房市一成首付重現是福是禍？

萬　品

“買這套二手房,我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一臉平靜地說,一套價值120萬元的二手房,他首付只交了18萬元。

看到房價快速上漲,王先生開始有了投資樓市的念頭。由于他只有二十幾萬元首付款,卻又想投資兩套房子,于是只有求助于幫他買房的中介。

“中介很樂意做,只要你誠心誠意要買房,他們能夠與按揭評估公司合作做高評估價,以‘陰陽合同的方式申請到低于兩成的首付。”王先生說,他用于申請銀行貸款的評估價是高于實際成交的120萬,這樣可以申請到實際上高于總房價八成的貸款。

降低首付助推炒房風“零首付”

“一成首付”這個曾經在兩年前慣用的炒作伎倆,沉寂一段時間之后再次在深圳樓市出現。業內人士稱,樓市信貸政策收緊階段,各家銀行對貸款審查較為嚴格;而今貸款政策寬松,商業銀行房貸任務加重,“陰陽合同”難以監督,出現降低首付的情況不難理解。

隨著深圳樓市的瘋狂,越來越多的投資客重新活躍起來,而這些投資客樂于一成首付,本錢少但賺得快,房價上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的首付,這樣可以用更少的本金,購買更多的房產,房價上漲后出售獲利也更多,實現以小博大。

對于大手筆的投資客,中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員表示,他們現在可以通過與按揭評估公司合作,將物業的評估價做高,做成“陰陽合同”。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額甚至可以為買家實現“零首付”。

“100萬元的房子,如果評估價做到112.5萬元,那么申請了八成按揭后,客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱,對于一次購買多套房產的投資客,往往是向不同的銀行申請貸款。對于這種高杠桿的房貸融資方式,在房價持續上漲的今天,重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

工商銀行的一位個貸經理表示,在購房按揭中,銀行很難監控“陰陽合同”,銀行拿到的合同是做高了評估價的合同,對于每套房產的價格銀行又不可能逐一去核實。

早在去年下半年,深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同,深圳部分樓盤的銷售人員稱,低首付是銀行主動向符合條件的公務員或者深圳事業單位部分員工提供九成按揭,號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式,由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。在廣州首期款不足的部分則是由發展商墊付。這些方式無論購買總價多少,只要交納一定數量的定金即可辦理購房和按揭手續,首期余額一般是在入伙后兩年內免息分期繳付。

銀行相關人士表示,在墊首付的交易中,購房者與開發商私下簽訂了一份真實交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房價的合同,在這種情況下,銀行就很難監控這種“陰陽合同”。這種“陰陽合同”的做法屬于違規行為,理論上銀行可以追究相關的責任賠償。這種做法放寬了購房者的門檻,從而增加了個人的信貸風險以及銀行的放貸風險。

二套房貨全面松動

深圳樓市自三月以來,已經連續上漲三個月,成交量也持續維持高位。這種回暖和去年年底實施的個人房貸“新政”密切相關,即首套住房利率打七折,首付降至二成的優惠政策。這個旨在應對金融危機、擴大內需、提高對居民購買普通自住房的優惠政策,而今卻在執行中被濫用。一些銀行已逐漸將優惠范圍擴大,把第一套房貸優惠政策,用到了第二套甚至多套房貸上。一些資深投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關系,所有投資房產都采用一套房貸政策。

“只要你名下沒有房產,而丈夫或妻子名下有房產還在按揭,可以按首套住房申請,沒問題的。即使個人名下還有房產,運作一下也沒問題。”某大型地產中介按揭部經理信誓旦旦地表示,銀行房貸已經相當于全面放松。而對于一些資深炒房客這樣的大客戶,在樓市上升階段,申請到多套的優惠貸款,也不是難事。

國務院131號文件中規定:“對于已經貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當地平均水平,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。于是,銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

