對大型商業(yè)中心建設項目管理策略

趙　良

[摘要]近年來隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，越來越多的大型商業(yè)中心在各個城市如雨后的春筍紛紛立項或者建設，就大型商業(yè)中心建設項目的管理，談談個人的一些見解-論述建設項目管理的作用和方法，建設項目管理組織在建設這樣宏大的工程中起著決定性的作用。按照傳統(tǒng)的工程建設的管理組織方式，業(yè)主班子將是一個龐大而又復雜的組織機構。

[關鍵詞]商業(yè)中心建設項目管理方法研究與實踐

中圖分類號：093文獻標識碼：A文章編號：1671—7597(2009)0620177—01

一、前言

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)中心在各大城市紛紛落成或正在興建，現(xiàn)代化的商業(yè)中心一般大型購物中心(MALL)為核心，包括各種購物網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點、服務網(wǎng)點、娛樂設施、體育設施、景觀設施等。現(xiàn)代化的商務中心在核心區(qū)內一般會劃分出商貿辦公區(qū)、文化娛樂休閑、商業(yè)金融區(qū)和體育運動區(qū)幾個區(qū)域。主要有一些大型購物中心，以及周邊建設零售和服務設施，包括一些大型貨倉式商場、若干個超級市場、各類零售店、不同規(guī)模的酒樓和飲食店、文娛體育場所和大中型娛樂體育設施、生活服務店等。是多功能復合，該區(qū)購物中心將集購物、娛樂、體育、休閑、交際、飲食、服務等多功能于一體，與現(xiàn)有的購物中心更具娛樂休閑功能。

二、大型商業(yè)中心工程建設社會化管理的組織模式

大型商業(yè)中心項目的管理組織在建設這樣宏大的工程中起著決定性的作用。按照傳統(tǒng)的工程建設的管理組織方式，業(yè)主班子將是一個龐大而又復雜的組織機構。在設計大型商業(yè)中心的項目管理組織時，大型商業(yè)中心項目業(yè)主以市場經(jīng)濟的思維方法構思項目管理組織的模式，形成了按投資多元化、管理社會化、經(jīng)營市場化建立工程項目管理組織的總體構想。

大型商業(yè)中心任何項目的規(guī)劃設計均必須符合大型商業(yè)中心總體規(guī)劃的要求，決不允許各行其是。對于工程的實施，則在制定統(tǒng)一的規(guī)則和要求后，組建由相關單位構成的相應的建設分指揮部，與其簽訂委托合同，由其進行工程管理。除此之外，充分借用和發(fā)揮社會專業(yè)力量，將部分專業(yè)工程委托社會化的專業(yè)部門或機構對其的實施進行管理。各建設分指揮部、社會專業(yè)機構在統(tǒng)一的規(guī)范和規(guī)則下，各司其職負責相應專業(yè)工程的具體實施工作。

三、大型商業(yè)中心工程無標底招標采購的方法及實踐

現(xiàn)代大型商業(yè)中心單體項目眾多且復雜，大型商業(yè)中心項目業(yè)主認識到只有從管理制度上、管理方法上采取措施，才能鏟除腐敗的溫床，徹底消除工程招標中的負面影響因素，真正地實行公開、公平、公正的工程招標與采購。無標底工程招標是在大型商業(yè)中心建設中通常采用的一套完整的工程招標方法，它的核心是在工程招標時不編制招標的標底。它不是以“標底”作為工程招標的衡量準繩和評標尺度，而是通過一套嚴密、科學的招標操作程序和評標辦法來決定工程合同的授予者。實施無標底工程招標，按市場規(guī)律組織公開、公平、公正的競爭，排除了任何人為因素的干擾，保證了評標結果的客觀性和公正性。

四、強化工程合同管理的核心地位

隨著我國的經(jīng)濟由計劃機制向市場機制的轉軌，大型建設項目的管理也勢必由國家經(jīng)濟體制改革的不斷深入而發(fā)生變化。市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟、信用經(jīng)濟，大型商業(yè)中心項目業(yè)主應該認識到，大型商業(yè)中心建設必須實行嚴格的合同管理制，必須以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。

