國外熱錢對我國低迷樓市影響探討

肖　肖

摘要：產生的背景是在2008年我國實行人民幣升值、存貸款利率不斷上調等一系列控制出口、抑制順差的政策下，仍然有大量國外資本進入中國，并在中國“棄股炒房”。同時也探討了經歷2008年全球金融動蕩后，熱錢的投資流向。

關鍵詞：熱錢；房地產；投資；收益

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)12-0103-02

1中國樓市發展現狀

自中國加入世貿組織，經濟的持續加速發展，中國實物分房制度的終結，以及人民幣的升值預期，部分熱錢為賺取物業和人民幣雙重升值的利潤進入了中國樓市。房產的生產周期較長，約兩三年左右，短期內的供應量很難大幅增加，當熱錢作為一種增加的需求進人樓市以后，必然加劇了供不應求的狀況，對房價的上漲客觀上起到了推波助瀾的作用。而且外資的動向是媒體關注的焦點。一個樓盤的整體收購能被高調宣傳，廣泛報道，加上普通國人對外國資金的崇拜，更是加強了人們樓市上漲的心理預期。熱錢整體收購的物業對促漲周圍物業的價格更能起到立竿見影的作用。

一個城市健康的樓市。應建立在本地居民需求的基礎之上。短期內外來資金，不管是國內炒房團還是國際熱錢，雖然有利于促進樓市的繁榮，對地方政府稅收和賣地收入更是不無裨益，但卻必然埋下未來樓市調整的隱憂。

2熱錢對中國房地產的利弊分析

這里所指“熱錢”是進入中國樓市買進樓盤，待物業升值后擇機拋售的外國資金，可能持有物業數年，但根本目的是賺取差價，而非長期收取租金。和股市、外匯市場短期進出的外國資金有所不同。因人民幣的升值，“熱錢”是樓市中令人怦然心動的一個詞。不少地產商、炒房客和普通買房人將其視為房價上漲的強大力量。

2.1正面影響

國際游資為中國樓市注入的這劑強心針，我認為是利弊參半的。首先從正面的角度來看，當前中國經濟增速雖然放緩，但發展步調仍然是較高較穩健的。而經濟的繁榮必然離不開大量資金的投入，這筆巨資，如果能投入到那些真正需要資金的行業中，定然能極大的緩解一些新興產業融資率不足的問題，加速我國產業的更新換代加快升級制造業，同時，也可以減少那些資金需求量大的企業對銀行貸款的依賴，降低我國銀行業不良貸款爆發的風險。繁榮我國民間借貸市場。雖然當前民間借貸市場是相當不穩定，并且沒有有效的信用機制做保證，但是，一個市場的經濟繁榮，定然要求有多種籌資渠道，如果僅僅是依靠銀行系統，難以真正搞活市場經濟，我認為這是一個必然，是我們必須要經歷的道路。

2.2負面影響

中國現在并不缺少外資，升值人民幣也就是想以此打擊本國出口，然而仍然出現的順差，說明存在部分熱錢以各種渠遭流入中國。為了減少持續的順差，政府開始持續調整了多項商品的出口退稅，這樣不僅緩解了貿易摩擦，同時也可減少部分國際資本的流入。歸納起來這些不利影響有以下幾點；

(1)熱錢的需求使得開發商將虛假需求當成真實需求，在未來的幾年內繼續供給超出真實需求的樓盤。當熱錢停止買人，為熱鍰而建造的物業將過剩；

(2)當熱錢撤出時，將增加市場上的物業供應；

(3)熱錢撤出時，會把人民幣兌換成外幣。央行將收回相應的基礎貨幣，今年一季度末中國金融機構貸存比高達68.89％，部分銀行甚至超出了《商業銀行法》規定的75％的上限。而目前銀行存款準備金率高達17.5％。則銀行將被迫進一步緊縮對房地產業開發與接揭貸款的發放。失去銀行支持，部分開發商將留下爛尾樓，而部分買房人將被迫延遲買房；

