響質量的不確定因素。

(六)施工索賠風險。工程索賠是指承包商在由于業主的原因或發生承包商和業主不可控制的因素而遭受損失時,向業主提出的補償要求。施工索賠風險增加了開發商的成本風險,即施工索賠是引發成本風險的因素之一。

四、經營管理階段的風險

(一)銷售時機風險。房地產銷售時機一般有三種情況:預售、即時出售和滯后銷售。采用預售可以提前回收房款,同時減少項目貸款額,節省利息,降低開發成本。但是,一旦房價上升,開發商也失去了房價上升可能增加的收益;由于房地產市場行情的隨機性,價格有高有低,所以即時銷售時,有可能銷售收益很大,也有可能很小,這完全取決于投資決策階段房地產開發時機的選擇;滯后銷售有利的前提條件是房地產價格上升速度大于同期的銀行貸款利率,開發商要冒價格由升轉跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風險。

(二)租賃合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚,對交易雙方的行為要有明確的規范,切勿模棱兩可,因而房地產這種特殊商品價值量巨大,一旦遇到被侵害或被騙取,造成的損失是巨大的。交易合同風險是一種概率較高的風險,并且一旦出現后,風險結果也較大。

五、結語

房地產開發項目投資大、周期長、影響因素多、涉及面廣、風險高。由于房地產業本身不同于其他行業的特點,使得風險與房地產開發時時相伴,不確定性是整個房地產開發過程的根基。對房地產開發風險因素識別的研究,有助于提高人們對風險的認識,在開發實踐中增強風險意識,從而有利于提高房地產開發企業風險管理水平,做好風險損失的防范措施。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

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