“小產權房”命運探討

王官青

摘要：近年來，隨著社會經濟的發展，房地產行業也在快速成長，高漲的房價下催生了特殊性質的“小產權房”，以目前“小產權房”的規模來看，小產權房問題不容忽視。黨的十七屆三中全會再次重申小產權房違法，嚴禁再建小產權房，但是政府會考慮已購買小產權房的消費者的權益，正在研究解決方案，將對“小產權房”未來的命運進行探討。

關鍵詞：小產權房；住房政策；土地使用權

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)04-0173-02

0前言

從2007年開始，“小產權房”開始成為媒體關注的焦點。面對高漲的房價，很多城鎮居民開始把小產權房列入購房計劃。然而，“小產權房”不符合法律規定，不受法律保護。但正是由于其價格優勢，一些地區的小產權房交易并未中斷，只是從公開轉入了地下，迅速達到了一定的規模。2008年十七屆三中全會結束后，中央重申小產權房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經建成并且人住形成一定規模的農村小產權房，這會牽涉到很多人的直接利益，關系到和諧社會的建設，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。

1“小產權房”的界定

“小產權房”，是建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設，因其用地性質，不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權和土地使用權證，只有村集體發放的房屋所有證明，不能進行上市交易。

2“小產權房”產生的原因

隨著城市化進程的加快，商品房價的飛漲。有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標。有的什么手續都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產生了現在的“小產權房”。小產權房之所以能在不被認可的情況下迅速發展，主要是因為有極大的市場需求，首先，且不論對農村集體土地所有權的限制是否合理，至少在事實上造成了原本屬于農村集體所有的土地，經過征收變為國有土地，再將土地使用權轉讓，用于房地產開發，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農村集體所有的土地上建造的小產權房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價格差異，這價差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。因而小產權房的價格倍顯低廉，農民與其坐等政府征收土地轉賣給開發商，不如自己先下手為強。其次，人們對于小產權房的未來還是抱著相當樂觀的態度，在法不責眾的集體心理暗示之下，會有更多的農村集體土地用于商品房開發。

與此相關的是政府相關部門對小產權房的開發銷售監管乏力。甚至放任。如果從20世紀90年代中期算起，北京市小產權房的歷史已經有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發建設，相關部門卻沒有進行制止，這在一定程度上默許了小產權房的開發，使開發者與社會公眾產生了僥幸心理。

3“小產權房”問題的解決辦法

中央目前已經明確，嚴禁再行興建小產權房，對于那些已經建成并人住的小產權房，將會依照情況的不同而區別處理。關于已建小產權房問題的解決辦法，學界看法不一，筆者作如下概述：

(1)對于違反土地利用總體規劃，占用基本農田建設的小產權房一律拆除。我國推行嚴格的土地用途管制政策，對農業用地轉為非農用地有嚴格的限制，尤其對耕地轉為非耕地的限制更為嚴格。不論是從我國國情出發還是從維護法律尊嚴考慮，應嚴厲禁止新的開發商繼續在集體建設用地上進行房地產建設，已經建設的勒令停工。由于這類小產權房還未搭建或還未完工，相關的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態的復雜。其建設損失應由房地產商自己承擔。

(2)強化責任機制，保護弱勢群體的利益。對于違法的小產權房，開發商的主觀過錯是很明顯的，應該根據開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營業執照、降低資質、沒收財產等行政處罰。違法的小產權房現象中，基層政府的過錯也不容忽視，存在失職行為的決策者和執行者根據其行為的嚴重程度承擔行政處分。此外，政府應對受到損失的購房人和農民進行補償，因為違法的小產權房現象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會強化自上而下的監督。

(3)建立住房保障體系，政府收購“小產權房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規方面的缺失導致“小產權房”不具有合法流通的身份，對符合土地利用總體規劃，且已建成的小產權房，可由政府出面予以收購，作為經濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對于符合條件的原購房人可以通過申請重新獲得原來購買的房屋，在補交相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的集體土地房屋產權證，對于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時的原價，結合房屋的折舊進行補償。也可以選擇補交土地出讓金和相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的國有土地房屋產權證。

4關于“小產權房”命運的猜想

小產權的問題不是國土資源部一個部委的權力能夠解決的，不僅需要建設部門的配合，同時涉及到農村土地問題的政策。也需要中央農村主管部門的協調與配合。筆者根據相關法律法規，以及十七屆三中全會的精神，并結合考慮各利益相關方的權益，對小產權房未來的命運做如下猜想；

4.1小產權房將就此擱筆

從目前形勢來看，盡管政策沒有放開，但大量的農村土地已經被以各種方式用于非農業用途，而一旦政策放開，便會有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農領域流失，急劇加大國家耕地保護的壓力，從而導致整體國家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權威性，所以，十七屆三中全會結束后，中央已經明確，小產權房不符合法律規定，嚴禁再行興建小產權房，這無疑是對農民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產權房的未來的風險性極大，小產權房風波可能也將隨之平息。

4.2小產權房未來仍有發展希望

在現行的土地管理制度下，農村土地的使用權要進行流轉，就必須通過政府征地變為城鎮建設用地，而在這個土地屬性的轉變過程中，往往形成了較大的價格差，其中絕大部分成為了政府賣地的“收益”。十七屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場、有條件允許農村集體建設用地直接入市流轉”等一系列原則性要求，突破了只有城鎮建設用地使用權可以交易流轉的既有政策框架，盡管細化的政策框架仍在探討中，但在國土資源部內部，一套以“分類管理農村集體建設用地，并給予不同流轉待遇”為核心的政策思路已經被提出。如何搭建農村集體建設用地人市流轉