不動產善意取得制度研究

滿淑云

【摘 要】物權法出臺后,我國民法學界對不動產是否使用善意取得制度之爭似乎已經平定,然而這并不代表這一領域就沒有任何問題存在。我國物權法雖然確定了不動產的善意取得制度,但《物權法》第106條將善意取得制度統一適用于動產和不動產,忽略了兩者之間的差別,有待于進一步完善。

【關鍵詞】不動產 善意取得 無權處分登記制度

一、不動產善意取得制度的爭議

關于善意取得制度的兩種學說如下。

1.否定說

否定說的學者認為,善意取得制度僅適用于動產領域,至于不動產,因為登記為其公示方法,是以國家信譽為公信力的基礎之上建立的,交易中不至于誤認為占有人為所有人,所以在建立不動產等級制度后,善于取得制度的原理和規則基本上已經無法適用,屬于建制上的重復。

2.肯定說

持肯定說的學者認為,應該承認不動產的善意取得制度。僅憑登記的公信力而去推定權利人,對于善意第三人的保護是不充分的,而且不利于動態交易的進行。

本人更贊同肯定說,下文將從各個方面來闡述不動產善意取得制度應該建立和完善的一些觀點。

二、關于善意取得制度的構成要件

1.無權處分是不動產善意取得的前提要件

根據《物權法》第106條規定,“無權處分”是善意取得制度適用的前提。

2.關于第三人善意的判斷

善意取得制度的核心在于保護受讓人的合理信賴,因此善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財產時主觀上處于善意狀態。《物權法》第106條規定“受讓人受讓該不動產或動產時是善意的”。

3.關于轉讓合同的有償性

根據《物權法》第106條的規定,善意取得制度的另一個構成要件是以“合理的價格轉讓”。

4.對于“必須辦理完畢登記手續”要件的理解

《物權法》第106條第1款規定完成公示是善意取得的要件之一,即“轉讓的不動產或者動產依照法律的規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。”據此,依照法律規定應當登記的已經登記,才能適用善意取得。

三、對不動產善意取得制度的完善建議

1.區分動產和不動產善意取得

我國《物權法》的規定實質上是將動產善意取得和不動產善意取得合并為一個條文。這樣的做法盡管表達了立法者對于保護善意第三人的意愿,但是,動產善意取得制度和不動產善意取得制度還是有很大區別的,具體而言:

(1)在權利表征方面,不動產善意取得必須要求不動產登記的狀態與實際權力的狀態不一致,即存在瑕疵登記。《物權法》第106條對此沒有明確的規定,這顯然是不完善的。而動產善意取得要求占有權利狀態與實際權利狀態不一致動產一般是無須登記的。

(2)在涉及主體方面,不動產善意取得一般包括四方法律關系,包括登記機關。而動產善意取得中一般沒有登記機關。所以將兩者籠統的放在一起規定,難顯主體的不同,導致對責任承擔方面的混亂。

(3)在無權處分人方面,不動產善意取得要求無權處分人是登記名義人,而動產善意取得中要求處分人是占有人。

(4)在受讓人取得財產方面,不動產善意取得要求受讓人完成了物權變更登記后,才能取得不動產的所有權;而動產善意取得則要求受讓人受讓動產的占有,即為足已。

所以,在不動產立法的過程中,應該顯現出兩者差距來,明確加以區分,這樣有利于司法實踐。

2.我國《物權法》應明確規定不動產善意取得制度的適用范圍

我國《物權法》為明確不動產善意取得制度的適用范圍。本文從各種學術資料和作品中搜集認為,至少應包括以下幾種情況。

(1)部分共同共有人擅自處分已登記的不動產。

(2)不動產瑕疵登記。

(3)第三人通過公開拍賣取得的不動產。

(4)尚未進行登記但不違章的不動產。

3.明確登記錯誤的賠償責任

登記存在瑕疵是我們在適用不動產善意取得制度中的構成要件之一,不管錯誤的原因是基于登記申請人還是登記機關,因瑕疵登記而給他人造成損害的,有關的登記申請人或者登記機關應當承擔賠償責任。

4.完善不動產登記制度和體系

(1)建立統一的不動產登記管理體制

《物權法》第10條第2款規定,“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。”鑒于此法的規定,建立統一的不動產登記管理體制是大勢所趨。

(2)健全不動產登記的類型

《物權法》第19條,第20條對此有規定,但僅有這兩條來設置這幾項制度是不足的,可在未來出臺的《不動產登記法》中規定統一的登記制度,對申請登記的文件,登記申請的受理以及具體登記規則均做出統一規定。

參考文獻:

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