(4)熱錢賣樓，將在一定程度上使樓市產生悲觀預期；

(5)熱錢比普通炒房人對樓市的殺傷力更大。他們看淡樓市時，將堅決、快速、果敢，不計成本地拋售。東南亞金融危機、日本樓市泡沫的破滅，都有國際熱錢在興風作浪。

所以一個地方樓市的發展不應急功近利，要注意可持續性，限制可能造成樓市大調整的國際熱錢和炒房團。顯然在樓市調整，價格出現下跌時，本地居住的自住房不大可能拋售；是穩定樓市的堅實基礎。而投機性房產則不大可能與地方樓市共度難關。國際熱錢擅長的是通過股市、樓市掠奪一國經濟發展的成果，在危機發生時，從來都是加劇危機的力量。中國的樓市不能形成對國際熱錢的依賴。

3對熱錢的可行性監管

3.1多方聯手，通力監管

對于熱錢的防范，我國在人民幣升值問題上應該適當改變升值預期。如果我國實行一次性的大幅度升值，并保持在一定時間內的穩定。且這一趨勢被外資預期成功。則有可能造成現有熱錢的大規模撤出。而如果我國繼續實行小幅度持續升值的策略。則會造成外資的固定預期，將吸引更多的外資看好人民幣，源源不斷地進入國內資本市場，這將帶來更大的隱患。因此，我國在外匯市場應該把握的原則，就是既實現升值的目的，又不形成平穩預期。對于外貿及FDI中熱錢的監管，簡單的核查是不會產生作用，需要我國多個部門通力聯手。

對于FDI，張明認為應該由外匯管理局，商務部及商業銀行聯手合作。在外商投資過程中，FDI的合同是交由商務部管理，外商資本進入我國的賬戶則是通過外匯管理局，而這些資本其后的具體去向，例如是用于購買設備建設廠房，還是投資股市，則是通過商業銀行的賬戶劃賬的。因此三方合作，才能真正弄清外資的動態。

3.2外管局摸底8類人民幣賬戶意在掌控熱錢行蹤

外管局日前專門出臺了“報送非居民人民幣賬戶數據”的有關規定，并向上海，江蘇、廣東、浙江、北京，深圳等地轄區的銀行征集意見。業內人士指出，相關規定的擬訂反映出監管部門已對業內廣議的熱錢入境一事投以關注，系列監管措施即將出臺。

涉及到此項統計的賬戶統稱為“非居民人民幣賬戶”，可細分為8類：港澳人民幣存款賬戶、邊貿人民幣賦戶、人民幣債券賬戶、貸款清收人民幣賬戶：QFII人民幣賬戶、人民幣貸款提款賬戶、人民幣還款賬戶。以及其他非居民人民幣賬戶等。外管局此次摸底具備以下3方面特點：一為“空前”。以前外管局從未要求銀行按月對相關賬戶進行統計；二是以人民幣賬戶為監測對象；三是關注那些在境內處于“逗留”狀況的境內居民及機構對人民幣的持有狀況。以前，境外人士或機構在我國開立、變動人民幣賬戶須提供賬戶獲準開立文件或變動憑證等依據。眼下的這場摸底顯然比之前的監管更加細致。

4結語

今年我國需要鼓勵消費，減少居民儲蓄，事實上，我國的居民儲蓄從2007年開始就增速放緩了，如今在通貨膨脹的壓力和低利率的雙重壓迫下，老百姓也知道“活錢”比“死錢”更有利，問題是有沒有更好的投資方向。房價為什么怎么諷也下不去，正是因為這是一項在很多人眼中高投入高回報的投資，只能微調微控，不能一味的打壓。一國除了有股市這個經濟“晴雨表”，也應該讓房價體現這一透視功能。其實正如許多人所預測的,2007年對于很多人來說也許是最為悲慘的一年，他可能看不到未來還有什么光明，“錢景”對大部分人來說都相當的黑暗。但是，事情總是有它的兩面性，對別人來說是厄運的事也許其實放在你這是機遇。現在很多全球利率都在往零逼近，投資國債已經投有什么太大增長空間，而很多曾經優秀的股票現在價格也大為跳水。誰能保證他們將來就不會再有出頭之日呢?我想，也許在股市最低迷時，也許恰好就是進入的黃金時期，畢竟這時候很多泡沫破裂，剩下的極有可能就是精華了。