珠三角物流地產(chǎn)的存量轉(zhuǎn)移引發(fā)新需求

逸　云

珠江三角洲外貿(mào)形勢(shì)不容樂(lè)觀，進(jìn)出口貿(mào)易額仍在下滑，國(guó)家的各種經(jīng)濟(jì)刺激政策、市場(chǎng)上各種利好消息，使得珠三角物流地產(chǎn)格局正在發(fā)生變化。

鑒于當(dāng)前業(yè)界對(duì)于珠三角地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)心，仲量聯(lián)行認(rèn)為：由于珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以出口為主導(dǎo)，因而難免受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，但是隨著流動(dòng)資產(chǎn)的增加以及股票市場(chǎng)的再度活躍，有跡象顯示珠三角工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)市場(chǎng)正在改善；與此同時(shí)，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及對(duì)住宅投資的優(yōu)惠政策將有助維持工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可以刺激工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。

投資氣氛逐漸緩和

當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況非常嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同比出現(xiàn)較大回落。但是從部分主要指標(biāo)增長(zhǎng)來(lái)看，中國(guó)最近的整體投資氣氛已出現(xiàn)一定程度的升溫。中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)至2009年5月連續(xù)6個(gè)月取得增長(zhǎng)，并連續(xù)3個(gè)月保持在50點(diǎn)以上，顯示制造商正在恢復(fù)信心。

仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出：“有跡象顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，投資市場(chǎng)反應(yīng)積極。經(jīng)濟(jì)要持續(xù)復(fù)蘇，當(dāng)然有賴穩(wěn)定及不斷提高的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)支持，然而，投資者與租戶的需求增加也有助穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并因此帶動(dòng)其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。”

目前廣州正在謀求更大范圍的城市布局，拓展城市影響力。最近出臺(tái)的《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》重點(diǎn)提出將廣州和佛山合并成一個(gè)更大的城市體系。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“珠三角地區(qū)的發(fā)展大方向是提升價(jià)值鏈。珠三角各城市正逐步向先進(jìn)制造業(yè)、高科技以及其它服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型，這將帶動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園的需求。未來(lái)，廣州和深圳的寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園供應(yīng)，將為有意在華南地區(qū)捕捉商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)的租戶提供很好的選擇。”工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)將會(huì)在這種形勢(shì)下，得到更多的投資機(jī)會(huì)和發(fā)展空間。

由于華南地區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)不斷增長(zhǎng)，加上毗鄰香港的優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)，不少跨國(guó)企業(yè)在廣州、深圳設(shè)立華南地區(qū)總部。受金融危機(jī)影響，投資者和租戶趨向謹(jǐn)慎，最近市場(chǎng)有所放緩。此外，不少在廣州、深圳的國(guó)內(nèi)企業(yè)于2009年上半年有升級(jí)的租務(wù)需求，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，紛紛搬遷至高端園區(qū)。這些企業(yè)主要來(lái)自受全球金融危機(jī)影響較小的通訊業(yè)和能源業(yè)。

鐘德堯總結(jié)：“明顯地，經(jīng)濟(jì)放緩將影響珠三角地區(qū)的短期前景。然而，由于珠三角地區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)基調(diào)維持穩(wěn)健，預(yù)料將為物業(yè)投資者、開(kāi)發(fā)商和租戶帶來(lái)巨大商機(jī)。”因此我們判斷，珠江三角洲物流地產(chǎn)前景光明。存量需求的轉(zhuǎn)移

回顧2009年上半年深圳的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，廠房倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)受到了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的強(qiáng)烈影響。DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司的研究結(jié)果顯示，自2008年下半年世界金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，深圳的廠房倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)一方面經(jīng)歷著劇烈的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；另一方面，工業(yè)發(fā)展面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，因而對(duì)相關(guān)廠房倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求急速減少。

2009年第二季度以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)好轉(zhuǎn)的跡象，深圳本地的工業(yè)生產(chǎn)也開(kāi)始止跌回穩(wěn)。1月至5月深圳全市規(guī)模以上工業(yè)增加值1137.43億元，比上年同期增長(zhǎng)3，5％，比前4個(gè)月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的情況也因此得以改善，市場(chǎng)表現(xiàn)較年初有明顯的改善。然而使市場(chǎng)活躍起來(lái)的主要因素不是新增市場(chǎng)需求，而是來(lái)源于存量需求的轉(zhuǎn)移，即一部分企業(yè)出于減少租金、控制成本的考慮從高端廠房搬遷到租金較低的低端廠房。但是，由于整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然低迷，廠房市場(chǎng)新增需求仍然不足，全市廠房物業(yè)的整體空置率仍然高企，尤其在供應(yīng)量較多的特區(qū)外，企業(yè)對(duì)廠房物業(yè)租金的承受能力持續(xù)走低。

內(nèi)資第三方物流表現(xiàn)突出

倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)也面臨著空置率上升和租金下滑的問(wèn)題，但是不同于需求普遍減少的廠房，倉(cāng)儲(chǔ)物流類物業(yè)需求因檔次和用途的不同而呈現(xiàn)出不同的狀況：一方面，更多的企業(yè)出于節(jié)省成本的考慮，選擇從高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)搬遷到租金較低的普通物業(yè)，因而造成需求向低端倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)轉(zhuǎn)移的局面。另一方面，國(guó)際物流配送非常明顯地受到出口減少，出口監(jiān)管倉(cāng)及保稅倉(cāng)的市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯下滑：而市域配送物流以及國(guó)內(nèi)貿(mào)易的快速增長(zhǎng)卻成為了穩(wěn)定倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)的重要因素。

從需求企業(yè)來(lái)看，進(jìn)入第二季度以后，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)在內(nèi)資第三方物流企業(yè)快速發(fā)展的支撐下，需求有了明顯的回升。主要服務(wù)于電子、家電、快速消費(fèi)品等行業(yè)的區(qū)域配送和國(guó)內(nèi)貿(mào)易企業(yè)，由于受到外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)影響不深，仍然積極擴(kuò)充業(yè)務(wù)，并且這種類型的企業(yè)在租金承受能力方面也開(kāi)始超過(guò)外資企業(yè)。

增值配套成為新途徑

目前不少的物流企業(yè)已經(jīng)不滿足于只提供普通倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的物流園區(qū)或倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，市場(chǎng)上就應(yīng)運(yùn)而生了一些提供全方位配套和增值服務(wù)的物流園區(qū)。這些擁有增值服務(wù)的先進(jìn)業(yè)務(wù)模式較傳統(tǒng)的單一倉(cāng)儲(chǔ)模式更受到企業(yè)的追捧。例如，位于梅林的華南國(guó)際物流中心由于擁有深圳市唯一的“深港物流綠色通道”，將通關(guān)原來(lái)四道手續(xù)簡(jiǎn)化為兩道，實(shí)現(xiàn)了“無(wú)障礙通關(guān)”，一系列與進(jìn)出口相配套的增值服務(wù)和項(xiàng)目本身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)吸引了DHL、MOL、裕賀、八達(dá)倉(cāng)等數(shù)十家知名物流企業(yè)相繼進(jìn)駐，而該項(xiàng)目的空置率即使在金融危機(jī)的影響下也沒(méi)有明顯的上升，租金水平也達(dá)到同類型倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)中的較高水平。