由于各地人均住房面積不同,缺乏統一的標準,購房者輕松地即可開到證明,而銀行對這一塊審查并不嚴格,二套房貸政策在執行過程中已被全面放松。

據了解,截至5月末,深圳工、農、中、建四大銀行發放的住房貸款相比年初凈增長額均超過50億元,遠超去年同期水平,呈現井噴式增長態勢。在深圳房貸市場上,四大銀行占據了八成份額。

由于當前銀行對公貸款業務上升空間有限,紛紛將目光轉向以房貸為主的個人貸款業務。房貸有房可供抵押,且客戶分散,業務穩定,是銀行利潤的重要來源和新的增長點。競爭中,大型商業銀行的優勢較為明顯。其活期存款多,資金成本低,可確保七折利率房貸資金來源。

一位專業人士表示,深圳有不少銀行還推出房貸創新產品,目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產品具有省息的功能。“存抵貸”產品則可幫助現金流較充足的一般客戶,存貸款共用同一賬戶,客戶有資金可隨時存入抵消部分貸款利息。對于一時資金緊張、供樓有困難的客戶,有銀行推出了“假日貸款”產品,可在一段時間內只還息暫不還本,減輕資金壓力。

“低首付”別成為中國式“次貸”

經過近年來高速發展,國內房地產市場積累了一定的泡沫,無論是零首付還是低首付,很有可能加大泡沫程度,并使之破裂。因為一首付或零首付降低了購房者的信用等級,使得本來為優質資產的住房信貸出現“次貸化”傾向,從而變為不良資產。當這個市場上所能吸引到的購買力最差的人群,也加入到市場的瘋狂派對中時,情況會變得更加危險。從這個意義上說,“一首付”或“零首付”購房無異于干柴烈火十分危險——這與美國“次貸危機”誘因是何等的相似。當初,美國一些貸款機構推出“零首付”“零文件”的貸款方式,讓借款人可以在沒有資金的情況下輕松購房,使得一些中低收入者紛紛入市購房。其結果是隨后資金價格提高,后來借款人普遍出現無力還款的情況,最終釀成一場次貸風暴。

現在,國內在拉動內需的政策的鼓舞下,假如金融機構并沒有意識到這樣的危險甚或自愿上當,那么中國版的“次貸”事實上就已經完成了前期所有的程序準備,而只待最后一根稻草的疊加了。因為一旦房價跌幅超過購房者承受能力,就有可能導致原本不具備還貸能力的購房者選擇斷供和棄貸,從而給銀行留下大量呆帳。此前發生在深圳的“斷供案”就給人們提供了這樣一個現成的范本。

在房地產價格上升時期,由于銀行持有大量的房地產,或者是以房地產為抵押品的資產,房價上漲將提高銀行資本的規模,從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下,銀行會進一步擴大對房地產業的信貸供給,推動房地產價格持續走高。然而,一旦房價出現下跌,就會影響銀行還款。現在,伴隨著經濟進入下行周期,房地產信貸危機已經日益凸顯。如早在2008年6月底,中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點,已經逼近3%的國際警戒線。在上海市,2007年底該市中資銀行房地產貸款占各項貸款接近1/3,如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款,房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。或許央行也意識到這是一個全國性的問題,在去年發布的一份報告中提醒,金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險:一是部分房地產開發企業資金鏈趨緊可能造成開發貸款不良率上升;二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

反觀美國“次貸危機”,其誘因就是以低首付或零首付的方式把房產賣給那些并不真正具備購房實力的低收入者,在房價上漲階段,低收入者即使沒有還款能力,但他們可以靠出售房產來化解壓力,可房價一旦下跌,房產無法出售,就只有斷供這條路可走了。尤其是零首付促銷方式使得購房者一分錢沒有就可以申請房貸,這無疑是加大銀行的信貸風險。這種非正常的市場銷售行為潛藏著巨大的風險,不管對于開發商、購房者還是銀行來說,都只能算是飲鴆止渴。對于監管部門來說,開發商這種促銷方式,理應引起足夠警惕,以免引發更大的金融風險,最終無法收拾。