1從組織上采取措施，實施規(guī)范化、制度化、標準化的合同管理，制定一整套合同管理的有關工作制度和規(guī)定，對合同管理的組織、合同管理的程序以及合同的起草、談判、審查、簽訂、履行、檢查、清理等每一個工作環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定。

2樹立大型商業(yè)中心建設管理中的一切行為均以合同作為唯一依據(jù)的意識，合同運用于項目管理的各個方面，以合同、經(jīng)濟手段管理和實施機場工程。

3選擇確定符合大型商業(yè)中心建設特點的工程承發(fā)包模式和合同結構，通過合理的合同結構實現(xiàn)和保證機場項目管理組織的目標結構和運作。

4，根據(jù)大型商業(yè)中心工程的具體情況和現(xiàn)實的社會經(jīng)濟環(huán)境條件，在大型商業(yè)中心的大部分主要工程上均實行閉口總價合同，鎖定建設成本。強化合同準略工作，從技術上和經(jīng)濟上采取措施，創(chuàng)造和建立實施閉口總價合同的前提條件：堅持以施工圖進行工程招標，最大限度地避免和減少工程實施過程中的不確定因素和隨意性：強化工程招標中的合同意識，努力完備和詳細一切技術資料和現(xiàn)場環(huán)境條件，使承包單位能夠以最小的風險在完全公平的環(huán)境中進行投標競爭，充分考慮和保證承包單位的利益，引導承包單位注重技術方案的競爭，集中力量用于工程的實施，從而保證工程的質量和進度。

五、大型商業(yè)中心工程管理方法的研究與實踐

通過對項目目標控制方法的不斷研究和實踐大型商業(yè)中心在工程管理和控制的具體方法方面主要有以下做法。

(一)通過規(guī)劃設計控制項目投資。在大型商業(yè)中心的投資控制工作中，從工程的規(guī)劃設計、工程技術、工程招標等方面入手，控制工程的投資，節(jié)約建設成本。控制大型商業(yè)中心項目投資是以現(xiàn)代科學技術為先導，依靠科技來實現(xiàn)投資控制的目標。在工程的規(guī)劃設計、施工方案、設備選型等各項工作中，開展了大量有關工程建設的科學研究、試驗和實驗，取得許多科研成果。這些研究成果的應用既解決了工程難題，又為節(jié)約投資提供了有力的支持。通過嚴格、嚴密的工程招標是控制。

(二)獨立平行的工程質量監(jiān)理。工程質量不僅關系到建設資金的有效使用，而且關系到社會公眾利益、生命和財產(chǎn)的安全。大型商業(yè)中心項目業(yè)主以制度建設作為抓好工程質量的根本保證，建立層層負責的質量責任制，形成全過程、全方位的質量保證體系；以工程招標、工程監(jiān)理、合同管理作為工程質量管理的基礎性工作。尤其是對于工程監(jiān)理工作，在具體的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程監(jiān)理合同中規(guī)定：工程監(jiān)理單位必須同時與施工單位各自獨立平行地進行全部工程的質量檢測，包括必須使用獨立平行的檢測儀器和工具：獨立平行地實施質量檢測：獲取獨立平行的檢測數(shù)據(jù)和資料：提交獨立平行的檢測報告等。

六、結語

大型商業(yè)中心規(guī)劃設計，起點高、意識超前，通過一次規(guī)劃、分期實施、滾動發(fā)展的構想，圓滿成功地解決了遠期與近期建設的有機協(xié)調，實現(xiàn)了規(guī)劃設計的可持續(xù)發(fā)展。以現(xiàn)代科學技術為手段，提高項目建設各階段、工程各方面的科技含量，實現(xiàn)了項目的投資控制目標，節(jié)省建設資金。以系統(tǒng)科學的思想，嚴格按照建設程序，通過科技的投入，分析研究建設過程中的關鍵問題與因素，采取措施，保證工程的進度目標。通過實施項目的社會化管理、嚴密嚴格的合同管理、質量保證體系的建立、質量責任制的落實、獨立平行的質量檢測等切實和有效的方法，確保了一流的工程質量。